全國>>

您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房貸利率存在大幅上調(diào)的風險,地產(chǎn)市場是否進入嚴冬

房貸利率存在大幅上調(diào)的風險,地產(chǎn)市場是否進入嚴冬

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 755 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

央行這一波加息動作,市場主流觀點在于,股市債市樓市都將會受到?jīng)_擊。特別是熱鬧的春節(jié)之后,頗具指標意義的北上廣深樓市情況如何?讓*新數(shù)據(jù)給出結(jié)論。


海通證券姜超的觀點在于,央行確認貨幣市場加息的結(jié)果,其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風險,如果未來房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開,地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,而地產(chǎn)市場的嚴冬或?qū)⒌絹怼?/span>



總體而言,春節(jié)假期還是給各地樓市造成較大沖擊,所以2017年1月主要大城市樓市成交量均出現(xiàn)不小幅度的下滑,而業(yè)界對各地樓市漲跌預期不一,似乎又昭示著2017又是樓市風云詭譎的一年。


北京:量跌價穩(wěn),調(diào)控政策不加碼


根據(jù)北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2017年1月全月,北京新建商品住宅共簽約4994套,其中新建純商品住宅簽約2477套,環(huán)比2016年12月3250套的純商品住宅簽約量,下滑23.8%。二手住宅方面,2017年1月,北京市二手住宅共簽約12860套,環(huán)比2016年12月18079套的二手住宅成交量,下滑28.9%。


不過,盡管成交量下滑不少,北京地區(qū)的房價表現(xiàn)平穩(wěn)。


券商中國記者接觸的數(shù)位房地產(chǎn)中介,包括鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等相關(guān)人士表示,春節(jié)期間北京市場交易清淡,旗下一些門店也因為假期關(guān)門休息,但房產(chǎn)價格未見松動,表現(xiàn)平穩(wěn)。


2016年9月30日,北京打響樓市調(diào)控槍,率先出臺“京八條”,緊隨其后全國20多個城市相繼出臺調(diào)控政策,至少從目前來看,這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)達到預期效果。


2017年1月中旬,北京市人大代表、副市長陳剛明確表示,北京市目前對于樓市調(diào)控政策不會加碼,當前政策效果不錯,會根據(jù)北京房地產(chǎn)市場運行情況來微調(diào)一些政策,例如土地供應(yīng)方面,來保證樓市和土地價格的穩(wěn)定。


上海:新房成交量創(chuàng)7年新低


在春節(jié)各地樓市的一片冷清中,上海樓市堪稱“*冷”。


根據(jù)中原地產(chǎn)*新數(shù)據(jù),1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春節(jié)期間減少71.1%,是2011年以來成交量*低的。


具體而言,春節(jié)期間上海地區(qū)只有8個項目有交易記錄,并且所有項目都只成交了1套。而去年同期有24個項目有交易,除了剛需改善外,還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。


二手房市場格局與新建住房市場類似,整個市場市場進入“假日模式”。


回顧上海2016年,地產(chǎn)波動貫穿全年,也可能正是基于這些原因,這個城市的樓市仍處“低落期”。


2016年一季度,在全國房地產(chǎn)去庫存的背景下,上海市房地產(chǎn)市場量價齊升。貫徹落實“因城施策”,上海率先在3月份出臺“滬九條”調(diào)控政策,此后市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播,市場再度出現(xiàn)過熱態(tài)勢。2016年10月和11月,上海相繼出臺了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施。四季度之后,政策效應(yīng)釋放,預期趨于平穩(wěn),成交量有所回落。


廣州:2016*猛,2017繼續(xù)


說起2016年的樓市狂歡,在一線城市中一向價格親民的廣州只能讓其他城市慨嘆,“有過之而無不及”。即便在2016年10月之后,全國刮起調(diào)控旋風,廣州這廂的房價也止不住上升勢頭。


