2013年房地產(chǎn)市場超預(yù)期，幾乎所有的城市（溫州等除外）房價都出現(xiàn)了大幅上漲，房地產(chǎn)銷售額和投資額都創(chuàng)歷史新高，雙雙超過8萬億元。但進入2014年，房地產(chǎn)市場并沒有延續(xù)2013年的好光景，從前4個月的數(shù)據(jù)看，不僅銷售額大幅度下降（有些城市的銷售額同比下降近一半），不少城市還出現(xiàn)了打折促銷樓盤，市場預(yù)期悄然出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，導(dǎo)致樓市預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的因素主要有以下三方面。

　　美國量寬政策逐漸退出

　　從歷史的經(jīng)驗看，每當(dāng)美國經(jīng)濟處在下行周期，美國的貨幣政策開始擴張，美元持續(xù)弱勢，國際資本從美國流出，進入新興市場國家，這些資本所到之處經(jīng)濟繁榮、投資擴張、出口增加、老百姓就業(yè)改善，而副產(chǎn)品則是樓市泡沫和股市泡沫。上個世紀(jì)70年代末80年代初，美國為了遏制嚴(yán)重的通貨膨脹，將利率提高到接近20%的水平，導(dǎo)致實業(yè)資本大量流入日本和“亞洲四小龍”，使這些國家和地區(qū)成為當(dāng)時的明星。經(jīng)濟的高速增長必然使市場對未來產(chǎn)生過度樂觀的預(yù)期，房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲。

　　2001年后類似的故事再次上演。由于美國網(wǎng)絡(luò)科技股泡沫破滅及“9·11事件”的影響，資本開始撤離美國，而中國擁有大量的廉價勞動力，并在2001年加入WTO，成為21世紀(jì)初國際資本投資的熱土，中國迅速成為世界工廠。

　　當(dāng)然，中國在迅速成為世界工廠的同時，也出現(xiàn)房價持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象。2005年后，我國政府幾乎每年都出臺遏制房地產(chǎn)價格上漲的政策措施，但無一例外的都是效果不彰。以歷史的眼光和全球的視角來分析中國房地產(chǎn)，就會讓問題變得簡明清晰。中國正在出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟與20年前日本的泡沫經(jīng)濟，的確有很多的相似之處。

　　歷史同樣告訴我們，每當(dāng)美國經(jīng)濟復(fù)蘇，國際資本將開始從新興市場國家撤出，部分國家將遭到重大沖擊，房地產(chǎn)泡沫崩潰和金融危機往往難以避免。1998年爆發(fā)的亞洲金融危機就是一個經(jīng)典的案例。1998年之前，東南亞諸國經(jīng)濟持續(xù)繁榮，企業(yè)家和政府都被樂觀氣氛左右，出現(xiàn)過度負(fù)債和過度投資現(xiàn)象。根據(jù)有關(guān)研究機構(gòu)的資料，1985年至1990年，日本非金融企業(yè)的總體負(fù)債迅速增長，非金融企業(yè)的杠桿率（總體債務(wù)與GDP的比值）從0.9左右上升到1.3左右，5年時間里杠桿率上升了40多個百分點。企業(yè)的過度負(fù)債為經(jīng)濟增長埋下隱患。從1995年開始，美國開始實施強勢美元戰(zhàn)略，資本開始回流美國，更進一步加劇了日本企業(yè)去杠桿的步伐，具體表現(xiàn)為企業(yè)貸款需求大幅減少，經(jīng)濟增速從高速增長滑落到零增長狀態(tài)。

　　從去年下半年開始，印度、巴西、土耳其、阿根廷等國都遭遇匯率大幅度貶值的沖擊，在匯率危機的背景下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌則是必然的產(chǎn)物。

　　房地產(chǎn)市場過剩

　　從城鎮(zhèn)居民人均住房面積及每年新增的住房數(shù)量看，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)過剩。

　　我們頭先看看房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體狀況。中國房地產(chǎn)市場從2001年開始持續(xù)繁榮，無論是房地產(chǎn)投資金額、新開工面積、施工面積，還是銷售數(shù)據(jù)（主要是商品房銷售面積和金額）都迅速增長。經(jīng)過12年的發(fā)展，2013年的房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)都是2001年的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。如果說2001年我國城鎮(zhèn)居民還處在住房短缺狀態(tài)的話，那么2013年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達到35平方米，超過中等收入國家的住房消費水平。

　　再從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，部分城市尤其是部分中小城市的住房出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。在諸多的出現(xiàn)住房供大于求的城市中，溫州和鄂爾多斯[0.00% 資金 研報]是兩個典型。早在2003年前后，中國的房地產(chǎn)市場剛剛步入繁榮期，溫州“炒房團”就開始在大江南北到處尋找目標(biāo)，并在房地產(chǎn)投機過程中經(jīng)常運用各種金融工具放大杠桿，2010年前后，溫州的城區(qū)的房價一度接近10萬元每平方米，超過北京、上海城區(qū)的房價。但這種建立在高杠桿基礎(chǔ)上的高房價危如累卵。2010年后溫州的房地產(chǎn)崩盤，房價出現(xiàn)大幅度下跌，個別樓盤價格下跌了50%

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