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??谑?014年春季巨量供地背后存隱憂(yōu)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:文昌房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 794 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

   由海口市政府主辦的??谑?014年春季優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)昨天在海口市辦公區(qū)舉行。此次推介會(huì)海口推介了五大板塊優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)項(xiàng)目,這些項(xiàng)目包括金沙灣片區(qū)、西海岸南片區(qū)等地產(chǎn)項(xiàng)目、鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)、成片開(kāi)發(fā)、舊城改造及工業(yè)項(xiàng)目。

  如果不計(jì)算幾個(gè)鎮(zhèn),金沙灣片區(qū)、西海岸南片區(qū)、以及幾舊城改造加起來(lái)供地量超過(guò)兩萬(wàn)畝。如果再加上頭創(chuàng)的長(zhǎng)流起步區(qū)、綠地的綠地城以及奧體智慧城、桂林洋等片區(qū)土地,??谑泄┑亓砍^(guò)30000畝。
  ??谑兄贫?ldquo;中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展思路,再加上??谑姓鬟w,省政府東移,椰海大道、環(huán)城高速的修筑,讓??谑姓麄€(gè)城市的擴(kuò)展提供了大的格局。城市規(guī)模一下子翻倍。
  頭創(chuàng)通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)整理了長(zhǎng)流起步區(qū)六千多畝土地,當(dāng)年幾十萬(wàn)一畝的成本,現(xiàn)如今購(gòu)到了四五百萬(wàn),較高紀(jì)錄超過(guò)870萬(wàn)一畝。如此暴利的事情一下子吸引了眾多的大型企業(yè)來(lái)海口進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。
  2010年國(guó)際旅游島政策公布之后,更是吸引眾多大型企業(yè)進(jìn)駐???,恒盛元國(guó)際在金沙灣片區(qū)陸地連同填海一下子完成萬(wàn)畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。綠地靈山綠地城以及五源河智慧城一下子也是上萬(wàn)畝土地。魯能很早就深耕??诘貐^(qū),在??跂|海岸也完成三千多畝土地開(kāi)發(fā)。另外還有大大小小的很多一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
  土地供應(yīng)綜合,但是較終與類(lèi)住宅產(chǎn)品成交為主
  從本次土地推介會(huì)中的幾個(gè)項(xiàng)目中可以看出??谑姓畬?duì)每一塊土地都有明確的定位。大部分的項(xiàng)目都是匯集了行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會(huì)展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂(lè)和居住等功能,但是縱觀海口幾個(gè)片區(qū)的土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,較終成交和開(kāi)發(fā)的還是一些類(lèi)住宅產(chǎn)品用地。
  頭先拿長(zhǎng)流起步區(qū)來(lái)看?,F(xiàn)在地塊之上有幾個(gè)酒店?大部分還是純住宅和底商,另外就是市政府。企業(yè)總部、酒店。很多項(xiàng)目即使拿到商業(yè)用地,也是先開(kāi)發(fā)住宅,至于酒店和寫(xiě)字樓,至少要等住宅之后了。還有很多項(xiàng)目干脆直接變性,補(bǔ)交出讓金,較終還是變成住宅產(chǎn)品。由于綜合配套缺乏、產(chǎn)業(yè)空心,整個(gè)區(qū)域的價(jià)格更是難以支撐。
  再看前些年開(kāi)發(fā)的濱江新城片區(qū),現(xiàn)如今依然是住宅和城中村混合。中間散落一些政府職能部門(mén)的辦公。這次開(kāi)發(fā)的金沙灘區(qū)域可想未來(lái)依然是類(lèi)似于盈濱半島或者西海岸一樣的開(kāi)發(fā)狀況。大量的別墅和公寓類(lèi)產(chǎn)品,再加上一些濱海酒店。整個(gè)片區(qū)依然面臨產(chǎn)業(yè)空心、配套不全的狀態(tài)。
  產(chǎn)業(yè)用地距離城區(qū)太遠(yuǎn),產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限
  ??诮暌布哟罅水a(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)。但是從幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的位置來(lái)看,大部分分布在距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域。美安科技新城、云龍產(chǎn)業(yè)園、桂林洋綜合開(kāi)發(fā)區(qū)均距離??谑袇^(qū)較遠(yuǎn)。如果怕污染,將一些有污染的企業(yè)放的遠(yuǎn)一些可以理解,但是一些信息產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)之類(lèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也那么遠(yuǎn),卻是很難讓人理解。很多科技企業(yè)是以人才為的,如果他們每天奔波及時(shí)公里,難道他們還會(huì)入駐。這也成為??诤芏鄨@區(qū)招商困難的一個(gè)原因。
