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樓市寒風(fēng)起 一線城市同掀降價(jià)風(fēng)暴

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 1248 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  樓市寒風(fēng)起 一線城市同掀降價(jià)風(fēng)暴

  10月中旬,萬科地產(chǎn)執(zhí)行副總裁肖莉?qū)ν顿Y者表示,“我們可以看到銷售不斷萎縮的趨勢(shì),尤其是在大城市。”

  11月1日深夜,綠城中國掌柜宋衛(wèi)平發(fā)表公開信稱,市場(chǎng)若一直處于如此蕭條狀態(tài),停留于谷底,恐怕一些企業(yè)真就會(huì)走上絕路。銷售不暢,加上信貸緊縮,一個(gè)較符合邏輯的推斷就是企業(yè)過不了年關(guān)。

  “慘啊。”11月2日,SOHO中國董事長潘石屹在微博上如是評(píng)價(jià)廣州拍地時(shí)遭到的冷遇。眼下看來,一邊是房地產(chǎn)企業(yè)的呼號(hào)連天,一邊則是決策層還在不斷地念著“堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控”的緊箍咒。10月份,本是房地產(chǎn)企業(yè)收獲碩果的季節(jié),但在這個(gè)深秋季節(jié),更像是凜冽寒風(fēng)即將襲來的前奏。

  上海 成交量跌至7年較低

  從區(qū)域上看,上海無疑已經(jīng)成為此輪降價(jià)潮的漩渦。

  上周,龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價(jià)促銷,降幅高達(dá)20%至40%。較此前龍湖等房企在重慶、青島的8%至10%的降價(jià)幅度不可謂不猛。“樓市降價(jià)無論從速度還是深度上都超過了市場(chǎng)預(yù)期。”中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示。

  據(jù)媒體調(diào)查,包括華潤外灘九里這種上海高端公寓也開始悄然調(diào)整價(jià)格。代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹,目前華潤外灘九里推出2、3層特價(jià)房源,單價(jià)已經(jīng)低于8萬元/平方米。而其在3月以來所售的十余套房源中,單價(jià)多在9萬至12萬元/平方米。

  在房企巨頭紛紛領(lǐng)降的情況下,上海房價(jià)上周繼續(xù)下行。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示10月17至23日,上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米,環(huán)比減少19%。成交均價(jià)21247元/平方米,環(huán)比下降5%。至此,10月前三周上海市共計(jì)成交一手商品住宅30.27萬平方米,和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的較低水平。“從郊區(qū)到市區(qū)、從普通商品房到高端別墅,房價(jià)下跌形勢(shì)已經(jīng)可以用慘烈來形容。”薛建雄稱。
北京 住宅用地價(jià)格大降40%

  上述龍湖、中海、綠地等房企在上海掀起的降價(jià)潮正在不斷地發(fā)酵升級(jí),也引發(fā)了北京樓市的連鎖反應(yīng)。早在7、8月就開始率先降價(jià)的通州樓市,近期驚現(xiàn)出了1.3萬元/平方米的低價(jià)盤,同時(shí)北京萬科旗下的金隅萬科城即將推出1.4萬元/平方米的新房源,相比此前下調(diào)了3000元/平方米。

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月北京商品房住宅合計(jì)總簽約套數(shù)為12760套,創(chuàng)造了全面網(wǎng)簽來的較低紀(jì)錄。而北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,住宅庫存已經(jīng)達(dá)到了11.8萬套,創(chuàng)造了2009年6月8日以來的庫存較高點(diǎn)。

  同時(shí),北京住宅土地市場(chǎng)寒冬早至。隨著樓市調(diào)控的深入,今年北京住宅成交樓面單價(jià)呈下降趨勢(shì)。去年全年北京成交樓面均價(jià)6224元/平方米,而到今年10月,下降至4840元/平方米,降幅超過40%。當(dāng)?shù)夭糠謪^(qū)域下降幅度超過50%,例如豐臺(tái)區(qū)。

