一、謹防購購的房屋被抵押

　　按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除抵押，對購受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

　　因此，購房人應力爭在合同中，將出賣人為購受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。

　　二、避免商住混用引發(fā)糾紛

　　隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生，并且從消防、安全等角度出發(fā)，相應的建筑規(guī)范對寫字樓、住宅的要求也不同。為保證購受人的居住安全、舒適、寧靜，雙方在合同中應約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則，出賣人除應采取相應措施保證購受人的居住安全、舒適、寧靜外，還應向購受人支付補償金等條款。

　　三、應對期房“面積誤差”

　　目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對購房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。

　　目前購房時，此條款是購賣雙方爭議的地方。購受人經(jīng)常提出“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時怎么辦？而出賣人則反對這樣約定，或提出“國家制定的標準合同沒有要求這樣約定”來敷衍。事實上，出賣人在簽約時不約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時怎么處理是不對的?！渡唐贩夸N售管理辦法》十一條規(guī)定：“按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式?！币虼?，在合同中應當約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時怎么處理。

　　有時出賣人會使用一些“同比例增減”等類似條款。由于這些措辭不但晦澀，且無法律界定，因此在實際操作中很難掌握。故建議購受人不要使用此類措辭，或讓出賣人解釋后，按照出賣人的解釋，在合同中明確變化的具體數(shù)據(jù)。

　　四、不可抗力定義不能擴大解釋

　　“不可抗力”的定義以《中華人民共和國民法通則》百五十三條、《中華人民共和國合同法》百一十七條款的規(guī)定為準，即“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。

　　出賣人有時提出以下免責條款，購受人較好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的；在本合同簽訂后，遵守國家及北京市人民政府頒布的、可能導致出賣人延期交房的各種法律、法規(guī)、規(guī)定或通知的；其他非出賣人所能控制的事件等等。

　　五、防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購受人應當在訂立商品房購賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?p>

　　但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房購賣合同時與購受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，購受人應該據(jù)理力爭，防止交樓時物業(yè)公司變更物業(yè)費。本報記者陳美秋

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！