沒有誰能確定的告訴你未來樓市的走向，一方面有無數(shù)人手握大筆資金涌入樓市，另一方面又有投資者高喊樓市已經(jīng)存在巨大的泡沫。中國的樓市是否已經(jīng)到了*危急的時刻呢？今天《真話財經(jīng)》就通過4個關(guān)鍵性的指標(biāo)來解釋這個問題。

  除了這些關(guān)鍵性指標(biāo)，本文還充分參考了大量歷史數(shù)據(jù)，文章不夾帶個人立場，因為房價無論上漲還是下跌，都會有人高興，有人傷心。

  房貸收入比超過日本泡沫時期

  一般在購房過程中，大部分購房者會選擇貸款購房，這就關(guān)系到房貸收入比，簡單來講，房貸收入比就是購房者每個月的月供和實際收入的比率，比如每月還房貸5000元、實際收入10000元，這個比率就是0.5，即50%。

  按照國內(nèi)商業(yè)銀行的規(guī)定，為了保證自己的風(fēng)險，會根據(jù)借款人的收入限定*高的貸款額度，要求借款人月房貸月供不得超過月收入的50%，這就是借款人的*高警戒線。

  房貸收入比被世界銀行和西方國家普遍認(rèn)可，被認(rèn)為是對房價高低進行判斷和對居民住房購購與支付能力進行測量的*重要的指標(biāo)。

  知名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松幾天前在博鰲地產(chǎn)論壇上指出，中國的房貸收入比增長非?？欤呀?jīng)接近發(fā)達國家的水平。日本的房貸收入比從80年代起大幅上升，2000年左右達到0.6左右，而中國在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達0.46，已經(jīng)超過日本房價泡沫時期的水平。

  巴曙松預(yù)測，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，預(yù)計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

  新增房貸銷售比創(chuàng)歷史新高

  新增房貸銷售比是某個階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個時間段的房屋銷售規(guī)模的比值，也就是所謂的交易杠桿，衡量的是市場的承載能力。

  美國次貸危機發(fā)生前，也就是2007年的峰值是52.6%。數(shù)據(jù)顯示，2015年我國新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易杠桿43.12%。

  巴曙松指出，50%左右的交易杠桿很可能是比較高的水平，因為從國際經(jīng)驗對比來看，美國的房地產(chǎn)市場2007年新增的房貸銷售比在接近50%的時候發(fā)生次貸危機，這意味著中國居民購房加杠桿的速度在逐步逼近這個邊界。

  但也有專家表示，中國房地產(chǎn)市場的杠桿率并不高。中信證券陳聰指出，截至2016年7月，中國居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)（公積金+商業(yè)貸款）超過18萬億元，即便按照*保守的估計，房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。也就是說，全國平均來看，100萬的房子，*多只有12.9萬的按揭貸款和公積金貸款沒有償還。

  這兩者的觀點核心差異在于，巴曙松強調(diào)的是房貸相對于收入的壓力，而中信強調(diào)的則是不動產(chǎn)的價值；雙方衡量標(biāo)準(zhǔn)不同，得出結(jié)論也不同。但《真話財經(jīng)》認(rèn)為，雙方的觀點都應(yīng)該納入考慮，房子是消費品，同時也是投資品。

  不論如何，可以肯定的一點是，中國房地產(chǎn)市場，尤其是新增商品房已經(jīng)存在杠桿較高的情況，未來繼續(xù)加杠桿（比如降低首付之類的措施）的可能性較低。

  房貸GDP比加速上升

  房貸GDP比就是房貸總額相較于GDP總量的比例。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸GDP比在過去幾年呈加速上升態(tài)勢，2012年以前尚不到15%，2015年底達到20.7%，有人預(yù)測2016年底將超過25%，達到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。

  在《真話財經(jīng)》看來，25%或許還存在一定的低估。大家都知道，目前中國經(jīng)濟處于近年來*困難的時期，處于L型發(fā)展趨勢的底部，GDP增速有可能繼續(xù)走低。與此同時，房地產(chǎn)市場繼續(xù)火熱，因此房貸GDP比將會呈現(xiàn)加速上升的趨勢。

  居民負(fù)債率疾速上行

  居民負(fù)債率是居民總負(fù)債相對于GDP的比值，也就是居民杠桿率。這個數(shù)值近些年增速驚人，從2005年的17.1%增至2015年的39.9%。與此同時，英國、美國已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%，所以中國的水平低于發(fā)達國家，但是和墨西哥這些跟中國發(fā)展水平相近的國家相比，已經(jīng)屬于比較高的了。

  海通證券分析稱，雖然中國居民負(fù)債率仍低于英美日等國，但國際經(jīng)驗表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在2011年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。

  巴曙松指出，每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房價平穩(wěn)的時候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房價越平穩(wěn)，老百姓越不借錢購房子。

  結(jié)合海通證券和巴曙松的觀點，我們能發(fā)現(xiàn)，居民負(fù)債率的快速上漲反映出中國房地產(chǎn)市場在過去幾年的火熱，但一旦在未來某個時間段見頂，民眾借錢購房子的動力會大幅減弱，房價將會平穩(wěn)。

  日本的房地產(chǎn)教訓(xùn)值得警惕

  一直以來，國內(nèi)經(jīng)濟學(xué)家都覺得中國的房地產(chǎn)市場和日本早期的情況很相似。

  1985年9月，美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達成協(xié)議。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。

  日本政府為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟過度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史*低點，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。

  由于當(dāng)時日本上下對日元升值和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。

  1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

  與此同時，在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為*佳貸款項目，來者不拒，有求必應(yīng)。

  *終房產(chǎn)和股市泡沫破裂，許多日本家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長期背上嚴(yán)重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長的時間里嚴(yán)重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構(gòu)的不良債務(wù)高達100萬億日元，*后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產(chǎn)公司不計其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”，日本就此進入“失落的十年”。

  至于說美國的次貸危機，詳細過程我就不贅述了。次貸危機爆發(fā)的根本原因還是房貸超出了很多購房者的償還能力，而這背后是多方促成，包括銀行、政府和購購者自身。

  至于說中國的房地產(chǎn)泡沫是否會持續(xù)擴大、會在何時破裂都猶未可知。既然日本、美國有著慘痛的前車之鑒，那么中國政府和各界有必要盡可能地想辦法，抑制房地產(chǎn)市場的過分繁榮，以免重蹈覆轍。

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