記者從權(quán)威渠道獲悉：農(nóng)村宅基地退出機制試點工作已經(jīng)低調(diào)啟動，試點將在全國范圍內(nèi)宅基地空置率不低于8%的部分縣城農(nóng)村展開。

　　與以往試點多在個別發(fā)達省份展開不同，這次試點將在全國范圍內(nèi)展開，原則上，33個省市都有試點村名額，而村試點的確定，需經(jīng)國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部、央行聯(lián)合審核。

　　這次“新土改”由深改小組牽頭，頂層制度設(shè)計者在內(nèi)部將其定義為“一場沒有經(jīng)驗、也沒有先例的宏觀土地改革”。

　　即將發(fā)布的2015年一號文件和這次“新土改”試點亦有呼應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士認為，2015年一號文件將聚焦于農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革、農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)等，“宅基地制度市場化是為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)做基礎(chǔ)性準(zhǔn)備”。

　　此次試點之前，宅基地主要的退出手段是，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤（閑置宅基地的使用權(quán)以市場化、貨幣化的方式退出，但所有權(quán)不變，實現(xiàn)退出的宅基地指標(biāo)換成城鎮(zhèn)的建設(shè)用地指標(biāo)）。經(jīng)濟觀察報記者獲悉：此次試點將代替上述“增減掛鉤”措施。

　　以往的試點地區(qū)例如成都葛仙山鎮(zhèn)建新村、天津（樓盤）東麗區(qū)等，需向國土資源部提交申請，并獲得授權(quán)方可獲得此次試點資格。

　　據(jù)了解，此次試點的具體路徑是：調(diào)研宅基地空置率——農(nóng)民自愿退出宅基地——補償宅基地金給農(nóng)民（補償價格掛鉤當(dāng)?shù)厣唐贩科骄績r）——退出宅基地變成集體經(jīng)營性建設(shè)用地——集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

　　在為期2年半的時間里，試點將在以下幾個方面嘗試搭建創(chuàng)新機制：

　　榜首，允許剩余宅基地入市，具體內(nèi)容是，在試點地區(qū)村民可保持宅基地性質(zhì)不變自用經(jīng)營，也可由集體經(jīng)濟組織回購原有宅基地轉(zhuǎn)換為經(jīng)營性建設(shè)用地后，依照相關(guān)政策和程序入市。換言之，農(nóng)村的剩余宅基地先“變性”為“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”，而新土改的一大亮點是推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（即“農(nóng)地入市”）。

　　，農(nóng)地按照“存量優(yōu)先、增量補充”的原則入市，入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地原則不在村內(nèi)安排，并且不嚴格限制集體經(jīng)營性建設(shè)用地增量，這將給農(nóng)村帶來巨大的經(jīng)濟活力。

　　第三，農(nóng)村集體按相關(guān)政策和程序?qū)⒓w經(jīng)營性建設(shè)用地在土地交易市場掛牌。

　　值得注意的是，此次宅基地入市機制試點，選擇標(biāo)準(zhǔn)是在縣域農(nóng)村，而地級市（及以上）農(nóng)村、城中村和城邊村，并不在試點范圍。“若這樣的試點工作在城中村、城邊村開展，必然造成小產(chǎn)權(quán)房合法轉(zhuǎn)正（公開資料顯示70%小產(chǎn)權(quán)房集中城中村和城邊村），所以選擇在偏遠地區(qū)試點，將風(fēng)險控制在較低點。”國土資源部一位官員向經(jīng)濟觀察報記者表示?！锻恋毓芾矸ā芬恢眹澜擎?zhèn)居民在農(nóng)村購購宅基地，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。按照農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文的解釋：它是一個法定概念，法定的概念就是自有自用的原則，強調(diào)的是居住屬性而非市場屬性。

　　但隨著經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民進城務(wù)工，農(nóng)村大量宅基地閑置。中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所2012年3月發(fā)布的一份報告稱，農(nóng)村宅基地廢棄等因素造成的村莊土地閑置面積達到1億多畝，占全國總耕地十八分之一，目前中國農(nóng)村宅基地15%是閑置的，浙江省部分農(nóng)村宅基地閑置率甚至高達60%。

　　全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究主任蔡繼明認為：“我國正處在工業(yè)化和城市化進程中，土地成為稀缺資源。按照我國現(xiàn)行法律，村民對集體土地既不能出賣，也不能轉(zhuǎn)讓，他們?nèi)狈r(nóng)地轉(zhuǎn)用的自主支配權(quán)和在征地過程中的議價權(quán)，從而排除了農(nóng)民分享工業(yè)化和城市化紅利的可能性，所以必須允許宅基地和農(nóng)地并軌入市，否則農(nóng)民永遠是農(nóng)民。”

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