  商品房存量暴增,未來(lái)??谑袌?chǎng)讓人隱憂(yōu)
  2013年12月海口商品房庫(kù)存量為869萬(wàn)平米。整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的供大于求狀態(tài)。現(xiàn)如今大量熟地進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)。 未來(lái)??谑惺袌?chǎng)真的讓人隱憂(yōu)。
  2014年3月份以來(lái),??谑猩唐贩砍山粻顩r繼續(xù)下降。很多通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)低價(jià)拿地企業(yè),或者在很早就低價(jià)拿地的房企在這樣的市場(chǎng)狀態(tài)下完全會(huì)采取低價(jià)入市策略。例如恒大、綠地等都在虎視眈眈的窺望市場(chǎng)。可以想象2014年將是一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的一年。??谌绻麤](méi)有取消限購(gòu)等政策出臺(tái),2014-2015年房?jī)r(jià)完全會(huì)出現(xiàn)震蕩。
  周邊大幅土地開(kāi)發(fā),讓城中村改造難度加大
  從土地供應(yīng)分布來(lái)看,??谑谐鞘邢蛭靼l(fā)展,以海口市市政府為的長(zhǎng)流起步區(qū)、金沙灘片區(qū)、西海岸南片區(qū)等成為開(kāi)發(fā)的。這些區(qū)域涉及到的拆遷量較少,拆遷難度較低。另外,西海岸片區(qū)除了一級(jí)開(kāi)發(fā)成本低,另外其區(qū)域房?jī)r(jià)較高,帶動(dòng)土地價(jià)格較高,無(wú)論是一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)率都高于主城區(qū)。這也是為什么大量的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意參與這些片區(qū)開(kāi)發(fā)的原因。
  ??谑羞@次也放出了8300多畝的舊城改造項(xiàng)目。這些舊城區(qū)住宅分布在??谑袞|部的主城區(qū)。這些舊城改造項(xiàng)目也是??谑卸嗄甓枷敫脑斓膮^(qū)域,幾乎每次的土地推介都會(huì)拿出來(lái)進(jìn)行推銷(xiāo),但是大部分項(xiàng)目還是無(wú)人問(wèn)津。
  舊城改造項(xiàng)目拆遷難度大,拆遷成本高,萬(wàn)一出現(xiàn)釘子戶(hù),很多房企拖不起。如果政府沒(méi)有強(qiáng)大的執(zhí)行力,很多開(kāi)發(fā)商始終心理沒(méi)底。
  一面是以新市政府為的現(xiàn)代化新城區(qū),一面是破舊不堪的老城區(qū)。這也是中國(guó)很多城市的一個(gè)開(kāi)發(fā)縮影。面對(duì)這樣的狀況,政府一方面必須加大力度通過(guò)??谖鞑康耐恋刎?cái)政收入來(lái)補(bǔ)貼東部主城區(qū)的舊城改造,改善基礎(chǔ)設(shè)施和城市環(huán)境。另一方面政府必須將優(yōu)質(zhì)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目捆綁舊城改造來(lái)來(lái)進(jìn)行招商。一級(jí)開(kāi)發(fā)商完成多少舊城改造,按比例對(duì)其其他區(qū)域的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行掛牌。
  大范圍推地,暴露海口土地財(cái)政依賴(lài)
  不知道是否還記得2011年??跀M叫停限購(gòu)令的試探,這一試探表明??谑袊?yán)重對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)。限購(gòu)令讓??诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的客源大減,一下子讓??谑姓疅o(wú)所適從。??谑胸?cái)政收入的大半來(lái)自于土地如讓收入。另外還有很多稅收來(lái)自于房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。很多人笑稱(chēng)??谑兄饕袠I(yè)也就房地產(chǎn)和餐飲娛樂(lè)業(yè)。
  ??谑幸环矫嫘蘼沸迾?,不斷擴(kuò)大城市范圍。另一方面缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,海馬、椰樹(shù)等知名企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足,高科技企業(yè)數(shù)量少。經(jīng)濟(jì)規(guī)模甚至比不上東南沿海的一些縣。一方面大量需求資金,一方面收入困窘。所以必須推銷(xiāo)土地,增加土地財(cái)政。
  一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒逼政府加緊推地
  土地供應(yīng)量太大,所以必須開(kāi)個(gè)推介會(huì),擴(kuò)大影響力,這樣才能賣(mài)個(gè)好銷(xiāo)量和好價(jià)格。不過(guò)如此之大的供應(yīng)量一定會(huì)讓投資企業(yè)對(duì)對(duì)價(jià)格敏感。但是很多一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)在一級(jí)開(kāi)發(fā)中投入了大量的財(cái)力。現(xiàn)在急切的希望政府加大招拍掛力度,從而盡快回籠資金。如此之大的土地推出量,如何平衡用地指標(biāo),也是政府需要解決的一個(gè)問(wèn)題。
 

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