“營改增”助力住房供應(yīng)新模式

    商業(yè)地產(chǎn)迎政策暖風(fēng)

    “營改增”全面推開進(jìn)入 。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的實(shí)施備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。中金公司預(yù)計(jì)，“營改增”后房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)將下降620億元，預(yù)計(jì)行業(yè)凈利潤增加460億元。“營改增”除推動(dòng)房地產(chǎn)投資外，還將為開發(fā)商在高庫存地區(qū)創(chuàng)造降價(jià)和去庫存空間。在利潤率受到擠壓的背景下，大部分開發(fā)商將受益“營改增”，毛利率越低、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比越大的公司享受的減稅幅度越大。

    業(yè)內(nèi)人士表示，政策實(shí)行后，將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資，長期來看對(duì)房地產(chǎn)投資有拉動(dòng)作用。

    高端項(xiàng)目獲益多

    “營改增”相關(guān)規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，稅率為11%。

    市場人士認(rèn)為，土地成本能否抵扣是“營改增”實(shí)施后對(duì)開發(fā)商影響的關(guān)鍵。平安證券分析師王琳表示，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由土地、建安和財(cái)務(wù)成本構(gòu)成。地方政府無法開具增值稅發(fā)票，利息成本需等金融服務(wù)業(yè)進(jìn)行“營改增”后才能取得發(fā)票。如果土地及利息成本無法抵扣，則相當(dāng)于營業(yè)稅由目前的5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)，且毛利越高的項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)越大。如果政策特別規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。

    廣發(fā)證券測算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進(jìn)項(xiàng)稅也可以抵扣情況下，無論是哪類城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項(xiàng)目，“營改增”后獲益越小;土地成本越高，也就是毛利率越低的項(xiàng)目，“營改增”后獲益越大。

    廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對(duì)較高的項(xiàng)目，比如精裝修或使用高端的建材，“營改增”后獲益程度更大。這意味著，原先致力于精裝修或偏高端住宅產(chǎn)品的房企，“營改增”之后獲益程度會(huì)更大一些。

    專家表示，“營改增”將助推規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式。在內(nèi)部管理上，開發(fā)商會(huì)將建安、咨詢和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營。此外，由于建安、設(shè)計(jì)等成本納入抵扣，會(huì)激勵(lì)開發(fā)商增加精 屋供給。

    對(duì)二手房交易影響中性

    從稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。在二手房增值稅方面，新稅制規(guī)定，對(duì)于不滿2年的住房，增值稅是售價(jià)的5%;對(duì)于2年以上的住房，免征增值稅(一線城市除外)。對(duì)一線城市而言，滿2年不滿5年的住房對(duì)總價(jià)增值部分征收5%的增值稅，滿5年的住房免征增值稅。分析人士認(rèn)為，各種情況下，稅率不變，“營改增”對(duì)二手房交易影響中性。

    銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李軍稱，從稅率上看，“營改增”前后沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外的區(qū)別，但有利于降低二手房流通成本。

    國家稅務(wù)總局副局長汪康日前表示，個(gè)人二手房的稅收問題涉及千家萬戶，社會(huì)非常關(guān)注。國稅總局在配合財(cái)政部研究個(gè)人住房征稅問題時(shí)，也是非常審慎的。個(gè)人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上將保持基本穩(wěn)定，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%，但稅收負(fù)擔(dān)實(shí)際是減輕了。

    商業(yè)地產(chǎn)迎小陽春

    據(jù)“營改增”有相關(guān)規(guī)定，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，榜首年抵扣比例為60%，年抵扣比例為40%。分析人士認(rèn)為，這意味著對(duì)于那些缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)，可以通過購入商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓，來增加自身的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而間接促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售。

    王琳表示，政策實(shí)行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣，這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資，長期來看對(duì)房地產(chǎn)投資也有拉動(dòng)作用。

    王琳稱，政策將刺激企業(yè)投資，利好商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去庫存，政策也有望刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，有助于去化寫字樓庫存。同時(shí)，有助于降低企業(yè)運(yùn)營成本。將購置不動(dòng)產(chǎn)的成本進(jìn)行抵扣，可以降低現(xiàn)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用。另外，為未來持有環(huán)節(jié)增稅鋪墊。企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種將具有調(diào)節(jié)市場供需結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)性需求的作用。

    隨著改革的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)上漲?對(duì)此，財(cái)政部副部長史耀斌日前在答記者問時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的政策實(shí)施后，企業(yè)不會(huì)單純?yōu)榱说侄惗忂M(jìn)大量不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)個(gè)人來講，住房轉(zhuǎn)讓的政策這次沒有做任何變動(dòng);對(duì)于企業(yè)來講，不管從事什么樣的經(jīng)營行為，頭先要看的是經(jīng)濟(jì)效益、投資目的。雖然新增的不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去大量購購房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)，說明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營業(yè)務(wù)、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

    對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃企業(yè)而言，其能否受益則取決于下游租戶是否能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅從而實(shí)現(xiàn)增值稅轉(zhuǎn)嫁。廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究小組頭席分析師樂加棟認(rèn)為，“營改增”規(guī)定提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為11%。根據(jù)測算，如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃企業(yè)的下游租戶是企業(yè)租戶，并且也是增值稅的一般納稅人，那么，該類房企作為業(yè)主可以將增值稅稅負(fù)以進(jìn)項(xiàng)稅額的形式轉(zhuǎn)移至下游企業(yè)租戶，從租戶的角度來看，附著在租金成本上的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣它自己的銷項(xiàng)稅額。于是，在租戶租金成本不變的情況下，在“營改增”前后，該類房企的租金凈收入是上升的。

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