  深圳 成交量和均價(jià)雙雙領(lǐng)跌

  根據(jù)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2011年10月,北京商品住宅成交面積54.92萬平方米,上海成交45.7萬平方米,廣州成交面積62.8萬平方米,而深圳成交18.35萬平方米,成交面積僅僅相當(dāng)于北京的33%、上海的40%和廣州的29%。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示,2011年10月,深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為19119元/平方米,較去年10月份的21516元/平方米下跌11%,跌幅創(chuàng)下年內(nèi)新高,位居國內(nèi)一線城市之頭。

  實(shí)際上,在北京、上海等多個(gè)樓盤集中降價(jià)之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高的深圳早已開始了降價(jià)博弈,多個(gè)大型開發(fā)商率先降價(jià)并引發(fā)中小房企跟進(jìn)。早在今年5月,頭個(gè)限價(jià)樓盤中??党前l(fā)售,單價(jià)比預(yù)期低了1000-2000元/平方米,揭開了深圳房地產(chǎn)降價(jià)序幕。

  但降得早不意味著庫存少,正如上述數(shù)據(jù)顯示,市場(chǎng)消化緩慢,深圳樓市庫存量也不斷累積。截至2011年10月31日,深圳全市新建商品住宅可售總面積219萬平方米,可售套數(shù)為23436套。如果按近8周來深圳全市新建住宅每周平均476套的銷售速度,目前庫存的新房消化時(shí)間還需一年。

  廣州 一手房成交降 二手房價(jià)格跌

  廣州的房價(jià)在全國一線城市中算是較為理性的一員,眼下在各地樓市一片哀嚎的降價(jià)潮中,這里也還未出現(xiàn)非常慘烈的狀況,不過,價(jià)格的基石已經(jīng)開始動(dòng)搖。

  廣州陽光家緣的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,截至10月30日,10月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽5603套,銷售面積近63萬平方米,成交均價(jià)11035元/平方米。環(huán)比9月,量價(jià)齊跌,成交量環(huán)跌4.92%,成交均價(jià)跌801元/平方米,環(huán)跌6.77%。而同比方面,成交量暴跌10938套,跌幅達(dá)到66.13%。然而這并未讓廣州一手房成交價(jià)出現(xiàn)下降,網(wǎng)簽成交均價(jià)為11566元/平方米,同比仍基本持平。

  不過,二手房成交價(jià)開始下跌。滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示,10月份,荔灣區(qū)和番禺區(qū)二手房價(jià)分別下跌了7.5%和10%。其中,番禺區(qū)10月份的二手住宅成交均價(jià)僅9995元/平方米,較近八個(gè)月以來頭次回到萬元以下的水平。

  而從土地拍賣情況也可見一斑,廣州樓市不可能獨(dú)善其身。由于土地市場(chǎng)低迷,開發(fā)商投資意愿不高,11月1日,廣州市政府在開拍前3公里取消年度規(guī)模的土地拍賣會(huì),12幅地流拍。

  廣州市同創(chuàng)房產(chǎn)公司總經(jīng)理趙卓文稱,第四季度廣州樓價(jià)下降恐怕成為定局了,目前處于一個(gè)階段性的,供過于求的階段,所以樓價(jià)下行的壓力很大。同時(shí),從很多調(diào)查報(bào)告看來,目前消費(fèi)者的購房意愿,已經(jīng)降到了5年內(nèi)的新低。

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  僅10% 房企能活 市場(chǎng)難逃洗牌命運(yùn)

  ■新快報(bào)綜合報(bào)道

  生存,還是死亡?這個(gè)冬天成為國內(nèi)不少房企必須面對(duì)的問題。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀預(yù)計(jì),在未來五年內(nèi),僅10%的房企能活下來。

  隨著史上較慘淡的“金九銀十”結(jié)束,房企也紛紛亮出了三季度業(yè)績。益盟操盤手的數(shù)據(jù)表明,今年前三季,滬深兩市152家房地產(chǎn)上市公司凈利合計(jì)達(dá)241.29億元,同比減少了53.69億元,降幅達(dá)18.20%。同期房企存貨余額也飆升40.74%。

  資金壓力加大的同時(shí),融資成本也不斷上升。9月末上市房企短期負(fù)債合計(jì)達(dá)4550億元,為其賬面現(xiàn)金的2倍。能不能撐下去,關(guān)鍵就看資金狀況了。市場(chǎng)預(yù)計(jì),房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌局面已然上演。

