條：簽合同頭先要分清文本

　　從90年代初至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購房合同外，北京市印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”的內(nèi)、外銷商品房《預(yù)售契約》和《銷售契約》不少于10種，此次新發(fā)布的《示范文本》上寫的是“可作為簽約文本”，但并沒有要求“必須使用這個文本”，因此，建議購房人在簽購房合同前先準(zhǔn)備好新發(fā)布的《示范文本》，在簽合同時拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同對一對，并盡可能要求房地產(chǎn)商使用新的《示范文本》。

　　條：購房人和房地產(chǎn)商都有權(quán)寫“補充協(xié)議”

　　房地產(chǎn)商在讓購房人簽合同時，往往會把《合同》或《契約》與“補充協(xié)議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，這時您千萬不要被唬住。印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”字樣的《契約》是政府統(tǒng)一印制的，但補充協(xié)議卻是房地產(chǎn)商自己印的，房地產(chǎn)商可以寫補充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)寫！

　　第三條：要搞清公證和律師的作用

　　房地產(chǎn)商和購房人簽合同時，經(jīng)常會請公證處人員或律師在場，也有的是請律師或公證處辦理公證手續(xù)。對此，沒有經(jīng)驗的購房人往往會產(chǎn)生錯覺，誤以為經(jīng)過律師或公證的合同一定是公平的。

　　在這里，購房人頭先沒有搞清公證的是什么。房地產(chǎn)購賣公證的是簽約人的身份、簽約人的行為和簽約內(nèi)容是否違反法律，注意公證上寫的是“合同是否符合法律”，可并沒有寫“合同是否公平”。有觀點認為：如果合同上蓋了“北京市房地產(chǎn)市場管理處”的商品房登記專用章，“公證”不“公證”是一樣的。

　　同樣，購房人也沒有搞清簽約時房地產(chǎn)商請來的律師的作用是什么。通常，他們的作用僅僅是“見證”而已，簽約后發(fā)生糾紛，他們可沒責(zé)任替您打官司，除非您另外花錢，專門請他為您打官司。有律師就等于有“公正”的觀念是錯誤的，律師了解法律但絕不是“裁判”， 他們的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不是“公正”而是“不違法”。 找到法律漏洞、為出錢的當(dāng)事人服務(wù)通常是他們的目的。可能有的購房人會說：律師費是我出的。但您想沒想過：律師是誰找的？換句話說：生意是誰給的？明白這個道理，將來這個“見證”律師變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的法律代表或出庭代理人，您就不會感到奇怪了！所以有觀點也認為：如果合同上蓋了“北京市房地產(chǎn)市場管理處”的商品房登記專用章，“見證”不“見證”是一樣的。

　　第四條：購的什么房要明確

　　北京目前的商品房分為“外銷房”、“內(nèi)銷房”、“內(nèi)銷外租房”幾種，現(xiàn)在《示范文本》中并沒有條款直接加以區(qū)分，購房人可以從房地產(chǎn)商提供的《預(yù)售許可證》分出“外銷房” 和“內(nèi)銷房”?！皟?nèi)銷外租房”是一個新概念，購房人如購這種房，除應(yīng)要求房地產(chǎn)商提供《預(yù)售許可證》外還應(yīng)要求房地產(chǎn)商提供《內(nèi)銷外租許可證》，可千萬不要輕信房地產(chǎn)商或者沒有法律效力的文件、信函。

　　購房人更要明確自己購的是成品房（不裝修就能用的房），還是初裝修的房（須再裝修后才能使用的房）?！妒痉段谋尽穼Υ藛栴}沒有專門條款加以明確，只在第八條“交付期限”中的交付條件有間接反映，這種不明確在發(fā)生糾紛時，對購房人顯然不利。因此，建議購房人一定要堅持用專門條款將自己購的是什么樣的房直接表述清楚。

　　第五條：面積差異處理宜選用種方法

　　次購房人可能不知道，購東西擔(dān)心的是缺斤短兩，購房卻要注意交房時“建筑面積” 增大，因為增大的面積絕不是房地產(chǎn)商好心給您的，而是房地產(chǎn)商強購強賣的一種手段。有的房地產(chǎn)商為了吸引購家，在賣房時故意將“建筑面積”寫小，來降低每套房的售價，交房時再以“誤差”為借口，讓購房人另付一筆“補差”款。大家要留意的是這個“誤差”可能不是3％以內(nèi)，而是百分之十幾或更多，而且這種“誤差”往往只出在“建筑面積”上，而“實用面積”反而卻有可能減小，讓作為上帝的您不僅要為籌集預(yù)算外的款項而犯愁，以后還要每年為并不實用的“建筑面積”負擔(dān)沉重的物業(yè)管理費、供暖費或空調(diào)費。新版《示范文本》第五條種選擇避免了房地產(chǎn)商出千?；?，我認為購房人宜做此項選擇。

　　特別需要指出的是，我們比較房子的大小，直觀的是“實用面積”或“使用面積”，過去公房交房租也是按“使用面積”交的。90年代初，商品房概念從香港傳入北京，香港賣房按 “建筑面積”計價也被國內(nèi)廣泛采用，由于“實用率”（實用率 ＝ 使用面積 ／ 建筑面積）可大可小，往往引起爭議，香港經(jīng)常說的“縮水樓”，指的其實并不是“建筑面積”縮水，而是“實用率”縮水，因為“建筑面積”縮水有“法”管，而“實用率”縮水無“法”管。對此，香港政府已開始采取一些措施進行管理。

　　新的《示范文本》中沒有“使用面積”、“實用面積”、“實用率”等老百姓常用的詞，也許是專家們認為這些用詞不嚴(yán)謹，而用了一個新詞“套內(nèi)建筑面積”。雖然“套內(nèi)建筑面積” 不和我們老百姓理解的“使用面積”或“實用面積”完全一致，但至少這些“建筑”是建在您購的房子里，而不受公共建筑面積（諸如大堂、電梯、樓道、會所所占面積）的影響。因此，我認為購房人選擇“套內(nèi)建筑面積”計價較有保障，當(dāng)然，如果您能將房地產(chǎn)商在“售樓書”或“廣告”上寫的“實用率”補充到合同里更好。否則，您選了“按建筑面積計價” 或“按套計價”，而沒有約定“實用率”，如果收摟時趕上“實用率”縮水，您只能是欲哭無淚。

　　第六條：賠償利率要確定具體數(shù)字

　　《示范文本》有幾處提到房地產(chǎn)商如果違約“按利率”付給購房人利息。過去《契約》文本上是“按XX銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算”，我建議購房人不要這樣選。因為貸款利率不是老百姓能查得清的，不同銀行、不同貨幣、不同時期、不同對象、不同科目，五花八門，較難的是沒有一個銀行接受老百姓查詢，法院也不會幫您查。因此，您和房地產(chǎn)商簽合同時較好規(guī)定一個明確的數(shù)字（如：年息8％）?！”本┙鸲脊ⅰ⒑暾\

　　（本文精彩下篇將在下周二D4版繼續(xù)刊出，有關(guān)近期建設(shè)部印發(fā)的《商品房購賣合同示范文本》，將在本周五物業(yè)D5版全文刊登，敬請關(guān)注。）

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