編者按

　　還有幾天可就是大年了，您一定要吃好玩好，初一初二緊忙著，初三初四也有事干。假期還有幾天，您準備干什么去呢？如果有空，您不妨坐下來看看《精品購物指南》，我們物業(yè)版為您準備了購房技巧“小灶”，按購房決策的整個過程，把有關購房的方方面面，以盡量簡約的形式集納到一起，讓您一次看個夠！希望對您置業(yè)有所裨益。

　　A左看右看上看下看房子現(xiàn)在購還是不購

　　＊＊早想購房了，有幾次差點就交定金了，想購房的理由和不購的理由，現(xiàn)在是一半兒一半兒。

　　＊＊如果真能挑一處租金回報有保障的房子，那回報率比儲蓄高高，比股票牢靠，好不好租關鍵看地段。

　　普通住宅市場熱起來了，對于您來說，購房子是當務之急，還是可有可無呢？總之，只要有耐心看本版文章的人，早晚都要購，只不過是早購，還是晚購的區(qū)分而已。

　　關于早購晚購，筆者的意見是，如果是投資購房，一個期房項目，購得越早越好，較好是內(nèi)部認購的套，你只需要關心發(fā)展商的五證及實力問題。但這種投資不可做長線，如同新股上市總有獲利空間。如果是自用自住，較好的辦法是等到現(xiàn)房時再交款，貴不了多少卻少了很多風險，只要你不在乎戶型、樓層、朝向的損失，當然是晚購好。

　　我們只知道，目前房市處于整理階段。在價位波動的時候，往往是個案活躍的時候，也許整個市場下降了，某個別項目反而漲了。如整個市場上漲時，個別項目卻保持低調(diào)，甚至降價促銷。

　　雖然樓市不如股市投機和波動，但大盤股績優(yōu)價低的現(xiàn)象在樓市中也有體現(xiàn)。1998年上半年火熱的太月園即是一例。旺銷不漲價，展會反而有優(yōu)惠，薊門橋的住宅項目一直控制在6000元平方米左右，這就是樓市大盤股的市場表現(xiàn)。北京還會有這類的大項目推出，對于追求低價的購房人來講，晚購自會比早購好。天澤

　　B現(xiàn)在就購購哪里的房好呢

　?。x家近點兒吧，空氣不太好，但真方便，打“的”費省了不少。

　?。椰F(xiàn)在越來越想住遠點兒，“四級”污染啊，我兒子微量元素化驗結果，鉛含量超標4倍，他才一歲半。

　　較受歡迎的購房區(qū)域———東部、北部及西北部三、四環(huán)之間

　　從統(tǒng)計結果可以看出，購房頭選次序為“東、北、西北、東北”，這種結果既不是“東富、西貴、南貧、北賤”觀念的翻版，也不是人們由于京城交通的四通八達而形成的觀念。

　　東部熱銷得益于其已較成熟的商貿(mào)氛圍；北部熱銷則得益于三個方面，一是機場所在位置，使得外銷住宅大部分集中在順義，二是亞運村生活大社區(qū)，已具相當?shù)默F(xiàn)代生活氣息，三是中關村蒸蒸日上的走勢。

　　從住宅距城區(qū)的遠近看———64％的購房者選擇了三環(huán)至四環(huán)之間。

　　區(qū)域前景好———政府將會有大力度投資

　　大家都知道，購房子的一個非常重要的參考因素就是其所處的區(qū)域及位置，因為房子的升值空間往往取決于所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。城市輕軌的開通導致一向被認為偏遠的回龍觀、天通苑的住房排隊購購，四環(huán)年底的貫通也將為其周邊，尤其是西四環(huán)、南四環(huán)周邊物業(yè)帶來升值空間。有遠見的購房者是不會放過這樣的機會的。但是，如果項目的已被開發(fā)商“透支”（如價位太高），那么即使該項目處于再好的地段區(qū)域，在市場中再有名、“包裝”得再好，也不宜列入考慮之列。

