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售后公房商品房維修基金知識(shí)知多少
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 751 次
售后公房的維修基金
根據(jù)滬公積金發(fā)(1995)字第25號(hào)、滬房地改(1995)415號(hào)等文件規(guī)定,公有住房出售后形成三項(xiàng)基金:維修基金、電梯水泵基金、街坊養(yǎng)護(hù)基金,通常被稱為“三項(xiàng)基金”。
在“三項(xiàng)基金”中,維修基金由購(gòu)房人和售房人按房款比例支付,電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護(hù)基金都由售房人在房款收入中支付。
繳納標(biāo)準(zhǔn)
頭期維修基金由購(gòu)房人和出售人分別交付而組成。(1)根據(jù)市政府府發(fā)布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規(guī)定:計(jì)算公式=每平方米建筑面積成本價(jià)×比例×面積。比例:多層:購(gòu)房人付1.5%,出售人付6%;高層:購(gòu)房人付1.5%,出售人付12%。(2)2001年方案規(guī)定:購(gòu)房人∶每平方米建筑面積18元(多、高層相同)出售人:多層每平方米建筑面積71.88元,高層每平方米建筑面積143.76元。
使用、對(duì)帳
房屋的承重結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)備的修繕、更新,在維修基金中按各業(yè)主的房屋面積分?jǐn)偭兄?;高層電梯水泵大修理、更新,在電梯水泵基金中列支;公共設(shè)施(道路、照明路燈、綠化)的修繕、更新,在街坊養(yǎng)護(hù)基金中列支?;鸬氖褂靡螅簩?顚S茫扔美?,后用本金。動(dòng)用本金的,要在每年的6月30日辦理。如果日常的修理、利息不夠支出時(shí),可由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)貸款,經(jīng)過(guò)上海市公積金管理批準(zhǔn)后,辦理按同業(yè)往來(lái)利率、期限至下一年6月30日的維修基金貸款,屆時(shí)用新產(chǎn)生的增值利息部分來(lái)還本付息。
當(dāng)維修基金使用為零后,再按規(guī)定向購(gòu)房業(yè)主補(bǔ)收(補(bǔ)收時(shí),可動(dòng)用本人及同住人的公積金余額)。
業(yè)主委員會(huì)每月與建設(shè)銀行經(jīng)辦行進(jìn)行結(jié)算戶對(duì)帳;每年6月30日進(jìn)行年度結(jié)帳后,建設(shè)銀行發(fā)放每個(gè)業(yè)主的明細(xì)帳單和業(yè)主委員會(huì)維修基金對(duì)帳單。
增值、保值
為了加強(qiáng)維修基金的管理,管好用活維修基金,保持公有住房售后的正常維修,上海市公積金管理委托建設(shè)銀行提供維修基金的存儲(chǔ)、支用及保值、增值等金融配套服務(wù)。
公房出售后,建行就為每一個(gè)購(gòu)房業(yè)主建立維修基金專戶,記錄業(yè)主名下的維修基金及電梯水泵基金。
維修基金在1995年7月1日以前按同業(yè)往來(lái)利率計(jì)息;1995年7月1日———2000年6月30日,按本金的20%為五年期存本取息,每月取息;本金的80%集中增值,每年6月30日結(jié)算上一年增值利息,滾入本金,再作下一年的增值。如果上一年維修費(fèi)用分?jǐn)?,可用利息出現(xiàn)負(fù)數(shù),則從本金轉(zhuǎn)出補(bǔ)平。
增值利率由上海市公積金管理和建設(shè)銀行每年一定,從1995年的16.4475%到今年的3.18%,均大大高于銀行一年期的居民定期儲(chǔ)蓄利率。
從2000年7月1日起,100%的本金集中增值。每年7月1日后,將上一年的增值部分全部劃入業(yè)主委員會(huì)賬戶,以滿足日常維修需要。
業(yè)主變更、基金交割
售后公房再套配時(shí),原產(chǎn)權(quán)人(上家)個(gè)人繳付的維修基金采取按實(shí)結(jié)余、交割過(guò)戶辦法,在管房小組或物業(yè)管理單位的見證下,填寫《個(gè)人房屋維修基金結(jié)算交割單》由受讓人(現(xiàn)購(gòu)房人)和出讓人(原產(chǎn)權(quán)人)簽章,結(jié)算交付完成交割過(guò)戶。
《個(gè)人房屋維修基金結(jié)算交割單》上寫明,應(yīng)退個(gè)人修繕基金計(jì)算公式:(多層)=本戶住宅修繕基金帳面余額×0.2(高層)=本戶住宅修繕基金帳面余額×0.11當(dāng)業(yè)主套配、轉(zhuǎn)讓住宅,業(yè)主易人時(shí),維修基金的帳面余額由建設(shè)銀行提供。
房屋滅失
售后公房由于市政建設(shè)、舊房改造或經(jīng)有關(guān)上級(jí)部門批準(zhǔn)同意改造、拆遷等原因?qū)е路课轀缡Щ蜃兏?,作滅失處理?p>個(gè)人應(yīng)退的維修基金:無(wú)電梯=按實(shí)際余額×0.2有電梯=按實(shí)際余額×0.11電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護(hù)基金的余額由上海市公積金管理暫存。
商品房的維修基金
根據(jù)市政府令(2000)第19號(hào),市房地資物(2001)302號(hào)文精神規(guī)定:
繳納標(biāo)準(zhǔn)
頭期維修基金由購(gòu)房人和房產(chǎn)開發(fā)商分別交付組成。
