前不久，恒大地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)推出“無理由退房”活動(dòng)。有不少同行借勢炒作，甚至有開發(fā)商以調(diào)侃的口吻稱，“退了吧!購我們!”

　　開發(fā)商賣力營銷的背后，似乎隱約暗示著樓市一個(gè)正在悄然發(fā)生的變化。那就是，樓市多年來處于賣方市場的狀況正在改變。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及樓市低迷等諸多因素影響，購房者的地位將會(huì)逐漸提高。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京GDP同比增長6.8%，增速放緩。同期北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資681.9億元，同比增長26.8%。但商品房新開工面積511.9萬平方米，下降2.6%;其中，商品住宅新開工面積218.4萬平方米，下降26.2%。商品房銷售面積下降21.7%，商品住宅銷售面僅增長1.2%。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志的解讀是，北京等一線城市經(jīng)濟(jì)增速主要靠第三產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)下行，上游影響金融，下游影響建筑、建材、家具、家裝等一系列產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)的下行導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速的放緩。

　　然而，房地產(chǎn)的下行局面，并不是一季度才出現(xiàn)，而是近一年多來一直在持續(xù)，主要就是房地產(chǎn)周期性因素導(dǎo)致的自行緊縮，與前期相對偏激的調(diào)控相疊加的結(jié)果。

　　陳志認(rèn)為，房地產(chǎn)的收縮也是政府合理性結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然。由于推進(jìn)京津冀一體化，北京加快人口疏解、產(chǎn)業(yè)和功能外遷，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等在內(nèi)的供應(yīng)也要收縮。另一方面，樓市的供需關(guān)系并沒有前些年那么緊張，總供給和總需求處于一個(gè)接近平衡的狀態(tài)，供給增多、庫存加大、去化速度慢是正常的。因此，對房地產(chǎn)的下行大可不必太焦慮。

　　梳理公開數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，這幾年北京在民生保障方面下了大力氣。2011年起的4年里，北京已經(jīng)建設(shè)了85萬套保障房，近兩年又推出自住房，重在解決自住和改善性需求。從新建商品房來看，近4年來每年平均約有8萬套的成交量，4年一共30多萬套，再加上每年10萬套以上的二手房交易量，相當(dāng)于這幾年已經(jīng)有一百五六十萬戶的住房需求得到解決。

　　因此，陳志得出的結(jié)論是，目前市場出現(xiàn)了本質(zhì)變化，不再是單邊的賣方市場，而是有明顯跡象向購方市場轉(zhuǎn)變，購方的聲音將越來越強(qiáng)。

　　陳志認(rèn)為，3.30新政是降頭付、降利率，從而降低具有支付能力家庭的購房成本，降低支付強(qiáng)度。北京目前的主要問題是普通是民眾的支付能力不足，房價(jià)收入加大。普通商品房逐漸向高價(jià)盤轉(zhuǎn)化，高端樓盤的交易占比增加，總量卻在縮小，中低價(jià)位的商品房交易量則在減少。隨著房價(jià)不斷高企，也在不斷擠出中間的購房意愿。

　　北京5月即將入市的新盤。體現(xiàn)民企開發(fā)商對于購方市場的尊重。亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，5月份，新盤以精裝、現(xiàn)房方式入市的比例明顯偏重，在20個(gè)預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，輔以“精裝”或“現(xiàn)房”等附加值的項(xiàng)目多達(dá)13個(gè)，占比高達(dá)65%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，與2013年的“曲線漲價(jià)”不同，現(xiàn)在的精裝修已恢復(fù)了其本質(zhì)的意義，即提升項(xiàng)目品質(zhì)的加分項(xiàng)。在曠日持久的庫存大戰(zhàn)中，無論營銷方式多么百變，多么先進(jìn)，能夠?qū)︿N量起到?jīng)Q定性作用的還是產(chǎn)品本身的性價(jià)比。尤其是經(jīng)歷了近十年的樓市跌宕起伏之后，購房者變得更加理性，更加關(guān)注項(xiàng)目本身的居住功能。對于具體項(xiàng)目，在又不想輕言“降價(jià)”的市場壓力之下，房子本身做“加法”就成為提升性價(jià)比的較佳選擇，而精裝修也成為展現(xiàn)優(yōu)勢、拉開差距的優(yōu)選之一。

　　樓市正逐漸改變“簡單、粗暴”的形象，開發(fā)商也需要真正俯下身來潛心做好產(chǎn)品。
 

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