2014年是樓市多變的一年，特別是調(diào)控轉(zhuǎn)變上?；仡?014年樓市宏觀政策，大體由“堅(jiān)持調(diào)控→微刺激→中刺激”。一季度政府調(diào)控態(tài)度依舊是“堅(jiān)持調(diào)控”，正是這樣的“堅(jiān)持調(diào)控”令到一季度市場(chǎng)成交低迷；二季度限購(gòu)出現(xiàn)松動(dòng)，同時(shí)央行也多次喊話要支持剛需，樓市“微刺激”開始出現(xiàn)；三季度樓市調(diào)控政策由緊轉(zhuǎn)松，“中刺激”由此開啟，特別是“930新政”以及降息，不但扭轉(zhuǎn)了樓市持續(xù)不振，更令一線城市再度呈現(xiàn)火熱狀態(tài)。

日前，中聯(lián)二手房研究院針對(duì)深圳樓市市場(chǎng)成交、市場(chǎng)需求等方面進(jìn)行全面盤點(diǎn)，用數(shù)據(jù)說話，清晰展現(xiàn)了2014年深圳樓市特征。

熱點(diǎn)片區(qū)外遷

原關(guān)外受剛需追捧

一線城市市的房?jī)r(jià)對(duì)大多購(gòu)房者而言高不可攀已是不爭(zhēng)的事實(shí)，置業(yè)外遷是無奈而較合適的選擇，京滬如此，深圳也不例外。

隨著深圳房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，而龍崗城、布吉、西鄉(xiāng)、龍華等片區(qū)的價(jià)格相對(duì)低，加上交通、環(huán)境等各項(xiàng)設(shè)施的逐漸完善，許多置業(yè)者“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”這些區(qū)域，尤其是剛性需求和改善需求。近年來，特區(qū)一體化建設(shè)卓有成效，原關(guān)外的龍崗、寶安的一些區(qū)域居住配套不斷完善，如龍華片區(qū)擁有深圳北交通樞紐、**龍華線，還有大浪創(chuàng)意園、觀瀾商業(yè)等，已是適宜居住、具有影響力的片區(qū)，靠近市的金地梅隴鎮(zhèn)、四季春城、潛龍?chǎng)蚊▓@等樓盤過去的幾年成交比較活躍，足以說明購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域的偏愛。龍崗城、布吉隨著交通的不斷改善，憑借環(huán)境及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，更多的置業(yè)者選擇這兩片區(qū)，如桂芳園、可園等大社區(qū)十分受歡迎。配套的不斷完善，加上價(jià)格相對(duì)于市區(qū)域的福田、南山、羅湖要低許多，越來越多的剛需置業(yè)者外遷至龍崗、寶安的布吉、龍華等。2014年成交量前10片區(qū)中，前5片區(qū)分別是龍崗的布吉、龍崗城，寶安的龍華、西鄉(xiāng)、新安，而后5片區(qū)則是福田的華強(qiáng)，羅湖的布心、人民南，南山的蛇口、南頭。

從片區(qū)的均價(jià)方面看，蛇口、龍崗城、龍華、西鄉(xiāng)、人民南的價(jià)格上漲比較快，年均價(jià)上漲幅度超過20%。

兩房仍是主力

三房需求較盛

從2014年1~11月樓盤成交物業(yè)來看，雖然兩房型仍然是主力，占比39%，但是比重在減少，比2013年占比減少了1.7%。相反，三房型物業(yè)成交占比35.7%，比2013年成交占比增加了3.9%，與兩房型物業(yè)成交占比差距在快速縮小，逼近兩房物業(yè)。顯然，置業(yè)者偏好三房戶型，一方面剛需置業(yè)者“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”布吉、龍華、西鄉(xiāng)、龍崗城等價(jià)格相對(duì)低的片區(qū)，對(duì)中大戶型的需求必有所增加；另一方面，“930新政”、降息的利好，刺激改善需求，增加中大戶型的需求；再者，房?jī)r(jià)不斷上漲，置業(yè)者“一步到位”的想法不斷加強(qiáng)。其他，一房的小戶型和四房以上的戶型需求相對(duì)較小，在10%左右。