　　C購哪種類型的房怎樣挑選高層住宅

　?。簿褪沁@半年時間，北京城真能看到幾幢像樣的塔樓了，看著舒服，住著才能舒心。

　?。屹徚松唐贩浚乙嬖V后來人，這樓里的電梯一定要那快的，同一層里住戶盡量要少，您不知等電梯是多么熬人呢！

　　、在挑選高層住宅時應注意考察景觀如何以及周邊地區(qū)的未來規(guī)劃。

　　、還要注意整棟樓的總戶數(shù)與電梯的數(shù)量；另外，電梯的運行速度與質量都很重要。電梯是高層住宅區(qū)主要的交通工具，如果電梯內(nèi)的人多，電梯的運行速度慢，會造成很大的困難。

　　第三、應該向開發(fā)商詢問樓層的供水方式，該地區(qū)水壓是否夠、樓內(nèi)是否是自上而下供水，夏季是否會斷水，一般高層住宅都在頂層有水箱間，先將水抽到頂層再向下供應。

　　第四、對物業(yè)的管理給予高度民主重視，尤其是監(jiān)控保安系統(tǒng)；大樓是否設有值班警衛(wèi)室，是否有保安在樓內(nèi)巡視，因為高層樓房的通道較多，在安全上要加以注意。

　　如何選擇復式住宅

　?。≡趶褪嚼铮鞘鞘裁磩蓬^，您看電影里，那尊貴人在府里活動，都得打著燈籠，拐著羊腸小道兒走。

　　購房者在選擇時應注意以下幾點。

　　1．房屋平面設計是否合理。主要是考慮各功能區(qū)間劃分是否清晰流暢。一般說，復式住宅由于上、下層自然區(qū)間隔，往往下層安排公共活動間，如客廳、餐廳、客人臥室、廚房等；上層則安排主人臥房。

　　2．房屋立面設計是否合理。主要是考慮室內(nèi)樓梯的位置，不能占去太多空間，同時也不應破壞室內(nèi)整體協(xié)調(diào)性，便于以后裝飾布置。購購期房的客戶，往往在銷售圖紙上只能看到平面部分，在選房時較好能問清楚，如能看到立面剖面圖，則是準確的。

　　3．衛(wèi)生間的安置是否方便。有些設計在復式上層沒有衛(wèi)生間，在使用上就會有一些不方便。另外，如復式住宅面積較大，應考慮單獨設置主臥獨立衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間。

　　4．善用露臺。一般頂層復式住宅都有比較大的露臺面積，銷售時是的，在挑選時如有類似的大露臺，又有較好的景觀，在裝修時稍加改裝，就可以做一屋頂暖室，還是比較合算的。

　　5．挑選坡頂住宅。坡頂?shù)膹褪阶≌淦马斴^低點比較高，有時能有2米左右，這樣的住宅就可以自己搭建一個閣樓，這樣等于花了2層的房價，購了3層的面積，自己只不過多花了一點裝修的錢。

　　D怎樣挑一套合意的房子看毛坯房不看樣板房

　　1．樣板房是體現(xiàn)房地產(chǎn)項目賣點的精品制作，精品意識體現(xiàn)于樣板房整體設計制作的方方面面。樣板房的窮極才智，參照房間的裝修風格、戶型特點、室內(nèi)色澤，非常專業(yè)地配置家具。一般情況下，好的樣板間的家具配備都由家具廠“量身定做”，以保證樣板房整體的視覺效果，

　　2．房屋裝修是一門科學，其中包含著光學、物理學、透視學等許多科學原理。樣板房營造者的巧妙用光，精到家具布置都可使樣板房蓬蓽生輝，獲得的視覺效果。比如有的樣板房在裝修中采用強光以及周圍壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空間感受；還有的樣板房選用專門定做的較小較低，但十分和諧配套的家具，以強化室內(nèi)空間利用的整體效果。

　　3．樣板房中的配套設施應有盡有，其配置一般都是市場上較為前衛(wèi)的樣式，看上去十分現(xiàn)代，使用也十分舒適。但這畢竟是樣板間，它與您將要購到手的現(xiàn)房存在著不小的差距。

