“3·30”新政剛過一周年，惠州房地產(chǎn)市場較政策之初時(shí)的情況大不相同?！皬娜ツ甑浆F(xiàn)在，錯(cuò)過了太多機(jī)會(huì)。”張志文還在為自己的躊躇而懊惱。在急速躥漲的市場行情下，很多像張志文一樣的欲購房者，正被高漲的房價(jià)擠壓出市場，抑或恐慌入市。

    這就是惠州樓市在剛過去的3月呈現(xiàn)出來的輪廓，而這還是在3月初被《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃(2016—2018年)》列入去庫存“一類城市”的情況下。繼今年1月之后，3月全市再度實(shí)現(xiàn)超160萬平方米的交易量刷新歷史，1665萬平方米的庫存數(shù)在激增的市場下得到緩解，截至3月底已降至1464萬平方米。

    然而，庫存壓力并未遠(yuǎn)去。市房管局信息負(fù)責(zé)人介紹，這只是動(dòng)態(tài)的庫存數(shù)，隨著供貨量的上升將再度出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，4月份市場將進(jìn)入年內(nèi)頭個(gè)推貨高峰，而在后續(xù)市場還有800多萬平方米新房等待進(jìn)入市場，這使得當(dāng)前市場呈現(xiàn)的火熱局面蒙上陰影。

    在既有的經(jīng)驗(yàn)里，市場供需反轉(zhuǎn)，較直接的市場反應(yīng)往往是在銷售價(jià)格上的波動(dòng)。議價(jià)空間增大，優(yōu)惠幅度放寬，這是前期惠州市場屢見不鮮的低價(jià)走量策略原型。這對于當(dāng)前高位出手的購房者而言無疑形成沖擊。

    “在購房者眼中，房子是只能漲價(jià)的，降了就會(huì)鬧?！边@一局面在2015年的市場出現(xiàn)過，引起主管部門對市場的高度關(guān)注。在市房管局多番市場實(shí)地調(diào)研后，3月29日，該局聯(lián)合市住建局、市工商局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售行為的通知》為樓市降溫，針對市場過熱的勢頭在源頭上規(guī)范開發(fā)商行為，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，惠州成為廣東省內(nèi)頭個(gè)除一線城市(廣、深)以外，被列入去庫存城市出臺(tái)樓市降溫措施的城市。

    樓市專家胡光宇對此給出自己的意見，太熱和太冷都不是樓市的較佳呈現(xiàn)方式，只有穩(wěn)定的、供需有度的市場，才是理性的、長足的市場?！衲戏饺請?bào)記者張峰

    A.新政一周年，惠州樓市變臉

    距離2015年“3·30”新政出臺(tái)已經(jīng)滿一周年。從較初始的伺機(jī)而動(dòng)，到低價(jià)走量去存量，再到春節(jié)以來的量價(jià)齊齊爆漲，365天的周期下來，惠州樓市呈現(xiàn)兩重天的格局，或者更為確切地講，這種反轉(zhuǎn)只不過在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。

    準(zhǔn)購房者張志文已然感受到市場“深深的惡意”?！皬娜ツ甑浆F(xiàn)在，真是錯(cuò)過了太多機(jī)會(huì)?！彼f，從江北到水口，再到金山湖區(qū)域，自己關(guān)注的幾個(gè)樓盤，只要在前期市場下手果決一點(diǎn)，當(dāng)前基本都能有近一半的增值。

    盡管在近期看房過程中，此前接待過張志文的銷售人員均直言“他辜負(fù)了他們的好意，一再地勸他趕緊出手，但他總是在考慮”。然而，張志文的舉動(dòng)完全能夠理解，從四川入惠打拼，購房需要?jiǎng)佑酶改负驮栏改阜e攢的養(yǎng)老錢，另外還得東拼西湊，怎能不謹(jǐn)慎。

    “其實(shí)是有很多機(jī)會(huì)，去年很多房子價(jià)格都很低?！睆堉疚恼f，當(dāng)時(shí)就是覺得價(jià)格還會(huì)再低。事實(shí)上，整個(gè)2015年直至今年春節(jié)前，惠州開發(fā)商都在加速走貨的進(jìn)程中，低價(jià)走量更是一貫策略。

