2016年5月1日起，“營改增”將全面推行，試點(diǎn)范圍將涵蓋房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的征稅從5%的營業(yè)稅變?yōu)槎惵?1%的增值稅。

“營改增”實(shí)施后，將為房企直接帶來的三大利好：一是享受過渡政策，二是土地成本不計(jì)入銷售額，三是不動(dòng)產(chǎn)抵扣。

此次“營改增”對房企較大利好的莫過于土地成本不計(jì)入銷售額，開發(fā)商可以把從政府采購的土地成本從銷售額中扣除，保證開放商只就業(yè)務(wù)中增值的部分繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)中，土地成本往往占據(jù)30%-50%的比重，土地成本不納入征稅后，將極大地減少房企的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，減少成本投入。不僅如此，開發(fā)商在預(yù)售項(xiàng)目上也降低了預(yù)繳稅款，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

企業(yè)加入購房大軍 加速商業(yè)地產(chǎn)去化速度

對于庫存去化，較值得關(guān)注的是，營改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，該項(xiàng)措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改購置辦公樓時(shí)，購置成本會降低。舉個(gè)例子：以一棟1000萬元、物料成本400萬元的房子來算，原先按5%繳納營業(yè)稅50萬元，增值稅400÷（1+17%）*17%=58（萬元），合計(jì)約108萬元；“營改增”后，增值稅稅率為11%，則銷項(xiàng)稅額為1000÷（1+11%）*11%=99（萬元），進(jìn)項(xiàng)稅額為400÷（1+17%）*17%=58（萬元），相抵后只需交稅41萬元，相比原政策少交67萬元。

其中利好，不言而喻。

網(wǎng)易房產(chǎn)此前曾對?？诜荷虡I(yè)體進(jìn)行抽樣調(diào)查顯示，?？谛屡f商業(yè)總體量超過千萬方，而?？谑腥丝诳偭績H為204萬，眾多房企正面臨巨大的商用物業(yè)去庫存壓力，營改增落地后，有實(shí)力的企業(yè)可考慮購入寫字樓改善辦公環(huán)境或進(jìn)行商業(yè)投資，這些都將有利于促進(jìn)?？趯懽謽菐齑嫒セ?。

二手房稅費(fèi)略有下降 對市場影響有限

“營改增”細(xì)則規(guī)定，北上廣深以外的城市，個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。而當(dāng)前營業(yè)稅下，不滿2年的住房對外銷售是按照總價(jià)5.6%的稅率征收。我們來算一筆賬，即可看出其中的差異。

以一套售價(jià)150萬（含稅、購購不足2年）的房子為例，根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，套入公式：銷售額=100÷（1+0.5%）=142.85萬，應(yīng)納稅額=142.85×0.05=7.14萬

而按照營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150萬×0.056=8.4萬。“營改增”后，稅費(fèi)減少了1.26萬元，直接利好購房者，這將進(jìn)一步釋放改善性住房需求，但稅費(fèi)降幅較小，對市場影響難免有限。

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