　　4．消費者預期的裝修費用應該事先算計清楚。如果要購的房子是粗裝修或毛坯房，那么消費者要有相當大的裝修投入，在這個基礎上計算一下自己欲購房產(chǎn)的總價值和自己的購購力，切勿被樣板間的繁華擋住視線，對高昂的裝修費用忽略不計，給自己的生活帶來透支。而當你真的拿到現(xiàn)房時，那些鑄鐵管往往會無情地縱橫在你眼前。房間里的暖氣接頭、電開關的位置是否合適，洗衣機位置是否有電插頭和水管（地漏）。購房者要站在現(xiàn)房而不是樣板房的角度上預先考慮房子的管道線路對實際裝修效果的影響。

　　5．樣板房的尺寸比例是不是1∶1，不妨量一量。可以用米尺或以房間內(nèi)長、寬方向的地磚數(shù)量折算一下房屋的面積，要問清房子的使用率是多少。樣板房讓購房人看到的只是住房的套內(nèi)面積，而電梯、公用走廊、樓梯部分有多大卻往往被人們忽略。

　　怎樣挑選戶型

　　1．應做到生理分居和功能分室。

　　生理分居是指8歲以上子女應該和父母分開居住，18歲以上異性子女應分室居住，兩代夫妻應分室居住，以滿足生理上對居住的要求。如果主臥、次臥、客房擠在一起，家里來了客人，或是雙方老人，住起來因為居室挨得太近，會有很多不便。

　　功能分室是指不同的生活功能應有不同的活動空間。例如用餐要有餐廳，會客要有客廳，睡眠要有臥室，盥洗要有衛(wèi)生間，烹飪要有廚房，存物要有貯存室，工作要有書房，休息要有起居室，入口要有門廳，保姆要有保姆房，想接近大自然要有陽臺等等。

　　2．動靜分區(qū)

　　客廳、餐廳和衛(wèi)生間、廚房間需日夜使用，活動頻繁，列為“動”區(qū)；用于工作學習的書房則歸為“靜”區(qū)，那臥室便是“靜”區(qū)的核心。因此“前廳后臥”應視為是一種典型的戶型結構。

　　3．廳要有獨立性、采光性

　　a．廳要有獨立性，正如上文所說，在客廳內(nèi)不應有通往臥室的門，廳就是廳。b．客廳的面積應適中，要遵守“黃金分割”的原理。如果層高為2．7米的話，25—35平方米被認為是普通住宅的廳應有的合適面積，其中33平方米的客廳較為舒適，近似于“黃金分割” 的計算原理。

　　c．“黑洞”面積不應超過7平方米。所謂“黑洞”就是陽光照射不到的地方。在客廳里，如果有7平方米以上的地方無法采光，那這個客廳就有點交待不過去了（陰面的住宅是另一個問題）。

　　4．廚房流程分布要按照操作流程設計

　　要有秩序地組織儲藏、清洗、配餐、烹飪、涮洗餐具等全部炊務，而且要與進餐的餐廳有機地聯(lián)系起來。從居住功能角度分析，廚房合理的面積應在5平方米左右。

　　5．衛(wèi)生間要以能安裝按摩浴缸為佳

　　衛(wèi)生間不僅有傳統(tǒng)的潔身功能，而且是松弛身心和恢復精力的幽靜場所。目前衛(wèi)生間的面積一般在4平方米左右，這與不斷提高的生活需求似乎有點不合拍，因此時下較為時髦的衛(wèi)生間面積紛紛提高到5—6平方米，是否再大些呢？那要以是否能安裝下按摩浴缸及臺面洗手池為衡量標準。

　　6．注意私密性

　　應從兩個層次上談，一是對外的私密性，臥室、衛(wèi)生間應處于與客廳相對分離的位置，客人去往客廳還要經(jīng)過大臥室、衛(wèi)生間，多有不便。二

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