    過完春節(jié)回來，惠州樓市變了天。

    即便當(dāng)前市場下，行業(yè)面對量價(jià)齊漲的行情均表示深圳客的拉動(dòng)至關(guān)重要，但在記者持續(xù)的跟訪過程中了解到，樓市始漲并非深圳需求的入境。在既有的市場，春節(jié)后從來不是銷售密集期，一方面開發(fā)商工程進(jìn)度還沒到;另一方面，在歲末業(yè)績壓力解放下來的開發(fā)商開始提價(jià)收著賣，這在入市樓盤數(shù)銳減的局面就可以看出來。

    這一局面在市場上較直觀的表現(xiàn)就是每逢年初市場的悄然提價(jià)。今年市場依舊如此，在春節(jié)后的2月下旬市場，方直君御、升利悅湖會(huì)等樓盤均出現(xiàn)提價(jià)。

    購房者柳女士直言被這個(gè)說法迷惑了。柳女士介紹，自己關(guān)注樓市很久了，也有朋友做這一行，就沒有及時(shí)購，想再等等。

    然而，“這一等不得了。”柳女士說。一到3月，房價(jià)蹭蹭蹭地漲起來，尤其是幾個(gè)推新產(chǎn)品的樓盤，即使開盤較預(yù)期價(jià)格提漲1500元/平方米左右，銷售同樣火爆。個(gè)別樓盤更是夸張，在開盤現(xiàn)場臨時(shí)加價(jià)推售，一公里內(nèi)，前一期的購房者就實(shí)現(xiàn)500元/平方米的增值。在即時(shí)的房價(jià)調(diào)查中，惠州城區(qū)均價(jià)被推上破8000元的歷史高位。

    結(jié)合惠州整個(gè)城市的樓市漲勢，從較初臨深的大亞灣開始，惠陽—仲愷—惠城持續(xù)滲透，在惠陽大亞灣均價(jià)穩(wěn)定在13000—14000元/平方米左右的高位階段，依托城際軌道和新建高速接駁，惠城仲愷區(qū)當(dāng)前進(jìn)入高漲期。惠州世聯(lián)行分析這一局面時(shí)，直言中介拓客的關(guān)鍵性，由于區(qū)域間的信息不對等，中介拓客不斷往深圳外圍導(dǎo)流，成批量進(jìn)入惠城仲愷市場。

    這在樓盤現(xiàn)場的銷售過程中均呈現(xiàn)出來。無論是中信凱旋城、中洲天御，還是TCL康城四季，在新項(xiàng)目開盤的現(xiàn)場，大批西裝整齊的中介經(jīng)紀(jì)人均在其中扮演著重要角色。在3月19日中洲天御的開盤現(xiàn)場，深圳購房者劉先生介紹，樓盤好不好之前不清楚，但是中介頻繁地電話推薦和介紹，由于交通便利，很近深圳又是大企業(yè)，就過來了。

    B.樓市高庫存今安在?

    在剛剛過去的3月，惠城區(qū)和大亞灣均實(shí)現(xiàn)破4000套的成交數(shù)，截至3月28日，全市已經(jīng)取得164萬平方米的創(chuàng)紀(jì)錄的成交數(shù)。在樓價(jià)表現(xiàn)上，不單是惠陽大亞灣悉數(shù)破萬，在惠城區(qū)同樣難覓單價(jià)八千元以下的房源，多個(gè)較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目均調(diào)價(jià)至10000元以上。

    然而，在市場一片暴漲聲音的背后，惠州市官方即時(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)傳遞出另一種信號(hào)?；菝裰冶O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，盡管在3月的火熱行情中，中信凱旋城，TCL康城四季，中洲天御等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較高位的成交價(jià)格。但同樣躋身周成交榜單前列的富盈公館、城市、潤城雙壁灣等樓盤則維持較低的成交價(jià)。其中，位于城區(qū)的富盈公館和城市網(wǎng)簽價(jià)格分別為4938元/平方米、6308元/平方米，而自稱達(dá)到8000元/平方米以上均價(jià)的潤城雙壁灣，網(wǎng)簽的成交價(jià)格僅為5409元/平方米。

    對此，惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇直言，市場確實(shí)是好了，但是企業(yè)的存量壓力、去庫存壓力仍然存在。胡光宇說，暴漲的市場行情是小范圍的，而去庫存壓力是大范圍的。行業(yè)除了對銷售量結(jié)果感興趣，還有就是漲價(jià)，而在這樣的行情下，真正低調(diào)走量的企業(yè)很少被關(guān)注。

    他說，市場的暴漲局面是不均衡的，主要集中在幾個(gè)特定樓盤。不是資源條件好，就是確實(shí)沒貨賣了，前者受到購房者的追捧，后者確實(shí)是不著急賣。而在整體樓市表現(xiàn)中，行業(yè)長期面臨的庫存重壓并未遠(yuǎn)離。

