華泰證券(601688,股吧)宏觀分析師李超發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)GDP增長(zhǎng)和通脹的下移，購(gòu)房適齡人群的縮減將導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速的同時(shí)到來(lái)，3-4年后中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將迎來(lái)顯著拐點(diǎn)。

  對(duì)于將要出現(xiàn)的結(jié)局，李超稱(chēng)，*樂(lè)觀的便是房?jī)r(jià)仍然緩慢上漲，但是房?jī)r(jià)上漲速度<人均GDP增速+CPI漲幅；中性結(jié)局則是房?jī)r(jià)零上漲或者小幅緩慢下跌；*悲觀的是房?jī)r(jià)大幅下跌。不管何種結(jié)局，3-4年以后房?jī)r(jià)的上漲速度將顯著小于人均名義收入的增速，投資黃金時(shí)期將一去不復(fù)返。

  李超表示，經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和物價(jià)的大幅上升造就了人均收入的高速度增長(zhǎng)，進(jìn)而大大提高居民的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格的持續(xù)走高。建國(guó)以來(lái)，三次較大的嬰兒潮導(dǎo)致中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)極度不平穩(wěn)，人口的突然暴漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求大大增加，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)上漲。而城鎮(zhèn)化也意味著農(nóng)村人口遷移到城市，新增的人口帶來(lái)新的購(gòu)房需求。

  根據(jù)中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)，目前第3次嬰兒潮人口正處于購(gòu)房年齡階段，剛性需求正處于高峰期。李超表示，為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)形成嚴(yán)重泡沫，房地產(chǎn)限購(gòu)政策還應(yīng)堅(jiān)守2-3年，等剛性需求開(kāi)始回落后，投資或者投機(jī)需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響才會(huì)逐步降低。屆時(shí)，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)政策應(yīng)該逐步“松綁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量和價(jià)格的長(zhǎng)周期拐點(diǎn)都即將到來(lái)。

  不過(guò)，李超提醒，去房地產(chǎn)庫(kù)存地方政府不應(yīng)“補(bǔ)貼”。因?yàn)檠a(bǔ)貼會(huì)擾亂真實(shí)的市場(chǎng)供需信號(hào)，不僅擴(kuò)大了需求，也刺激了供給。貨幣政策不應(yīng)過(guò)度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，在某種程度上，房地產(chǎn)價(jià)格是經(jīng)濟(jì)周期和人口周期共同決定下的產(chǎn)物。

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