某多次聽課、去年6月就順著我手勢(shì)進(jìn)入固安市場(chǎng)的藩絲學(xué)員昨天給我私信：“老師，簡(jiǎn)直是‘晴天霹靂’啊，想不到廊坊這樣的三、四線城市也限購。我弟弟也想在固安再購一套，還能購嗎？”我對(duì)他說：“晴天霹靂一般只是把大家嚇一跳。既然是晴天打響雷，肯定沒有暴風(fēng)驟雨，不意味著什么災(zāi)禍吧?！崩茁曀查g就會(huì)過去，只要你沒有恰好踩在雷區(qū)里，是不應(yīng)停止趕路的腳步的！

  一、我一直在等這個(gè)文件

  昨日，我終于從廊坊市政府的網(wǎng)站上看到了市政府辦公室正式轉(zhuǎn)發(fā)的市房管局等六部門制定的《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。

  聽過我房地產(chǎn)投資理財(cái)培訓(xùn)課程和熟悉我的人都知道，我一直高度看好環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)。這不僅僅源于此區(qū)域因緊鄰北京而自然受益的“涓滴效應(yīng)”，還源于北京擠壓外來人口而帶來的“需求外溢”，更源于京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施中可期的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚效果?；?于多年的理論分析和現(xiàn)實(shí)觀察，從增長潛力和回報(bào)率兩個(gè)角度考慮，我把環(huán)京地區(qū)正在受到積極影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為兩個(gè)梯隊(duì)：榜梯隊(duì)包括固安、燕郊和大廠的潮白河區(qū)域，個(gè)梯隊(duì)則包括香河、永清、涿州等區(qū)域。在上屆中共和國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)班子施政時(shí)期，我就高度看好這一區(qū)域。得出這一結(jié)論與我早期既研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)又研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)同時(shí)關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)歷有關(guān)，因?yàn)槎鄬W(xué)科背景提升了我對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值判斷的敏感性和準(zhǔn)確性。

  從2011年開始，我就在熟人圈層鼓勵(lì)大家進(jìn)入固安市場(chǎng)，并幫助親友放棄家鄉(xiāng)的投資機(jī)會(huì)，在固安陸續(xù)購置了房產(chǎn)。2013年9月23日，我在微博上明確說：“固安、燕郊商品房大幅漲價(jià)很正常，他們會(huì)逐步演化為北京的居住衛(wèi)星城”，并號(hào)召大家盡快進(jìn)入這兩個(gè)市場(chǎng)。2014年，鑒于外地藩絲想進(jìn)入環(huán)京市場(chǎng)但在該區(qū)域蒙頭轉(zhuǎn)向、難以選擇這一現(xiàn)實(shí)情況，我直接找了一家中介機(jī)構(gòu)，讓他們協(xié)助大家做了香河、燕郊的團(tuán)購。目前這些頭付資金普遍獲得了300%左右的回報(bào)。

  在榜首梯隊(duì)的衛(wèi)星城中，基于長期，我高度看好固安市場(chǎng)，也一直通過一些途徑追蹤涉及北京南城及固安的重大決策信息。我曾專門寫了《樓市財(cái)富黑馬——固安縣城將跑贏多數(shù)二線城市》、《放長線釣大魚——關(guān)于固安投資置業(yè)的科學(xué)態(tài)度》，幫助我的微博和公眾號(hào)“藩絲財(cái)智廳”的藩絲們認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng)，抓住難得的機(jī)會(huì)，以回報(bào)大家的長期信賴和追隨。從2015年6月份斷定固安房價(jià)會(huì)快漲后，為引導(dǎo)大家及時(shí)抓住機(jī)會(huì)，我推動(dòng)進(jìn)行了藩絲團(tuán)購活動(dòng)。短短九個(gè)月間，固安房價(jià)由6-8千漲到了1-1.3萬，很多人頭付獲得了100%-300%的匯報(bào)。