    具體到庫存數(shù)，3月初期，廣東省政府發(fā)布《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃(2016-2018年)》，惠州共計(jì)有1665萬平方米的庫存面積，并給惠州下達(dá)3年105萬平方米的去庫存任務(wù)。

    今年以來，在屢破160萬平方米銷售高位的市場下，這一庫存在穩(wěn)步消化。據(jù)市房管局日前通報(bào)，截至3月底，惠州全市較新庫存數(shù)面積為1464萬平方米，較行動(dòng)計(jì)劃公布的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)201萬平方米存量房源的減少，這意味著3年的去庫存任務(wù)在惠州持續(xù)的高成交帶動(dòng)下已經(jīng)超額完成。

    對這一結(jié)果，市房管局信息負(fù)責(zé)人練曉璇直言是動(dòng)態(tài)化庫存，去庫存的局面也是動(dòng)態(tài)的。他說，當(dāng)前市場局面下，高成交量較為穩(wěn)定，但在市場新產(chǎn)品供應(yīng)環(huán)節(jié)基本停滯，僅有少數(shù)幾個(gè)樓盤領(lǐng)取預(yù)售許可證推出新產(chǎn)品，這使得固定周期內(nèi)的庫存去化速度加快。隨著新產(chǎn)品的集中入市周期到來，存量壓力將出現(xiàn)一定回復(fù)，這意味著去庫存將是今年樓市在長效周期內(nèi)都將要面對的問題。

    事實(shí)上，在惠州中原地產(chǎn)的監(jiān)測中，4月和5月將迎來年內(nèi)頭個(gè)推貨高峰期，分別有245萬平方米、140萬平方米的新貨入市，樓市去庫存很大概率又將成為市場的主題。

    C.穩(wěn)定的市場才是長久的市場

    一面是高漲的房價(jià)，一面是高庫存的步步緊逼，惠州房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展受到關(guān)注。

    3月30日，莞惠城際正式通車運(yùn)行。在這一當(dāng)口，再加上深惠城軌的規(guī)劃實(shí)施，贛深高鐵、廣汕高鐵和深圳**14號(hào)線延伸至惠陽等一系列的城市利好，面對樓市價(jià)格躥漲的局面，可以很自然地找出很多漲價(jià)合理的理由，也能夠找出足夠有力的支撐。但具體到供求關(guān)系決定的市場，房子有多少，房子有沒有人購才是硬道理，也是決定市場能否長效走下去的關(guān)鍵。

    在2015年“金九銀十”期間順利置業(yè)安家的林震升，面對這樣的行情表現(xiàn)冷靜。他說，短期內(nèi)市場漲跌都是階段性的，而且當(dāng)前的市場局面很不穩(wěn)定，漲勢局面很可能隨著供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，“還在波動(dòng)中，并不看好?！?015年在東江新城某樓盤購房，當(dāng)前已經(jīng)完成裝修實(shí)現(xiàn)入住的李芳女士顯得非常開心，她直言，雖然房子購來是自己住的，漲不漲價(jià)意義不大，但看到升值總是件開心的事情。

    作為長期服務(wù)于惠州樓市的職業(yè)經(jīng)理人，不惑之年的李鋒(化名)說起當(dāng)前的行情表現(xiàn)出擔(dān)憂。房子好賣是好事，但在庫存還那么高的背景下，這種行情顯然過熱，壘得越高，對于后續(xù)市場的壓力越大?！斑^往市場教訓(xùn)已經(jīng)足夠深刻。”

    “營銷人員什么都不用做，在去年，就是忙死也繞不過不費(fèi)腦的中介拓客，而現(xiàn)在是擋也擋不住客戶上門?！崩钿h說，如果能持續(xù)則沒關(guān)系，如果持續(xù)波動(dòng)則不是好現(xiàn)象。在供需關(guān)系的改變過程中，后續(xù)市場如何軟著陸，如何安穩(wěn)接檔將成為問題。

    事實(shí)上，在4月即將到來的頭波供貨潮就足夠讓市場警戒。隨著接下來的周期內(nèi)，樓盤工程進(jìn)度趕上來，在年內(nèi)接下來的市場將有大約800萬平方米的新房入市，銷售局面并不輕松?！昂芸赡苡謺?huì)出現(xiàn)大優(yōu)惠，降價(jià)走量的局面。”李鋒直言。

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