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樓市表現(xiàn)或因地區(qū)有別 “雙限”帶來(lái)利好

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:新華網(wǎng)  閱讀 527 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  二套房貸松綁尤受關(guān)注 樓市表現(xiàn)或因地區(qū)有別

  核心提示:“二套房貸”是樓市的一根“松緊帶”。在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí),如何讓改善性住房需求得到釋放并避免對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯沖擊,是房地產(chǎn)調(diào)控需要把握的重要敏感點(diǎn)。

  上海(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日公布通知,對(duì)房地產(chǎn)“限貸”政策作出調(diào)整。其中,“二套房貸”的松綁尤受關(guān)注。

  “二套房貸”是樓市的一根“松緊帶”。在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí),如何讓改善性住房需求得到釋放并避免對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯沖擊,是房地產(chǎn)調(diào)控需要把握的重要敏感點(diǎn)。

  部分“二套房”享受“頭套房”待遇

  根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)的通知,對(duì)于貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的家庭,貸款較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。更值得關(guān)注的是,“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策”。

  德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為,如果按照原先“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),二套房是七成頭付、1.1倍基準(zhǔn)利率;此次出臺(tái)的新標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”,許多購(gòu)購(gòu)套普通住宅的購(gòu)房者也將享受頭套房的優(yōu)惠。

  “此前4年時(shí)間里,居民家庭頭套房認(rèn)定執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn),不符合實(shí)際市場(chǎng)需求情況,甚至有貸款歷史而名下無(wú)房的換房需求也被認(rèn)定為二套房。這次兩部門的新政策,對(duì)于這種實(shí)實(shí)在在的自住型購(gòu)房需求給予了較大力度的支持。”交通銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說(shuō)。

  此次通知還明確,在已取消或未實(shí)施限購(gòu)措施的城市,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。

  對(duì)此,上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為:“這也意味著二套以上住房限貸政策的重大調(diào)整。隨著限購(gòu)令的取消,限貸政策也同步松動(dòng)、延展,以配合對(duì)購(gòu)房需求的貸款支持。對(duì)于投資類群體而言,信貸杠桿失而復(fù)得,今后出入市場(chǎng)將更加從容。”

  “二套房貸”成調(diào)控“松緊帶”

  不管房地產(chǎn)調(diào)控政策如何變化,頭套房都是支持保護(hù)的;而二套房貸政策,可說(shuō)是調(diào)控的一根“松緊帶”。

  4年多來(lái),二套房貸的政策在頭付和利率方面都經(jīng)歷了一個(gè)逐漸收緊的過(guò)程:

  2010年1月“國(guó)十一條”頭次提出差別化信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭,貸款頭付款比例不得低于40%。同年4月的“國(guó)十條”,將二套房頭付門檻調(diào)高至50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月的“新國(guó)八條”,規(guī)定貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭,頭付款比例不低于60%;對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的,貸款頭付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和T诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。2013年的“國(guó)五條”,在維持“基準(zhǔn)利率1.1倍”的同時(shí),進(jìn)一步把二套房頭付比例提高至七成,并嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。

  愈收愈緊的二套房“限貸”政策,和不斷升級(jí)的限購(gòu)政策一起,成為房地產(chǎn)調(diào)控較重要的“殺手锏”。一方面,此“雙限”有力地遏制了炒房投資需求,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸起到積極作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市有68個(gè),持平城市1個(gè),上漲的只有1個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫十分明顯。

  但另一方面,越抬越高的二套房貸門檻,也被認(rèn)為對(duì)部分合理的改善性需求帶來(lái)“誤傷”。上海某金融機(jī)構(gòu)職員張先生今年添了個(gè)孩子,加上老人一家六口擠在一套不足100平方米的房子里,“換房勢(shì)在必行,但二套房頭付七成、利率上浮1.1倍,又無(wú)力承受”。

  “雙限”帶來(lái)利好 樓市表現(xiàn)或因地區(qū)有別

  國(guó)慶長(zhǎng)假前宣布房貸政策的調(diào)整,雖然攪擾了不少人的假日,但對(duì)樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好。此前,許多城市已退出限購(gòu),但受“限貸”的影響,樓市整體成交量仍然難見起色。因此,房貸政策的調(diào)整就備受關(guān)注。

  民生證券頭席宏觀研究員管清友說(shuō),如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”能如期兌現(xiàn),購(gòu)房者頭付資金要求下降,改善性需求短期或?qū)⒓嗅尫?,一線城市、核心地段的需求將明顯回暖。

  不同地區(qū)樓市表現(xiàn)將會(huì)彼此有別。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō),重新調(diào)整頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)各地會(huì)帶來(lái)不一樣的效果和影響。“在北上廣深這樣的一線城市,購(gòu)房需求旺盛,限貸對(duì)購(gòu)房需求的抑制作用非常明顯,二套房貸政策等調(diào)整后將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好;而對(duì)不少二三四線城市來(lái)說(shuō),供大于求的基本面沒(méi)有變,庫(kù)存積壓也比較嚴(yán)重,所以放開限貸的影響就會(huì)比較有限”。

  上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō),放松限貸之后,一些購(gòu)房者可能并沒(méi)有“過(guò)了這村沒(méi)有這店”的緊迫感,他們有耐心繼續(xù)觀望房?jī)r(jià)走勢(shì),等待房?jī)r(jià)更大幅度的讓步。

  一些業(yè)內(nèi)人士建議,央行、銀監(jiān)會(huì)應(yīng)指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)關(guān)系到民生消費(fèi)的個(gè)人住房貸款形成支持的長(zhǎng)效機(jī)制,優(yōu)先保障個(gè)貸業(yè)務(wù)規(guī)模,精簡(jiǎn)貸款審批流程,提高放款效率。同時(shí),兼顧銀行運(yùn)營(yíng)的商業(yè)可持續(xù)性,房貸利率調(diào)整下限的確定應(yīng)充分考慮銀行的利差狀況、營(yíng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本,使銀行具有持續(xù)支持個(gè)人住房貸款的積極性。

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