自三中全會以來，農(nóng)村土地改革一直備受矚目，土地改革、戶籍改革以及新型城鎮(zhèn)化構(gòu)成未來農(nóng)村改革的制度紅利，也將是資本市場未來數(shù)年的重要投資主題。我們預(yù)計國土資源部、農(nóng)業(yè)部以及財政部等多部委將于年底完成并提交審議農(nóng)村土改的整體方案；年末將至，一號文件也即將出臺，過去數(shù)年一號文件的內(nèi)容包括農(nóng)業(yè)水利、農(nóng)業(yè)科技以及經(jīng)營體制等方面，今年政策或可能涉及到土地流轉(zhuǎn)方面，或催生農(nóng)業(yè)土地改革政策的階段性投資風(fēng)口。

　　土改逐步落地 流轉(zhuǎn)推進或加速

　　農(nóng)村土地改革一直備受矚目，土地改革、戶籍改革以及新型城鎮(zhèn)化構(gòu)成未來農(nóng)村改革的制度紅利，也將是資本市場未來數(shù)年的重要投資主題。近期政府多次出臺有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的重要文件，尤其是《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》或意味著土地改革政策逐步開始落地。

　　土地改革的核心在于土地的“確權(quán)”與“流轉(zhuǎn)”。較近幾年土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模有明顯的加速，我們預(yù)計農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地與宅基地的入市流轉(zhuǎn)可能有所加速。

　　土地改革在2015年的突破點著重在兩個領(lǐng)域：城市工業(yè)用地的集約化利用和農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市試點。前者包括以往一些廢棄的工業(yè)園區(qū)用地，在國有土地招牌掛制度下，商業(yè)用地和居住用地供應(yīng)不足，價格居高不下，而工業(yè)用地和其他用地地價較低，且供應(yīng)量大，土地利用粗放，未來具有較大的集約化利用的價值。后者確權(quán)工作推進速度相對較快，且有較多的市場經(jīng)驗，在農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)完成以后，集體建設(shè)用地的入市將給予農(nóng)民更多的補償，并可以運用股份占有等方式來運作，增加農(nóng)民來自土地的收入。

　　土地改革將加快農(nóng)村經(jīng)濟的變革。農(nóng)村土改將會帶來三個方面的變化：頭先，農(nóng)村資產(chǎn)的重估，即主要以土地為主的資產(chǎn)伴隨著確權(quán)與流轉(zhuǎn)將從存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)向流量收入，級差土地收入收斂，農(nóng)民享受更多的土地增值收益，預(yù)計農(nóng)地征地補貼將會顯著提高，農(nóng)村經(jīng)營建設(shè)用地價格的提升空間較大，土地集約化利用也會帶來短期城郊工業(yè)用地的價格提升。其次，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的重構(gòu)，即土地的流轉(zhuǎn)使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化專業(yè)化趨勢加速，這將帶來農(nóng)資商業(yè)模式的變革，預(yù)計研發(fā)能力強與平臺服務(wù)類企業(yè)將會顯著受益。再次，農(nóng)民群體的商業(yè)化，我們認為土地改革更為深遠的影響在于加快農(nóng)民群體社會活動的商業(yè)化，從而帶來傳統(tǒng)的社會組織架構(gòu)與農(nóng)業(yè)為主的經(jīng)濟交易模式發(fā)生變革。整體上來看，土地改革將會帶來人力資本的進一步釋放、土地資源供給的增加以及資源配置的優(yōu)化，從而提高勞動生產(chǎn)率，提升長期經(jīng)濟績效。
 

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