“有房子的要相信一定會(huì)升值，沒(méi)房子的現(xiàn)在是一個(gè)購(gòu)點(diǎn)。”受近年來(lái)多輪宏觀調(diào)控政策的影響，今年上半年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍冷清，但進(jìn)入10月份后，隨著政策環(huán)境的逐步寬松和央行的出手支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了難得的紅火景象。那么，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)什么樣的走勢(shì)呢？中國(guó)銀行海南省分行行長(zhǎng)王一林今天在此間舉行的2014博鰲屆中國(guó)健康服務(wù)業(yè)大會(huì)分論壇“海南高端醫(yī)療旅游發(fā)展高峰論壇”上表示，堅(jiān)定看好海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景。

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)利好海南旅游地產(chǎn)

王一林說(shuō)，他堅(jiān)定看好海南醫(yī)療旅游房地產(chǎn)業(yè)李學(xué)山和健康服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景，主要基于兩個(gè)方面，一是本世紀(jì)初，我國(guó)已實(shí)現(xiàn)由總體小康到全面建成小康社會(huì)的歷史性跨越，居民收入接近或達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。十八大以后，新一屆政府進(jìn)一步提出要在2020年全面建成小康社會(huì)，從全面建設(shè)到全面建成，一字之差，天壤之別。（解釋總體小康和全面小康：總體小康是低水平、不全面、發(fā)展不平衡的小康，是溫飽型的小康社會(huì)形態(tài)；全面小康是一個(gè)高水平、追求更加全面、均衡發(fā)展的社會(huì)形態(tài)。）同時(shí)，人民的收入水平將隨著全面建成小康社會(huì)的進(jìn)程，得到極大的提升；二是海南島獨(dú)特稀缺生態(tài)資源日益被認(rèn)可，海南全國(guó)人民“后花園”、養(yǎng)生養(yǎng)老休閑度假頭選地的地位日益凸顯。

不必?fù)?dān)心空置率過(guò)高

近年來(lái)，海南房地產(chǎn)空置率過(guò)高一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，并由此認(rèn)為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。但王一林認(rèn)為，空置率高是旅游房地產(chǎn)的特征，折射出海南與世界休閑度假勝地的同質(zhì)性。

王一林認(rèn)為，空置率是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和投機(jī)程度的重要指標(biāo)，但對(duì)不同類型的房地產(chǎn)具有不同的參考意義。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、巴厘島等國(guó)際休閑度假勝地來(lái)看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區(qū)的旅游房地產(chǎn)空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。

數(shù)據(jù)顯示，2011年，海口和三亞的房地產(chǎn)外銷占比分別為53.6%和80.9%，其他市縣島外購(gòu)房占比基本在90%以上。這一群體呈“候鳥型”特征，這就決定了海南旅游房地產(chǎn)空置率高的現(xiàn)象，但這并不意味著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。

獨(dú)特魅力使海南的每一寸土地增值無(wú)限

改革開(kāi)放三十年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致環(huán)境污染問(wèn)題日益嚴(yán)峻，不僅受霧霾影響的地區(qū)不斷增加，而且部分地區(qū)的土壤和水資源也受到了明顯破壞，嚴(yán)重影響了人民群眾的日常生活和身體健康。

王一林指出，生存環(huán)境的變化加速了人們向生態(tài)環(huán)境優(yōu)良地區(qū)的遷移或分時(shí)段遷移的趨勢(shì)，這些日益凸顯海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍(lán)天的吸引力。目前，環(huán)境污染嚴(yán)重的地區(qū)日益成為在海南購(gòu)房的主力軍。如果未來(lái)一段時(shí)間環(huán)境污染得不到有效治理，將會(huì)有更多的人到海南養(yǎng)生、養(yǎng)老。未來(lái)10年內(nèi)，隨著人們對(duì)生活環(huán)境要求的不斷提高，我國(guó)將迎來(lái)一撥遷移和遷居海南的熱潮。

此外，王一林認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家規(guī)劃，到2020年，我國(guó)將全面建成小康社會(huì)，國(guó)民生產(chǎn)總值和人均收入將比2010年翻一番。這意味著恩格爾系數(shù)將極大的降低，吃點(diǎn)好的、穿點(diǎn)品牌的初級(jí)消費(fèi)階段已經(jīng)過(guò)去，這時(shí)，人們將擁有更多的財(cái)富去改善自己的居住環(huán)境，主要表現(xiàn)為享受更好地就業(yè)環(huán)境、醫(yī)療資源、教育資源、文化資源和生態(tài)環(huán)境。我們把擁有這些資源的房地產(chǎn)稱為資源型地產(chǎn)，而擁有資源型地產(chǎn)的城市將產(chǎn)生集聚效應(yīng)。如北、上、廣、深和海南等地。

海南島擁有與夏威夷、巴厘島、臺(tái)灣島等國(guó)際知名休閑度假勝地相媲美的稀缺自然資源，但面對(duì)的市場(chǎng)不同。海南島市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)或稱“大陸”，而其他國(guó)際休閑度假勝地的客源需靠國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)。海南背靠14億人口的大陸市場(chǎng)，發(fā)展空間巨大。因此，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有資源型地產(chǎn)的典型特征，隨著人們財(cái)富的不斷增長(zhǎng)，海南稀缺資源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充滿著生機(jī)和活力。

近年來(lái)，逐漸壯大的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了較大影響。目前，海南每年吸引近百萬(wàn)島外老人到海南度假，這一趨勢(shì)已成為推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。

近年來(lái)，萬(wàn)科、綠城、保利等國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海南布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，各類保險(xiǎn)資金和養(yǎng)生養(yǎng)老基金也將目光投向海南。海南醫(yī)療、養(yǎng)老、養(yǎng)生市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

短期調(diào)整無(wú)礙長(zhǎng)期看好

王一林說(shuō)，受國(guó)家房地產(chǎn)稅、保障房、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策制度，以及灰色收入逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)低迷等因素的影響，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)與全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一樣，出現(xiàn)了短期調(diào)整，大概要一年左右的時(shí)間。產(chǎn)生短期調(diào)整的原因，一方面來(lái)自于上述因素，另一方面來(lái)自于人們的心理預(yù)期。因此，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持宏觀審慎態(tài)度，把握好開(kāi)發(fā)進(jìn)度和節(jié)奏，避免資金壓力。

雖然海南旅游房地產(chǎn)雖然受到國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，出現(xiàn)了調(diào)整的跡象，但今年前10個(gè)月，海南房地產(chǎn)投資額仍達(dá)1080億元，同比增長(zhǎng)18.5%，高于全國(guó)6.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)銷售額716億元，同比11.7%，但依然處于歷史較高水平，海南房地產(chǎn)業(yè)總體處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

他認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)依托全國(guó)的市場(chǎng)和資源的稀缺性，經(jīng)過(guò)短暫的調(diào)整后，將會(huì)繼續(xù)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，這是供求關(guān)系決定的，符合經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。即使全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于人口結(jié)構(gòu)變化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素影響，出現(xiàn)拐點(diǎn)后，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)仍將保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，走出一條與全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)截然不同的曲線。

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