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營(yíng)改增全面實(shí)施 為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)多重利好

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:新華社  閱讀 592 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

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    5月1日,在福州地稅綜合辦稅辦稅服務(wù)廳,工作人員開(kāi)出福建省頭張二手房交易增值稅發(fā)票。 新華社記者 宋為偉攝


  在新一輪營(yíng)改增中,房地產(chǎn)行業(yè)的試點(diǎn)改革被稱(chēng)為難啃的“硬骨頭”。


  榜原因,牽涉面廣。在曾經(jīng)作為地方榜首大稅種的營(yíng)業(yè)稅中,有超過(guò)30%的稅收來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。個(gè)原因,頭次將自然人納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn),與老百姓購(gòu)房成本緊密相關(guān),改革的復(fù)雜程度進(jìn)一步提升。


  這項(xiàng)改革如何進(jìn)行,對(duì)個(gè)人和房地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)哪些影響?


  二手房交易稅負(fù)略有減輕


  營(yíng)改增之后,二手房交易中的稅費(fèi)到底怎么算?


  湖北省武漢市國(guó)稅局局長(zhǎng)姜鋒舉例分析說(shuō):“個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,超過(guò)2年(含)的,免征增值稅。比如,某人將購(gòu)購(gòu)不足2年的住房以100萬(wàn)元銷(xiāo)售,按原營(yíng)業(yè)稅政策應(yīng)納稅為:100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元。而增值稅是價(jià)外稅,其計(jì)稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入,應(yīng)納稅為:100萬(wàn)元/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元,相比少交2400元。相應(yīng)地,盡管稅率不變,但應(yīng)稅收入降低,契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少?!?/p>


  “總體來(lái)看,營(yíng)改增后二手房交易對(duì)納稅人來(lái)講,征收機(jī)關(guān)、辦稅場(chǎng)所和流程等都沒(méi)有變化,但稅負(fù)會(huì)略有減輕?!眹?guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。


  “為了方便納稅人房屋轉(zhuǎn)讓、私房出租等稅收繳納和發(fā)票代開(kāi),目前,武漢共設(shè)立145個(gè)代征點(diǎn),由地稅部門(mén)代征這部分稅款。”姜鋒說(shuō)。


  個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)稅率如何計(jì)算,稅負(fù)能否降低?


  按照規(guī)定,個(gè)人(自然人)出租不動(dòng)產(chǎn),要看不動(dòng)產(chǎn)的屬性。如果是屬于非住房,增值稅征收率為5%;如果屬于住房,增值稅征收率為5%,減按1.5%計(jì)算繳納。例如,某人出租非住房年租金100萬(wàn)元,應(yīng)繳納的增值稅為100/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元,較原營(yíng)業(yè)稅少繳2400元;若出租住房,則應(yīng)繳納增值稅為100/(1+5%)×1.5%=1.42萬(wàn)元。


  同時(shí),個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),月銷(xiāo)售額不超過(guò)30000元,還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如,每月出租非住房租金收入為10000元,可以免征增值稅,但需要交納個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅;如果每月的租金收入是40000元,就需要交納增值稅及附加以及個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。


  “對(duì)于承租方而言,用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋租金也可用于抵扣稅款,承租方只需要求房東提供由稅務(wù)局開(kāi)具的發(fā)票,就可憑票抵扣。”姜鋒分析說(shuō)。


  不動(dòng)產(chǎn)抵扣加速更新改造


  房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增,因?yàn)闋可娴讲粍?dòng)產(chǎn)抵扣問(wèn)題,還會(huì)對(duì)其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)生千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。


  營(yíng)改增之后,企業(yè)新建或是購(gòu)購(gòu)廠(chǎng)房,以及廠(chǎng)房修繕、道路綠化等花費(fèi)都可以用來(lái)抵稅。“這有助于加速各個(gè)行業(yè)企業(yè)投資改造的步伐。”武漢國(guó)稅局貨勞處處長(zhǎng)陳剛說(shuō),例如,某企業(yè)購(gòu)入價(jià)值1000萬(wàn)元的房屋用來(lái)出租,則進(jìn)項(xiàng)稅額為99萬(wàn)元(1000/(1+11%)×11%=99),而年租金100萬(wàn)元,其銷(xiāo)項(xiàng)稅額為9.9萬(wàn)元。這也就意味著,如無(wú)其他進(jìn)銷(xiāo)業(yè)務(wù)發(fā)生,該企業(yè)10年內(nèi)都不需要繳納增值稅。


  同時(shí),不少大企業(yè)發(fā)展新店,購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)用作經(jīng)營(yíng),也可以用于抵扣?!肮久磕陮⑿略?0家至80家門(mén)店,這些店面成本都可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣,企業(yè)稅負(fù)將大大減輕?!蹦惩赓Y餐飲公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),作為連鎖餐飲企業(yè),由于公司食品原料、店面等方面實(shí)行了統(tǒng)一核算,所以可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅非常多。


  不動(dòng)產(chǎn)抵扣中,存在一些需要把握的關(guān)鍵點(diǎn)。根據(jù)政策規(guī)定,2016年5月1日后,增值稅一般納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn),以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程,其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣,榜首年抵扣比例為60%,年抵扣比例為40%。


  “這是大的抵扣原則,還有一些細(xì)化的規(guī)定,比如,企業(yè)購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn),先抵扣了60%,不到年或者剩下40%沒(méi)抵扣,就把購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售了,這時(shí)候可以把沒(méi)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣除?!鄙綎|淄博國(guó)稅局稅務(wù)人員分析。


  在獲悉這一政策后,山東淄博大染坊絲綢集團(tuán)就打算在廣西上林的原料基地進(jìn)行技術(shù)改造,其中40%的資金要投入廠(chǎng)房建設(shè)。按照相關(guān)政策,這部分資金榜首年可拿出60%進(jìn)行抵扣稅款, 年抵扣40%。如果抵扣稅款仍大于需交稅款,剩余部分可繼續(xù)抵扣。


  倒逼行業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰


  在山東省章丘市國(guó)稅局繡惠分局舉行的座談會(huì)上,繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元分析說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)抵扣帶來(lái)雙重利好:一方面不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍,使得地方企業(yè)有了新一輪投資熱情和不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)的需求,有助于去庫(kù)存和打開(kāi)商用房市場(chǎng)空間。另一方面,對(duì)企業(yè)的土地成本也可以扣除了,自身稅負(fù)降低了。


  據(jù)了解,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中,土地出讓金占到了整個(gè)成本的30%到40%,是開(kāi)發(fā)成本中較大的一塊,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),稅負(fù)的降低是顯而易見(jiàn)的。


  此外,河南建業(yè)住宅集團(tuán)南陽(yáng)置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人杜鵬偉表示,營(yíng)改增之后,房地產(chǎn)公司的招標(biāo)采購(gòu)模式及成本核算方法也會(huì)發(fā)生改變,公司的成本管控也面臨不少挑戰(zhàn)。這會(huì)倒逼行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰。


  “那些從正規(guī)渠道獲取土地,取得合規(guī)土地票據(jù)的,上下游供應(yīng)商正規(guī)健全,內(nèi)部管理完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)相對(duì)營(yíng)業(yè)稅確有降低,生存空間就會(huì)加大,而一些規(guī)模小、議價(jià)能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。”河南省南陽(yáng)市國(guó)稅局稅務(wù)人員告訴記者。(記者 崔文苑)


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