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“鐵九銅十”是樓市調(diào)控顯效,還是剛性需求已滿?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)  閱讀 1023 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  九月、十月,是樓市的傳統(tǒng)旺季,素有“金九銀十”之稱。而今年的樓市,卻被網(wǎng)友戲稱為“鐵九銅十”。根據(jù)調(diào)查,今年9月,全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米,與8月相比下降0.03%,為去年9月以來(lái)的頭次下降。“十一”黃金周期間,各大城市樓市成交量也依然慘淡。

  隨著各地政府限購(gòu)、限價(jià)政策的出臺(tái),明年房?jī)r(jià)會(huì)怎樣變化,成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。近日,中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查通過(guò)民意中國(guó)網(wǎng)和搜狐新聞對(duì)4271人進(jìn)行的在線調(diào)查顯示,47.2%的人認(rèn)為明年自己所在城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

  受訪者中,“70后”占40.2%,“60后”和“80后”各占23.7%。直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市、縣級(jí)市(縣城)公眾所占比例分別為20.1%、19.4%、32.8%、26.1%;月收入2001~4000元者占41.4%,4001~6000元者占19.4%,6000元以上者占21.9%。

  52.1%的人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商暴利時(shí)代仍未結(jié)束

  調(diào)查顯示,對(duì)于所在城市明年的房?jī)r(jià),47.2%的人預(yù)計(jì)“上漲”,27.9%的人估計(jì)會(huì)“下降”。

  而本報(bào)社會(huì)調(diào)查2009年6月進(jìn)行的調(diào)查顯示,35.9%的人估計(jì)所在城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲。這兩次的調(diào)查結(jié)果表明,盡管兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲,但預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的公眾比例反而升高,升幅為11.3%。

  盡管一些城市樓盤(pán)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,但在公眾看來(lái),目前仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代。調(diào)查顯示,24.1%的人認(rèn)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去”,52.1%的人不同意這種說(shuō)法。

  “房?jī)r(jià)沒(méi)有降,怎么能說(shuō)開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了呢?”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,房?jī)r(jià)仍然處于增長(zhǎng)階段,只不過(guò)漲幅變小了。隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)一定會(huì)理性回歸,但“鐵九銅十”說(shuō)明不了問(wèn)題。

  清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副教授王勇認(rèn)為,對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,需將一線城市與二三線城市分開(kāi)來(lái)看,北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)有回落趨勢(shì),而省會(huì)城市、地級(jí)市甚至經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的縣級(jí)市,房?jī)r(jià)則會(huì)持續(xù)上漲。

  王勇認(rèn)為,房?jī)r(jià)走勢(shì)受兩種因素影響,一是城市化進(jìn)程,二是大城市老齡化問(wèn)題。目前,北京這樣的大城市擴(kuò)展空間有限,難以吸納更多的外來(lái)人口,“大城市”的發(fā)展路徑可能會(huì)被“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程所取代,二三線城市將以較快的速度發(fā)展,投資潛力上升,房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲。而大城市的老齡化問(wèn)題,意味著年輕人在人口中所占比例減少,住房需求也會(huì)相應(yīng)減少。

  持幣待購(gòu)族上升了7.1%

  對(duì)于是否希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲這一問(wèn)題,調(diào)查中84.8%的人表示“不希望房?jī)r(jià)漲”(其中55.3%的人有房,29.5%的人無(wú)房),13.2%的人希望房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。與上述兩年前所做調(diào)查相比,希望房?jī)r(jià)漲和不希望漲的比例均沒(méi)有明顯變化。

  太原市的高先生是位“80后”,他10月4日結(jié)婚了。半年前,在父母幫助下,他交了10多萬(wàn)元頭付款購(gòu)了一套總價(jià)近40萬(wàn)元的房子。太原市近期出臺(tái)了限購(gòu)政策,但高先生認(rèn)為其對(duì)房?jī)r(jià)影響不大,明年太原的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

  太原市一家醫(yī)院的潘女士,也認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。較近,她家購(gòu)了套房子。她表示,新購(gòu)的房子主要是為女兒準(zhǔn)備的,這幾年房?jī)r(jià)一直漲, 還有能力趕緊再購(gòu)一套,以免將來(lái)更貴。

  近期一些城市的房?jī)r(jià)微調(diào),已對(duì)很多購(gòu)房者造成明顯影響。調(diào)查顯示,“家里需要購(gòu)房,但還是觀望一兩年再說(shuō)”的人占40.9%;“會(huì)購(gòu),家里需要房子”的人占14.2%;而“家里不需要房子,但會(huì)購(gòu)來(lái)投資”的人占10.6%;“有房住了,不再購(gòu)”的人占34.3%。

