前不久，權(quán)威人士接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，“房地產(chǎn)去庫(kù)存”不應(yīng)靠杠桿去庫(kù)存，而要靠人的城鎮(zhèn)化去庫(kù)存。

  權(quán)威人士話音剛落，央行公布4月份金融數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月M2增幅回落，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也透露，4月份開發(fā)貸同環(huán)比均出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，但因?yàn)殇N售回款資金增幅明顯，所以房企整體到位資金總體上升。

  開發(fā)貸的下降，卻給市場(chǎng)帶來(lái)了一種不詳?shù)念A(yù)感：房地產(chǎn)開發(fā)資金收緊。

  資金面依舊寬松

  5月13日，央行公布了4月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，截至4月末，作為貨幣擴(kuò)張性核心指標(biāo)的M2余額為144.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，比上月末低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

  此數(shù)據(jù)一出，市場(chǎng)對(duì)M2余額增幅下降疑惑不解，甚至略有擔(dān)憂，認(rèn)為這或?yàn)樨泿耪呲吘o的一個(gè)信號(hào)。央行對(duì)此釋疑說(shuō)，這與股市降溫等有關(guān)系，初步預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月在M2正常增長(zhǎng)情況下，其同比增速仍可能會(huì)有較為明顯的下降。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的較新數(shù)據(jù)中，針對(duì)房企資金到位情況，前4個(gè)月房企到位資金42371億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速比1~3月份提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

  從具體分項(xiàng)來(lái)看，房企到位資金中，涉及國(guó)內(nèi)貸款7501億元，增長(zhǎng)2.2%;利用外資35億元，下降68.1%;自籌資金14920億元，增長(zhǎng)3.7%;其他資金19915億元，增長(zhǎng)37.9%。

  在其他資金中，定金及預(yù)收款11370億元，增長(zhǎng)34.4%;個(gè)人按揭貸款6694億元，增長(zhǎng)54.7%。

  記者比較研究發(fā)現(xiàn)，所謂“國(guó)內(nèi)貸款”即銀行體系對(duì)房企融資發(fā)放的開發(fā)貸，從環(huán)比來(lái)看，4月份單月房企獲得開發(fā)貸1275億元，3月份單月獲得開發(fā)貸1755億元，跌幅約27%;從同比來(lái)看，去年4月份獲得開發(fā)貸1496億元，跌幅約14.8%。

  新城控股副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企4月份總體上資金比較寬松，主要是銷售回款明顯。以新城控股為例，開發(fā)貸占20%，這部分并未減少，定金與預(yù)售款占34%，這部分非常大，銷售面積增幅四成，直接帶動(dòng)個(gè)人按揭貸增幅54%。

  一位具有國(guó)際金融學(xué)背景的中糧地產(chǎn) 觀察人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這屬于周期性反應(yīng)，一季度企業(yè)多轉(zhuǎn)貸款，“借新還舊”較為明顯，2月份還有半個(gè)月是春節(jié)，節(jié)后到3月份企業(yè)開工，貸款需求顯著增加，4月份信貸投放少了房企進(jìn)入冷靜期。

  碧桂園某區(qū)域投資部負(fù)責(zé)人表示，房企資金總體肯定是緊的，但各家情況不一樣，有些仍在激進(jìn)擴(kuò)張，有些穩(wěn)健、保守。

  開發(fā)貸被其他融資替代?

  前4個(gè)月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)大約13.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)10.5%，增速比今年一季度略有回落。從行業(yè)來(lái)看，制造業(yè)與基建投資增幅比一季度均有回落，但房地產(chǎn)投資增速卻提高了1個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明房地產(chǎn)投資對(duì)整個(gè)投資的拉動(dòng)作用仍較大。

  5月9日，《人民日?qǐng)?bào)》頭版刊發(fā)了一篇權(quán)威人士談當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)文，強(qiáng)調(diào)高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，不能也沒(méi)必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，樓市不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)的手段等。

  實(shí)際上，年初以來(lái)，像上海、深圳等一線城市及像蘇州、杭州等典型二線城市的樓市就出現(xiàn)了頭付貸加杠桿的場(chǎng)外配資新玩法，一定程度上成為助漲這些城市房?jī)r(jià)非理性上漲的罪魁禍頭之一。

  此后不久，頭付貸加杠桿即被央行等金融監(jiān)管層緊急叫停，甚至聯(lián)手其他部門摸底、清查各地頭付貸規(guī)模。上海等城市也緊急出臺(tái)樓市調(diào)控新規(guī)。

  歐陽(yáng)捷表示，未來(lái)政策走向偏刺激還是收緊，仍存較大不確定性，關(guān)鍵要看對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的容忍度。他認(rèn)為，后市房企投資會(huì)呈現(xiàn)一條水平線。

  近來(lái)，像格力、融創(chuàng)、葛洲壩等房企巨頭現(xiàn)身上海、南京等熱點(diǎn)城市瘋狂搶地。拿地“大耗血”背后，品牌房企資金鏈將何去何從?如何把控資金風(fēng)險(xiǎn)?

  龍湖地產(chǎn)北京一位內(nèi)部人士表示，市場(chǎng)處在不斷變化中，龍湖將保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和負(fù)債率水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道，進(jìn)一步拉長(zhǎng)賬期和降低成本。通過(guò)外部合作策略，控制拿地成本和減少資金占?jí)骸?/p>

  龍湖上述內(nèi)部人士解釋說(shuō)，具體而言，龍湖將堅(jiān)持多渠道、低成本融資戰(zhàn)略，前者主要是保持國(guó)內(nèi)銀行融資優(yōu)勢(shì)，境外銀團(tuán)及境內(nèi)債券市場(chǎng)融資優(yōu)勢(shì)，后者比如截至2015年末，公司平均借貸成本5.74%，年期5.24年，繼續(xù)保持行業(yè)較低水平。

  記者注意到，一個(gè)典型現(xiàn)象是，比如四川某上市房企與平安銀行及其旗下深圳某投資公司合作成立地產(chǎn)基金公司，出資比例為5：5，通過(guò)成立地產(chǎn)基金用于該房企拿地、并購(gòu)項(xiàng)目等。目前，像保利、越秀、陽(yáng)光城、中天城投等諸多房企旗下均有地產(chǎn)基金。

  中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存表示，品牌房企融資渠道已經(jīng)多元化，2013年銀行體系的表內(nèi)表外貸款各占50%，現(xiàn)在銀行表內(nèi)開發(fā)貸相對(duì)穩(wěn)定，大概占1/3，表外規(guī)模更高，主要通過(guò)影子銀行進(jìn)行表外放貸。

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