在的商品房消費(fèi)信貸的普及，購(gòu)房人的付款風(fēng)險(xiǎn)已大大降低，開發(fā)商基本上沒(méi)太大風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)購(gòu)房者一方就大不一樣了……

　　購(gòu)房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時(shí)間差。由于購(gòu)房人和開發(fā)商之間的嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，購(gòu)房人承受了不少風(fēng)險(xiǎn) ———

　　 1、開發(fā)商隱瞞無(wú)開發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證等事實(shí)對(duì)外銷售期房。

　　一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在購(gòu)房人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房子，在合同被宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避，較后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。

　　 2、開發(fā)商惡意搭售商品房。

　　在房?jī)r(jià)價(jià)位高時(shí)，一些開發(fā)商會(huì)通過(guò)在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購(gòu)房人在實(shí)際面積超過(guò)約定面積一定幅度（一般為 5％）時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人即無(wú)法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足或造成購(gòu)房人根本無(wú)能力補(bǔ)足而無(wú)端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于“縮水”的商品房，一個(gè)的麻煩是預(yù)計(jì)使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無(wú)法重新選擇。

　　 3、無(wú)法擺脫合同。

　　商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履行，致使購(gòu)房人無(wú)法擺脫合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過(guò)幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得 20％已付款的違約金或在獲得 10 ％的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給予在逾期交付過(guò)程中發(fā)生房?jī)r(jià)下跌之時(shí)適用價(jià)格罰則（逾期交付從低價(jià)）應(yīng)有的地位。

　　 4、發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

　　這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理——— 僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購(gòu)房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中也無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

　　 5、房屋“裂”、“漏”。

　　一般認(rèn)為裂縫在 0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若 0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差，整修過(guò)程也煩人，此時(shí)購(gòu)房人一般只能忍受?！≈x耿亮　鄭曉東

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