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  與本報(bào)社會(huì)調(diào)查去年4月的調(diào)查相比,潛在購(gòu)房者(會(huì)購(gòu),家里需要房子)下降了3.6個(gè)百分點(diǎn),持幣待購(gòu)族(需要購(gòu)房但要觀望)上升了7.1個(gè)百分點(diǎn),而投資者(家里不需要房子但會(huì)購(gòu)來(lái)投資)下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

  前不久,北京市“70后”市民張先生把一套160多平方米的房子賣(mài)掉了,售價(jià)170多萬(wàn)元。張先生賣(mài)房子主要有兩個(gè)原因,一是感覺(jué)北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一定高度,繼續(xù)上漲的可能性不大;另一個(gè)原因是為了孩子上學(xué)租了一套三居室。

  張先生說(shuō),一般人購(gòu)房都是購(gòu)漲不購(gòu)跌。他屬于需要住房的人,但短期內(nèi)他沒(méi)有購(gòu)房打算。他給記者算了一筆賬,目前銀行一年期定期存款利率為3.5%,170萬(wàn)元存款年終利息收入為59500元,而他租住的三居室每月租金為3000元,一年下來(lái)是36000元,租房住反而能存下2萬(wàn)多元。而如果將資金全部用于購(gòu)房,一旦房?jī)r(jià)下跌,自己就會(huì)受損,還要承受還貸壓力,生活質(zhì)量必然下降。

  “鐵九銅十”是樓市調(diào)控顯效,還是剛性需求已獲滿足

  對(duì)于樓市“鐵九銅十”現(xiàn)象,67.4%的人認(rèn)為根源在于“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是泡沫,必然破裂”;41.4%的人認(rèn)為原因是“政府的樓市調(diào)控政策初見(jiàn)成效”;另有24.5%的人選擇“一線城市的高速城市化進(jìn)程終結(jié),房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸”。

  據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),北京9月上旬簽約成交量為1459套,而庫(kù)存住房卻已達(dá)到11萬(wàn)套,按此計(jì)算,需要25個(gè)月才能消化完現(xiàn)有庫(kù)存。

  對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中的大量庫(kù)存,73.8%的人認(rèn)為原因在于“房?jī)r(jià)畸高,消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)購(gòu)”。此外,37.2%的人認(rèn)為這是“國(guó)家宏觀調(diào)控的一個(gè)結(jié)果”,26.7%的人認(rèn)為與“消費(fèi)者持幣待購(gòu)”有關(guān)。

  限購(gòu)、限價(jià)等行政調(diào)控,已成為不少地方政府調(diào)控樓市的主要手段。調(diào)查顯示,44.1%的人表示自己所在地的政府已出臺(tái)了類(lèi)似的調(diào)控政策。

  北京算得上是調(diào)控較嚴(yán)厲的城市之一。按北京市規(guī)定,自今年8月起,開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證前,必須與住建委簽署“不漲價(jià)承諾書(shū)”,如果開(kāi)發(fā)商違背承諾,將受到罰款甚至吊銷(xiāo)預(yù)售許可證的嚴(yán)厲處罰。對(duì)于這種行政調(diào)控手段,公眾是如何看待的呢?

  此次調(diào)查顯示,認(rèn)為此舉非常有效的人占2.4%,認(rèn)為“有一定效果”的占36.3%,兩者合計(jì)占38.7%。而認(rèn)為此舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“無(wú)效”的占48.6%。其余12.7%的人表示“說(shuō)不好”。

  王勇認(rèn)為,供需關(guān)系是導(dǎo)致“鐵九銅十”的主要原因。從供給方面講,北京房?jī)r(jià)前段時(shí)間一直在高位運(yùn)行,吸引了開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)速度,不斷擴(kuò)大住房供給。而樓市需求可分為自住需求和投資需求。“過(guò)去購(gòu)房者中有40%是外地人,在目前的限購(gòu)政策下,不管他們是要自住購(gòu)房還是投資購(gòu)房,都需要在北京納稅滿5年。而有條件購(gòu)房的北京戶籍家庭又有多少呢?”

  北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁9月13日表示,根據(jù)萬(wàn)科公司在北京的調(diào)查,僅有3%的北京戶籍家庭有資格、有能力、有意愿購(gòu)房,折合約為20萬(wàn)戶家庭。

  盡管社會(huì)各界對(duì)這一調(diào)查數(shù)據(jù)有質(zhì)疑和爭(zhēng)論,但迄今為止,還沒(méi)有權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)公布更真實(shí)、更客觀的信息。王勇認(rèn)為,在這種背景下,市場(chǎng)供給大于需求,成交量自然會(huì)降下來(lái)。

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