  但是，進(jìn)入3月后，對(duì)固安樓市“一漲價(jià)”的情況，我還是有些擔(dān)憂的。3月17日，我在微博上說“今天全天在固安調(diào)研。我前期幫親屬購的都不錯(cuò)?！?月18日凌晨，當(dāng)有粉絲問調(diào)研結(jié)果時(shí)，我說“三天后發(fā)給按規(guī)定信箱報(bào)名團(tuán)購的粉絲”、“還要繼續(xù)調(diào)研，爭(zhēng)取給大家找到有可能繼續(xù)帶來高回報(bào)的項(xiàng)目。結(jié)果預(yù)計(jì)會(huì)在3天內(nèi)發(fā)給報(bào)名者?！焙髞砦矣终f“別問了，太興奮對(duì)身體不好。一個(gè)價(jià)誰也受不了?！蔽翌A(yù)感到固安、燕郊、大廠等地樓市的火爆和不規(guī)范操作可能引來 媒體和政界的關(guān)注，進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)整頓。于是我感覺需要觀察一下，便一直沒有公布調(diào)研結(jié)論，也停止傳播工作。我覺得有必要重新對(duì)某些開發(fā)商的背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)、企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，防止政策變化、市場(chǎng)震蕩時(shí)出現(xiàn)爛尾、不能交房、辦不了產(chǎn)權(quán)證等情況。恰在此時(shí)，媒體曝光了燕郊、固安、香河、大廠等環(huán)京市場(chǎng)暴漲和無預(yù)售證賣房的情況，給廊坊及下屬縣市的地方政府帶來了巨大的壓力。我知道整頓已是必然，新政策可能呼之欲出了。于是，我多次通過不同途徑告訴團(tuán)購粉絲：先等等吧！

  二、驚動(dòng)高層的報(bào)道和不得不出的政策

  全國各省、市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行都不規(guī)范，只是程度不同而已。只要權(quán)力介入過多的行業(yè)，都存在這個(gè)問題。河北房地產(chǎn)市場(chǎng)之亂全國聞名，河北省建設(shè)廳曾自己披露過一項(xiàng)調(diào)查：2011年以來，河北省共開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3386個(gè)，存在違法問題的2079個(gè)，違法比例61.4%。其中，省會(huì)石家莊市違法項(xiàng)目比例高達(dá)93.8%。據(jù)我了解，這與前幾年河北省委省政府“三年大變樣”的激進(jìn)城市建設(shè)戰(zhàn)略有關(guān)。

  河北房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違法問題主要包括：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證擅自開工建設(shè)，違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定批少建多、批低建高，未取得預(yù)售許可證、未按預(yù)售許可證批準(zhǔn)的范圍擅自進(jìn)行預(yù)售等。這也不能全怪開發(fā)商——河北省五證審批流程特別慢，三年的項(xiàng)目五證缺三、四個(gè)的比比皆是，然后開始嚴(yán)查、罰款！

  客觀地說，河北乃至全國，市場(chǎng)上無預(yù)售證賣房的情況很普遍。有預(yù)售證未必不出事，無預(yù)售證也可能交房很順利。從宏觀上說，這與宏觀政策和區(qū)域政策的穩(wěn)定性有關(guān)；從微觀上說，則主要取決于開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)特別是股權(quán)結(jié)構(gòu)。所以，我們選擇團(tuán)購項(xiàng)目時(shí)，只要是期房，就會(huì)把這些方面的調(diào)研與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面、園林綠化、建筑質(zhì)量、周圍配套、社會(huì)治安等外在因素并重考慮，甚至在打分排序中把前者的比重提升到60%。這就是我們經(jīng)常不主張購小開發(fā)商項(xiàng)目的原因之一（當(dāng)然對(duì)不熟的人我們也無法阻攔）。我自己在此方面就曾輕信熟人，吃過虧。我內(nèi)心傾向于政府在預(yù)售方面嚴(yán)格管理。但對(duì)一些火爆區(qū)域來說，需求旺盛，供給跟不上，傻呵呵地跟開發(fā)商或代理公司講法制、講秩序，根本就購不上。等預(yù)售證下來，往往早就賣光了，或只剩尾房，而且價(jià)格已大漲。所以，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目來說，選對(duì)開發(fā)商較關(guān)鍵。

  環(huán)京市場(chǎng)的火爆和不規(guī)范交易的確引起了媒體的關(guān)注。在我調(diào)研的同，即3月18日，華夏時(shí)報(bào)一篇《未領(lǐng)取預(yù)售證就開售，未封頂就放款——春暖花開，環(huán)北京樓市躁動(dòng)》的報(bào)道出籠了，批評(píng)了燕郊、大廠、香河、固安市場(chǎng)的開發(fā)商們，呼吁政府加強(qiáng)監(jiān)管。據(jù)說此文引起某較高領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注和批示，隨即河北省、廊坊市主要領(lǐng)導(dǎo)分別作了批示或指示，省政府副秘書長、省住建廳的領(lǐng)導(dǎo)、廊坊市的主要領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)風(fēng)火火，對(duì)市場(chǎng)作了多次檢查、調(diào)研。房產(chǎn)主管部門約談了一些開發(fā)商，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行了處罰。廊坊市組建了專題調(diào)研組和專項(xiàng)整治督導(dǎo)組，同時(shí)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示，擬定整治和規(guī)范市場(chǎng)的文件。固安、三河、香河、大廠也各自組建了調(diào)研和整治小組。

