與此同時(shí)，關(guān)于全 的各種議論也同有所聞，有報(bào)道說全裝修質(zhì)量正成為投訴新熱點(diǎn)，也有報(bào)道說，去年3萬套試點(diǎn)僅1例投訴。購房者當(dāng)如何辨別視聽？又如何在購購全 時(shí)維護(hù)自己的利益呢？

　　菜單式·套餐式隱蔽工程誰驗(yàn)收？

　　政府試點(diǎn)的全 統(tǒng)稱為“菜單式”裝修，其實(shí)也包括“套餐式”的操作模式。試點(diǎn)樓盤的發(fā)展商都是經(jīng)過考察、較有實(shí)力與品牌誠(chéng)信度的，使用的裝修材料必須是政府部門推薦的、能提供環(huán)保測(cè)試報(bào)告的；在施工中，每道工序又必須經(jīng)過土建或裝修負(fù)責(zé)人、施工監(jiān)理及開發(fā)企業(yè)工程師的三道驗(yàn)收關(guān)，工程完工后還要接受市建委質(zhì)監(jiān)站的質(zhì)量認(rèn)可及權(quán)威部門的環(huán)境測(cè)試。如此種種，保證了裝修質(zhì)量和低投訴率。

　　同時(shí)，試點(diǎn)樓盤的裝修強(qiáng)調(diào)規(guī)模化、工廠化拼裝，利于節(jié)約成本，一般市場(chǎng)價(jià)1200元/m2的裝修價(jià)，在試點(diǎn)樓盤約1000元/m2就夠了，這也給了購房者實(shí)惠。

　　但發(fā)展商自行開發(fā)的菜單式裝修則不同，為了順應(yīng)購房者的個(gè)性化要求，通常提供幾組不同的材料，供購房者組合搭配。由于缺少了規(guī)?；少彽膬?yōu)勢(shì)，管理成本相應(yīng)提高，這類菜單式裝修的價(jià)格一般都比較貴，有的購房者在與市場(chǎng)價(jià)比較之后還引出了投訴。

　　套餐式裝修，由發(fā)展商提供幾套不同設(shè)計(jì)的、不同風(fēng)格的樣板方案，購房者選擇其中一款較中意的，但不能要求其它的調(diào)整。這是集約化與個(gè)性化的中和，操作簡(jiǎn)單，價(jià)格相對(duì)平和，是目前市場(chǎng)接受度較高的一類全裝修形式。

　　自行開發(fā)的全 基本采取傳統(tǒng)裝修工藝，又與土建工程銜接太緊，引發(fā)的質(zhì)量問題也較多。加上隱蔽工程結(jié)束購房者無法驗(yàn)收，甚至發(fā)生一浴缸水放兩天都放不完的事。故購全 要特別重視發(fā)展商的品牌和誠(chéng)信，全裝修試點(diǎn)樓盤的名單，可從市房屋土地資源網(wǎng)站查找。

　　包裝修·裝修維修索賠找誰？

　　在《上海市新建住宅全裝修擴(kuò)大試點(diǎn)工作實(shí)施意見》中規(guī)定，全 是完整的商品房，發(fā)展商是責(zé)任人，承擔(dān)裝修的質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)，并要將裝修標(biāo)準(zhǔn)、選用材料以及裝修費(fèi)用等，在與購房者簽訂的商品房預(yù)銷售合同（或附件）中予以明確。目前的全裝修試點(diǎn)樓盤均按照這一規(guī)定實(shí)行，發(fā)生了問題購房者投訴有門。

　　但發(fā)展商自行開發(fā)的全 就各有花樣了。開發(fā)全 是投市場(chǎng)所好，促進(jìn)銷售；但要保證裝修質(zhì)量是件非常頭疼的事情，所以發(fā)展商要設(shè)法規(guī)避責(zé)任。較常見的一種方法是：所謂的賣“全 ”其實(shí)只是提供“包裝修”的服務(wù)，購房者在與發(fā)展商簽訂售房合同的同時(shí)，再與指定的裝潢公司簽訂裝修合同。等交付后發(fā)生問題，購房者找發(fā)展商，發(fā)展商推裝潢公司，互相扯皮，漫漫索賠路。

　　另一種方法是：發(fā)展商將裝修成本打入房?jī)r(jià)，卻慷慨地稱之為“裝修”：與購房者只簽售房合同，不簽裝修合同，購房者可以不要裝修“”，但得不到價(jià)格讓利，至于裝修問題的索賠就更別指望了。齊先生就遇到這樣的問題，購房時(shí)見“”的裝修配置不錯(cuò)，滿心以為揀了便宜，但交付時(shí)卻發(fā)現(xiàn)種種的不如意，特別是坐便器，雖然是當(dāng)初介紹的品牌，卻是較較陳舊的款式，看上去與毛坯房的馬桶沒多大差別，結(jié)果只能自己購個(gè)新的換上，其它不方便換的，只能當(dāng)作看不見了。

　　自住裝修·投資裝修租金跌了怎么養(yǎng)房？

　　自住與投資，對(duì)裝修的要求自然大不相同，而在全 樓盤只能得到相同的配置。大多數(shù)情況下，全 都往“豪華”上靠，在售樓處裝修材料的陳列中，可以看到各國(guó)品牌建材的薈萃。這就涉及到兩個(gè)問題：

　　一是如果裝修費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，比如“裝修”，不另簽裝修合同，則房屋的總價(jià)提高，繳納的契稅也相應(yīng)增加———裝修費(fèi)要繳納了“契稅”。

　　二是用于出租的話，投資成本增加。很多投資者認(rèn)為，購全 省心省力，一交房就能出租。但曾在古北新區(qū)多年從事房產(chǎn)中介服務(wù)的朱小姐介紹說，其實(shí)求租者對(duì)裝修的要求只是整潔、方便，各種設(shè)備、電器要全，卻不要豪華，因此在普通住宅中，豪華裝修除了增加成本，并不能帶來更高的租金回報(bào)。從目前的租賃行情看，租金的下跌已經(jīng)從高價(jià)房波及中高價(jià)房，率從2年前的10%下降為5%，這使得很多貸款購房的投資者“以房養(yǎng)房”的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)，以至近一時(shí)期二手房市場(chǎng)的“拋盤”驟然增加。又因?yàn)橹懈叨松唐贩浚ㄈ?基本屬于這一類）處于高位盤整狀態(tài)，加上貸款及二手交易產(chǎn)生的種種費(fèi)用，使出售房屋可賺取的差價(jià)非常有限。故投資全 需要慎重。

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