目前沒有廣州市政府的官方數(shù)據(jù),但來自網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,1月份廣州全市網(wǎng)簽成交6823套,同比去年(7809套)下降12.63%,環(huán)比12月(11829套)猛跌42.32%;成交均價16970元/㎡,同比去年(15310元/㎡)漲幅為10.84%;環(huán)比12月(17075元/㎡)微跌0.61%。


值得一提的是,業(yè)界人士大多認為廣州樓市價格微跌只是春節(jié)的短暫現(xiàn)象,2017年廣州將成為房價繼續(xù)上漲的罕見“一城”。


主要原因包括兩方面:


,2013年11月廣州市出臺“穗六條”,要求非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明,如今“穗六條”的這一限制已經(jīng)打開,一大批非穗籍買家成為新進生力軍;


,2016年四季度,廣州出現(xiàn)供地高峰,造就“高價地”的同時也埋下了樓市繼續(xù)升溫的伏筆。


深圳:一如往常,量價齊跌


深圳市規(guī)劃國土委2月3日公布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示,2017年1月,深圳市一手住宅成交環(huán)比下跌超過兩成,成交價格也繼續(xù)下降。

1.jpg

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1月份深圳市一手住宅累計成交1652套,環(huán)比下降23.6%;房價繼續(xù)回落,成交均價54931元/平方米,環(huán)比下降0.03%。


從區(qū)域成交情況看,龍崗仍是成交的主力區(qū)域,上月共成交1124套,接近占據(jù)全市總成交量七成,成交均價為32371元/平方米。而從成交結(jié)構(gòu)來看,1月份90平方米以下中小戶型成交量為1172套,占總成交量的71%。分析人士認為,首套置業(yè)比例大幅提高,代表剛需購房得到釋放,也成為投資購房行為被進一步抑制的信號。


實際上,深圳樓市出現(xiàn)量價齊跌已有一段時日。


2016年10月4日,深圳市政府出臺“深八條”,被業(yè)界成為史上*嚴樓市調(diào)控政策。也正是從彼時開始,深圳樓市風向急轉(zhuǎn)。


從深圳市規(guī)土委發(fā)布的官方數(shù)據(jù)來看,2016年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面積21.8萬平方米,成交均價54946元/平方米,環(huán)比下跌0.1%,房價已經(jīng)跌回了2016年中水平。與此同時,12月深圳新房成交套數(shù)和成交面積環(huán)比下跌26.0%和24.5%,一手房成交量創(chuàng)下2016年全年*低。


對此,搜房網(wǎng)某位 房地產(chǎn)中介向券商中國記者坦承,“深八條”對深圳樓市的震懾威力確實巨大,目前樓市整體仍然處于緩和向下的慣性之中,這個趨勢估計今年一季度結(jié)束之前不會改變。


地產(chǎn)凜冬將至?


海通證券姜超在他的*新研報《央行變相加息,誰的眼淚在飛?——評逆回購利率上調(diào)》中對于樓市的核心觀點在于——如果未來房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開,地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,而地產(chǎn)市場的嚴冬或?qū)⒌絹怼?/span>


截止16年9月末,銀行住房貸款平均利率為4.52%,銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上,當時10年期國開債利率只有3.13%,但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%,而國開債是完完全全的政府信用,對銀行而言不用占用任何風險資本,但是發(fā)放房貸要計提50%的資本占用,而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè),其資本金有限,因而資本占用的成本極高,所以按照目前4.1%的國開債利率,從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右,比目前的水平高出100bp.


所以,央行確認貨幣市場加息的結(jié)果,其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風險,目前5年期以上貸款基準利率為4.9%,這意味著按照5.5%的合理水平,所有的折扣房貸將全部絕跡,否則銀行不如去買債。


而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮,本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐,全靠天量的房貸支撐,如果未來房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開,地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,而房地產(chǎn)市場的嚴冬或?qū)⒌絹怼?/span>

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負責。本站轉(zhuǎn)載時會標明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學院小鎮(zhèn)

    官塘學院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·海花島

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號