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購(gòu)房子必備法律常識(shí) 五大基本常識(shí)助順利選房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 530 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
近期國(guó)家頻出新政,對(duì)樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下,商品房購(gòu)賣當(dāng)中法律問(wèn)題有何新的變化和新的特點(diǎn)?購(gòu)賣雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注和重視哪些問(wèn)題?本刊聯(lián)合建緯(昆明)律師事務(wù)所,根據(jù)讀者咨詢情況,對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下商品房購(gòu)賣的法律熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了匯總,正準(zhǔn)備逛房交會(huì)的購(gòu)房者,在下決心購(gòu)購(gòu)房子前,可以做做參考。

常識(shí)一、《商品房購(gòu)銷合同》簽訂后樓市下挫時(shí)能否退房?

【案例】李女士從2002年開始炒房。2009年10月,李女士再次出手,與某開發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)銷合同》,購(gòu)購(gòu)其開發(fā)的商鋪一套,在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》時(shí),開發(fā)商不僅拿出了《商品房購(gòu)銷合同》,還在后面補(bǔ)充了眾多的條款,專門做了一份《補(bǔ)充協(xié)議》。李女士沒(méi)有細(xì)看就按照開發(fā)商的要求在《商品房購(gòu)銷合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化,李女士反悔要求退房,并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款10%的違約金。

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【律師】對(duì)于炒房者而言,房?jī)r(jià)上漲炒房掙了錢就偷著樂(lè),房?jī)r(jià)下挫炒房虧了本就想著如何止損,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中,對(duì)于這種心態(tài)和作法無(wú)可厚非。

《補(bǔ)充協(xié)議》是開發(fā)商與購(gòu)房人就《商品房購(gòu)銷合同》中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款,通常由開發(fā)商擬定后與購(gòu)房人簽訂,除非有極特殊的情況,開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購(gòu)房人有權(quán)退房。因此,李女士反悔要求退房不會(huì)得到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理?!锻ㄖ芬?guī)定:“商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制,認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為,對(duì)可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后,未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的,預(yù)訂應(yīng)予以解除,解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房購(gòu)賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的,雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理由,所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售?!币虼耍词归_發(fā)商同意退房并收取違約金,在實(shí)際操作中仍然存在難度。

常識(shí)二、什么樣的商品房可以預(yù)售?

【案例】錢先生在上次房交會(huì)期間看中了一套建筑面積為130平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段,屬于期房。錢先生想了解期房進(jìn)行銷售需要滿足什么條件。

【律師】對(duì)期房銷售又稱之為“商品房預(yù)售”。 我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》,這是商品房預(yù)售的法定憑證,未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。開發(fā)商在預(yù)售時(shí),應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》,并在售樓部公示國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證(一般稱其為“五證”)等資料,增強(qiáng)透明度,樹立自己的企業(yè)形象。簡(jiǎn)言之,“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定:“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售,不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向購(gòu)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用,不得參加任何展銷活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售?!鄙鲜鲆?guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。

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