計(jì)算公式=每平方米建筑面積成本價(jià)×比例×面積成本價(jià):2000年12月31日之前出售的商品房按每平方建筑面積成本價(jià)1198元計(jì)算;2001年1月1日起出售的,按簽定土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)時(shí)的建筑面積成本價(jià)計(jì)算。
比例:配備電梯的,個(gè)人3%,開發(fā)商4%不配電梯的,個(gè)人2%,開發(fā)商3%繳納時(shí)限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前,將該新建商品住宅的維修基金存入銀行;購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前,將所購(gòu)商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi),將未出售房屋的維修基金存入專戶銀行。新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。
開發(fā)商的操作流程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持土地權(quán)司證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)實(shí)測(cè)報(bào)告及應(yīng)繳納維修基金的分戶清冊(cè),向區(qū)、縣辦理維修基金繳款確認(rèn)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立預(yù)售合同中的房屋交接書或出售合同時(shí),應(yīng)按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計(jì)算購(gòu)房人應(yīng)繳納的維修基金金額,并按規(guī)定代房地產(chǎn)管理部門向購(gòu)房人開具《商品住宅維修基金繳款通知(購(gòu)房人專用)》,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行繳款。
再次籌集
一幢或一個(gè)門號(hào)住宅的維修基金余額不足頭期維修基金的30%時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主再次籌集,再次籌集后的維修基金余額不得少于頭期維修基金。
使用、分?jǐn)?、?duì)帳
住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施維修、更新;經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定,業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)可以列支。
物業(yè)維修、更新費(fèi)用按住宅共用部位、共用設(shè)備分同幢或同號(hào)及物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用,由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。
業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支,由全體業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān)。
維修基金使用后,由物業(yè)公司按季度分?jǐn)偂I(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司每月與開戶銀行對(duì)帳,每年向全體業(yè)主公布一次;開戶銀行每年向全體業(yè)主發(fā)放維修基金對(duì)帳單及業(yè)主委員會(huì)的對(duì)帳單。
業(yè)主委員會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用,應(yīng)存入維修基金帳戶(單獨(dú)列帳),歸該幢住宅的業(yè)主所有,專項(xiàng)用于該幢住宅的共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。
業(yè)主委員會(huì)許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用,應(yīng)存入維修基金帳戶(單獨(dú)列帳),歸全體業(yè)主共同所有,專項(xiàng)用于該區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。
住宅轉(zhuǎn)讓,維修基金的處理
因購(gòu)賣、與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)辦理分戶帳更名手續(xù)。原業(yè)主繳納的維修基金剩余款額,由住宅受讓人向原業(yè)主支付。住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的,從其約定。
賬戶銷戶
因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的,業(yè)主可以提取分戶帳中的剩余款額,并辦理分戶帳戶注銷。
對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅全部滅失的,業(yè)主分戶帳外設(shè)立的單獨(dú)帳目,其剩余款額由共有人按原擁有的住宅建筑面積的比例分別提取。汪關(guān)華
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