  我此前通過北京、河北省、廊坊市的各種途徑，已經(jīng)聽到一些消息，也從多個(gè)環(huán)京大開發(fā)商處了解到政府與他們座談和到企業(yè)調(diào)研的情況。我也聽說廊坊市委市政府在責(zé)成房管、規(guī)劃、建設(shè)、國土、工商和金融辦等市直相關(guān)部門學(xué)習(xí)研究上海、深圳等城市相關(guān)管控政策，起草制定《意見》，提交給省里征求意見。但在文件出來前，因?yàn)樯婕氨Ｃ芄ぷ鳎瑢?duì)具體內(nèi)容也只是猜測(cè)，我不好寫透露和評(píng)價(jià)。我只告訴團(tuán)購粉絲：固安市場(chǎng)“涉及整頓，大部分好項(xiàng)目停售，我們也在等整頓性政策”。所以，我一拖再拖，對(duì)下一步的投資行為沒有給出明確說法。

  三、高舉輕放還是真打痛打？

  按照官方的說法，廊坊市試圖通過制訂區(qū)域性、差別化的措施，確保全市特別是環(huán)京周邊縣(市)要努力實(shí)現(xiàn)規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房價(jià)格、遏制投機(jī)炒作、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目的。從廊坊市《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》來看，政府提出的整治意見包括九個(gè)方面：

  1、嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任。環(huán)京縣(市)政府要切實(shí)把規(guī)范市場(chǎng)秩序穩(wěn)控住房價(jià)格作為當(dāng)前一項(xiàng)工作，承擔(dān)起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)控的主體責(zé)任；

  2、建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。建立環(huán)京縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)監(jiān)管工作，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)市場(chǎng)情況，提出對(duì)策措施。

  3、堅(jiān)持規(guī)劃，嚴(yán)格規(guī)劃管控。根據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》等相關(guān)要求，修訂完善環(huán)京縣(市)的發(fā)展規(guī)劃，合理確定功能定位、產(chǎn)業(yè)布局和空間發(fā)展，妥善處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)、生態(tài)保護(hù)的關(guān)系。主動(dòng)加強(qiáng)與北京有關(guān)方面的溝通聯(lián)系，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

  4、實(shí)行住房限購和差別化住房信貸政策。非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房頭付款比例不低于30%。

  5、嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售審批程序，嚴(yán)格要件審查和形象進(jìn)度要求，限期一次性公布全部可售房源；落實(shí)住房價(jià)格備案制度，實(shí)行一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)公示。加強(qiáng)價(jià)格管控，限定申報(bào)預(yù)售價(jià)格漲幅，完善住房信息查詢系統(tǒng)，推進(jìn)聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)互通互聯(lián)，有效遏制和防止倒賣房號(hào)等投機(jī)行為。

  6、開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)經(jīng)營專項(xiàng)行動(dòng)。組織開展專項(xiàng)執(zhí)法檢查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行集中整治，依法嚴(yán)厲打擊無證預(yù)售、違規(guī)銷售、虛假廣告宣傳、哄抬房價(jià)、囤積房源、捂盤惜售和投機(jī)炒房等違法違規(guī)行為，全面規(guī)范市場(chǎng)秩序。

  7、盤活存量土地，加大棚改力度，增加住房供給。加快存量土地開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，加大棚改建設(shè)力度，將城中村、城郊村以及整合撤并的村莊、城市危房、城鎮(zhèn)危陋住宅區(qū)納入棚戶區(qū)改造范疇。增加普通商品住房供應(yīng)，嚴(yán)格控制高端住宅開發(fā)。

  8、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等從事頭付貸、過橋貸、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

  9、加強(qiáng)信息公開，正確引導(dǎo)輿論。加大市場(chǎng)信息公開力度，將房地產(chǎn)項(xiàng)目供地、預(yù)售許可樓盤、可售房源等信息公開公示，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。積極主動(dòng)向社會(huì)解讀環(huán)北京地區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃和穩(wěn)控房價(jià)措施，盡量避免和減少“跟風(fēng)”消費(fèi)。

  在上述這些政策中，較引人注目的是第四條——“實(shí)行住房限購和

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