  上市房企存貨超1.2萬億

  一旦將來房價(jià)下降,巨額存貨意味著存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提,這對(duì)上市房企來說,無疑是巨大的“堰塞湖”。

  高華證券研究員王逸直言,對(duì)上市房企而言,當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)在于資金風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)減值。

  數(shù)據(jù)顯示,今年前三季上市房企期末存貨余額飆升至12076.8億元,同比增幅高達(dá)40.74%。其中又以“招保萬金”四大房企巨頭為頭的上市房企分別占據(jù)了該榜單的前四席。其中,萬科A(7.76,-0.14,-1.77%)、保利地產(chǎn)(9.97,-0.18,-1.77%)、金地集團(tuán)(4.97,-0.09,-1.78%)、招商地產(chǎn)(17.43,-0.28,-1.58%)今年三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元,合計(jì)高達(dá)4523.65億元。

  與去年三季度末相比,報(bào)告期內(nèi)存貨余額同比增幅分別為56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨頭存貨余額分別是1231.96億元、1015.78億元、470.12億元、354.65億元,合計(jì)達(dá)3072.51億元。
中信證券(12.34,-0.10,-0.80%)研究員陳聰表示,在體量龐大的存貨面前,如果考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,上市房企有限的業(yè)績只能說是微不足道。

  而依據(jù)三季報(bào),有統(tǒng)計(jì)的131家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)632.5億元,去年同期為負(fù)543.58億元,同比降幅為16.37%,環(huán)比降幅為19.31%。

  從整體情況來看,三季度房企業(yè)績不佳,存貨量激增,現(xiàn)金流緊張已經(jīng)是不爭的事實(shí)。顯然,上半年的樓市調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在全面顯現(xiàn),分析人士預(yù)測(cè),存貨量增加,未來房企資產(chǎn)負(fù)債有惡化趨勢(shì)。

  資金緊張 融資困難

  同時(shí),三季度房企預(yù)收賬款增加606億元,環(huán)比下降33%,顯示出第三季度銷售業(yè)績不佳的狀況。同時(shí),本年度在信貸緊縮和行業(yè)調(diào)控背景下,地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元,同比大幅下降41%。而財(cái)務(wù)費(fèi)用則達(dá)到47億元,同比上升27%。相比于上市房企,缺乏融資渠道、在建項(xiàng)目和儲(chǔ)備比較有限的中小房企的日子更是難熬?,F(xiàn)在已有不少中小房企已經(jīng)出現(xiàn)賣掉公司或者部分項(xiàng)目的情況

  根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至10月上半月,今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起,超過去年全年的并購數(shù)量。中小房企還通過拋售項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),據(jù)統(tǒng)計(jì),至今已有25家左右房企涉足礦業(yè),約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。

  中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為,政府封閉了房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸渠道以及證券融資渠道,導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)壓力,股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、降價(jià)等措施的根本目的在于保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)健。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,房企只有通過這些渠道擴(kuò)大融資范圍、加速資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證資金穩(wěn)健的情況下,積極拓展項(xiàng)目開發(fā),以快速經(jīng)營的模式維持資金回流速度,以不斷縮短資本收益周期,從而解除經(jīng)營困局。

  行業(yè)洗牌與調(diào)整期到來

  “金九銀十”的慘淡,持續(xù)低迷的成交量,使市場(chǎng)對(duì)樓市四季度的預(yù)期并不樂觀。有人預(yù)測(cè),下個(gè)季度,中國房市的關(guān)鍵詞是分化加劇,拐點(diǎn)將至,行業(yè)洗牌。

  殷旭飛稱,“在經(jīng)歷上半年盈多虧少、總量增加的發(fā)展趨勢(shì)后,我們認(rèn)為第四季度上市房企業(yè)績整體增長的趨勢(shì)未發(fā)生改變,但是上市企業(yè)業(yè)績將趨于兩極分化,部分企業(yè)的虧損面將加大,部分上市房企負(fù)債率將大幅上升。這與資金鏈壓力與項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量有著直接關(guān)系

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