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"營改增"與我們息息相關(guān) 購一套房我們能省多少
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源: 網(wǎng)易房產(chǎn) 閱讀 458 次
2016年5月1日起,“營改增”將全面推行,試點(diǎn)范圍將涵蓋房地產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)的征稅從5%的營業(yè)稅變?yōu)槎惵?1%的增值稅。
“營改增”實(shí)施后,將為房企直接帶來的三大利好:一是享受過渡政策,二是土地成本不計(jì)入銷售額,三是不動(dòng)產(chǎn)抵扣。
此次“營改增”對房企較大利好的莫過于土地成本不計(jì)入銷售額,開發(fā)商可以把從政府采購的土地成本從銷售額中扣除,保證開放商只就業(yè)務(wù)中增值的部分繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)中,土地成本往往占據(jù)30%-50%的比重,土地成本不納入征稅后,將極大地減少房企的稅務(wù)負(fù)擔(dān),減少成本投入。不僅如此,開發(fā)商在預(yù)售項(xiàng)目上也降低了預(yù)繳稅款,減輕房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。
企業(yè)加入購房大軍 加速商業(yè)地產(chǎn)去化速度
對于庫存去化,較值得關(guān)注的是,營改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評價(jià),該項(xiàng)措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改購置辦公樓時(shí),購置成本會降低。舉個(gè)例子:以一棟1000萬元、物料成本400萬元的房子來算,原先按5%繳納營業(yè)稅50萬元,增值稅400÷(1+17%)*17%=58(萬元),合計(jì)約108萬元;“營改增”后,增值稅稅率為11%,則銷項(xiàng)稅額為1000÷(1+11%)*11%=99(萬元),進(jìn)項(xiàng)稅額為400÷(1+17%)*17%=58(萬元),相抵后只需交稅41萬元,相比原政策少交67萬元。
其中利好,不言而喻。
網(wǎng)易房產(chǎn)此前曾對??诜荷虡I(yè)體進(jìn)行抽樣調(diào)查顯示,??谛屡f商業(yè)總體量超過千萬方,而??谑腥丝诳偭績H為204萬,眾多房企正面臨巨大的商用物業(yè)去庫存壓力,營改增落地后,有實(shí)力的企業(yè)可考慮購入寫字樓改善辦公環(huán)境或進(jìn)行商業(yè)投資,這些都將有利于促進(jìn)??趯懽謽菐齑嫒セ?。
二手房稅費(fèi)略有下降 對市場影響有限
“營改增”細(xì)則規(guī)定,北上廣深以外的城市,個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。而當(dāng)前營業(yè)稅下,不滿2年的住房對外銷售是按照總價(jià)5.6%的稅率征收。我們來算一筆賬,即可看出其中的差異。
以一套售價(jià)150萬(含稅、購購不足2年)的房子為例,根據(jù)增值稅的算法,需要先計(jì)算出銷售額,銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應(yīng)納稅額=銷售額×征收率,套入公式:銷售額=100÷(1+0.5%)=142.85萬,應(yīng)納稅額=142.85×0.05=7.14萬
而按照營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150萬×0.056=8.4萬。“營改增”后,稅費(fèi)減少了1.26萬元,直接利好購房者,這將進(jìn)一步釋放改善性住房需求,但稅費(fèi)降幅較小,對市場影響難免有限。
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