從面積段的需求看，60平方米~90平方米的中小戶型物業(yè)仍然是主力，在總需求中約占比46.1%，比2013年占比增加了4.2%。其次是90平方米~144平方米的物業(yè)，占比29.4%，也比2013年有所增加。而60平方米內(nèi)的物業(yè)需求有所減少。顯然，自從90/70政策出臺(tái)后，在深圳所有盤源中，還是以中小戶型為主要供給。這類產(chǎn)品吸引的人群主要是：新婚小夫妻、有一定積蓄的中老年人、小有成就的白領(lǐng)、周邊縣市區(qū)市民等。而四房或以上大戶型僅占15%，一是因?yàn)?ldquo;90/70”政策限制，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)有限；二是因?yàn)橛心芰?gòu)購(gòu)大戶型的置業(yè)者大多為次以上的改善型置業(yè)，排除投資的因素，一旦入手大戶型房子，便不會(huì)輕易轉(zhuǎn)手，這也導(dǎo)致了大戶型在市場(chǎng)的流通活躍度要比小戶型低許多。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著生活條件的改善，消費(fèi)者對(duì)房子居住空間的需求會(huì)更大，到時(shí)大戶型的盤源也將逐漸增多。

成交價(jià)格高移是2014年住宅市場(chǎng)較顯著特征。2013年2萬元/平方米以內(nèi)物業(yè)成交占比45.1%，2014年1~11月成交占比下降為25.2%，減少了19.9%。2萬以上占比增加的19.9%分別在2萬元/平方米~3萬元/平方米增加了4.9%，占比為44.7%，為2014年深圳成交較活躍的價(jià)格段；3萬元/平方米~4萬元/平方米增加了9.7%，占比為21.8%；4萬元/平方米占比為8.3%，增加了5.3%。300萬元以上占比增加較快，100萬元內(nèi)占比減少較快對(duì)應(yīng)戶型成交趨向中大戶型和單價(jià)趨高價(jià)的成交變化，成交總價(jià)也趨高，200萬元以上成交占比與2013年比較增加了13.3%，其中200萬元-300萬元之間成交占比23.4%，增加了5.6%，300萬元以上成交占比16.6%，增加了7.7%。雖然如此，但目前100萬元~200萬元之間的物業(yè)成交仍然是主力，占比49.2%，比2013年成交占比減少了2.7%。

26~35歲人群

是購(gòu)房主力軍

購(gòu)房年輕化現(xiàn)象在剛性需求中較為突出，超7成需求在35歲以下，而35歲以上占比僅26.6%。雖然改善型需求也是26~35歲之間為主，但35歲以上需求占比39.8%，比剛性需求占比高13.2%。用于投資需求中，年長(zhǎng)些的比較注重，26~35歲之間占比62%，為主要部分，35歲以上占比30.1%，比剛性需求占比高3.5%。

據(jù)中聯(lián)二手房研究院統(tǒng)計(jì)，在賣房客戶當(dāng)中，除了投資者外，超過八成業(yè)主是為了換房，如以小換大、換購(gòu)學(xué)位房、從原關(guān)外換到關(guān)內(nèi)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，57%的一房業(yè)主年齡是80后，兩房的則占53%，他們隨著年齡的增長(zhǎng)、收入的提升，婚房、學(xué)位房、舒適房成為置業(yè)的目標(biāo)，而賣掉中小戶型也成為二次置業(yè)資金的重要來源，他們逐漸成為樓市改善需求的主力。另外，70后是出售三房的主力，占41%；70前則占四房業(yè)主的27%。賣房戶型隨業(yè)主年齡遞增。

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