一、物業(yè)管理什么時候開始介入為好？

　　物業(yè)被認為是房地產(chǎn)業(yè)的有機組成部分。房地呀產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、流通及售后服務(wù)各個環(huán)節(jié)所組成的綜合性產(chǎn)業(yè)。物業(yè)主要是指房地產(chǎn)業(yè)的流通及售后服務(wù)環(huán)節(jié)而言的。也就是說，只有當房地產(chǎn)的實用建筑形態(tài)完成以后，開始進入流通和消費領(lǐng)域，并由相應的企業(yè)通過服務(wù)向其追加價值時，這些房地產(chǎn)才成為真正意義上的物業(yè)，，要及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值的增值，宜提倡物業(yè)的早期介入。

　　二、業(yè)主與用戶是一回事嗎？

　　業(yè)主是指特定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人。包括根據(jù)任何租約授予他(她)繼承權(quán)期限而于當時享有繼承權(quán)的自然人或法人。在適當時候，業(yè)主也包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)的代理及授權(quán)代表。用戶指在物業(yè)契約或租約中明確指定對該物業(yè)享有使用權(quán)的法人或自然人。在適當?shù)臅r候，用戶可以指本法人或自然人的雇員、承包商、代理人、許可證持有人、被邀請的人士，以及以用戶名義正在進行工程作業(yè)而經(jīng)業(yè)主批準的承包商。在現(xiàn)實社會里，業(yè)主和用戶既可能是相互獨立的，也可能處于同一法人的行政控制之下，還可能是合一的。種情況如，某一公司從房地產(chǎn)開發(fā)商那里購得物業(yè)后，租給其它法人或自然人使用；如果業(yè)主和用戶同屬于某一家企業(yè)集團或行政事業(yè)單位就屬于種情況；當然，如果某一法人或自然人獲得某一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)后，自己使用，那么，它就既是物業(yè)的業(yè)主，又是物業(yè)的用戶。

　　三、物業(yè)管理收取費用要收稅嗎？

　　建設(shè)部辦公廳目前向各省、自治區(qū)、建委(建設(shè)廳)，直轄市、計劃單列市建委(市政管委)、房地局(住宅局)轉(zhuǎn)發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)(1998)217號)。

　　物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”科目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。

　　維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》(財基字(1998)7號)的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金。

　　四、物業(yè)管理公司應履行哪些義務(wù)和責任？

　　物業(yè)管理企業(yè)受管委會及房產(chǎn)消費者的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與委托單位簽訂委托管理合同。

　　物業(yè)管理公司應承擔的義務(wù)包括：

　　1、全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務(wù)。

　　2、接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。

　　3、重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定。

　　4、接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督。

　　5、發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

　　有關(guān)物業(yè)管理公司應根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實行情況，制定較具體的義務(wù)和責任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費者的了解和監(jiān)督。

　　五、業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會違反物業(yè)管理規(guī)定應如何處理？

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反條例，市房地產(chǎn)局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　六、業(yè)主大會的職責和職權(quán)是什么？

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員；

　　(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　　(3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

　　(1)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　(3)設(shè)立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；

　　(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算；

　　(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　　(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

　　(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　七、已售房改公房的個人如何交納物業(yè)管理費？

　　根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(京價房字(1997)第196號)的規(guī)定，北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費項目，分為住戶個人交費項目和產(chǎn)權(quán)人交費項目兩類。其中，住戶個人交費項目應由購、租住房者自行交納；產(chǎn)權(quán)人交費項目則應由在小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的前段時間和個人交納。

　　但是根據(jù)該暫行辦法的第五條“按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購購安居樓房的職工所在單位”，應按有關(guān)規(guī)定負擔產(chǎn)權(quán)人交費項。其中包括綠化費、化糞池清淘費、管理費、小修費、中修費、小區(qū)公用設(shè)施維修費、電梯費、高壓水泵費和公用電視天線費。

　　據(jù)此規(guī)定，有關(guān)方面經(jīng)測算后得出，一套60平方米的多層住宅，若不包括大修費，每戶每年交納物業(yè)管理約850元，其中住戶個人交納108，每月9元，產(chǎn)權(quán)人分擔724元，每月62元；同樣面積的高層住宅，每戶每年交納物業(yè)管理費約1414元，其中住戶個人交納108元，每月9元，產(chǎn)權(quán)人分擔1306元，每月109元。

　　故此，購購房改房的職工只需按暫行辦法中規(guī)定的收費標準，交納其中的住戶個人交費項目。該項費用包括 屋垃圾外運費、保潔費各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、車輛存車費和機動車豐車費等。其中的常規(guī)性收費，包括保潔費(3元/戶)、保安費(5元/戶)和各項費用統(tǒng)收服務(wù)費(1元/戶)，一般每戶每月為9元，全年108元。

　　八、公有住宅售后管理服務(wù)費收取有什么規(guī)定？

　　公有住宅售后管理服務(wù)費與商品房的物業(yè)管理費不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物價局的規(guī)定，公有住宅售后管理服務(wù)費的收費標準是：

　　(1)居住用房的管理費：

　　多層住宅每戶每月4.5-7.5元；

　　高層住宅每戶每月5-10元。

　　具體收費檔次劃分，在此幅度內(nèi)由業(yè)主委員會同所委托的物業(yè)管理單位商定。

　　(2)高層住宅電梯、水泵運行費：

　　每月每平方米建筑面積0.55元，其中由房屋業(yè)主直接支付0.15元，從房屋修繕基金中列支0.4元底層和原始結(jié)構(gòu)中電梯不?？康臉菍幼舨挥钄偹恪?/p>

　　(3)在售后公有住宅區(qū)域內(nèi)且執(zhí)行全市統(tǒng)一的非居住用房標準的營業(yè)、辦公用房管理費按租金的25%計算，由產(chǎn)權(quán)人支付。

　　(4)保安服務(wù)費

　　住宅每戶每月3-6元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積0.2-0.5元/月計算，由房屋使用人支付。

　　(5)保潔服務(wù)費

　　住宅每戶每月3-6元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積0.2-0.5元/月計算，由房屋使用人支付。

　　具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。

　　九、物業(yè)管理收費項目的構(gòu)成

　　1、房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護、維修、保養(yǎng)費用；

　　2、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運營和管理費用；

　　3、物業(yè)范圍內(nèi)的市政設(shè)施道路、維護維修費用；

　　4、物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中，為維護公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美，而要求物業(yè)經(jīng)營人所進行的管理和服務(wù)費用；

　　5、物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項目而付出的費用。

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