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入住高峰收房四項(xiàng)注意 律師為業(yè)主提出4條策略
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 570 次
根據(jù)經(jīng)驗(yàn),鄧律師為業(yè)主提出4條策略,予以應(yīng)對:
■應(yīng)對規(guī)劃設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水問題
對于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更問題,業(yè)主除可以按照合同約定與賣房人交涉外,還可以就規(guī)劃的變更(如綠地、會所的減少,樓層的增加,配套設(shè)施的改變等)對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟。比如大西洋新城業(yè)主因規(guī)劃的改變提起行政訴訟案件等。
■應(yīng)對開發(fā)商單方擬訂補(bǔ)充協(xié)議問題
對于入住時,以簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為辦理入住的前提的做法,應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù),業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件,開發(fā)商或物業(yè)公司不得以此阻撓業(yè)主的入住。從合同關(guān)系來看,業(yè)主與出賣人簽訂的是《商品房購賣合同》。業(yè)主方的主要義務(wù)就是按照合同約定交納房款,而出賣人的義務(wù)就是按照合同約定交付房屋(交鑰匙)。除雙方另有約定,業(yè)主沒有義務(wù)在收樓時簽訂任何補(bǔ)充協(xié)議,尤其是沒有義務(wù)簽訂由一方擬訂的“不平等條約”。
■應(yīng)對交房時物業(yè)費(fèi)漲價問題
關(guān)于交房時物業(yè)費(fèi)漲價的問題,業(yè)主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規(guī)定:“商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,購受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房購賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?!焙灱s實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往承諾物業(yè)費(fèi)較低。但是,一旦購受人主張將物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂在合同中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又極力反對。據(jù)不完全調(diào)查,98%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房購賣合同時不同意業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。因此,房屋交付時物業(yè)費(fèi)漲價也就沒有什么約束。而辦理入住時,不交納物業(yè)費(fèi)、不簽訂物業(yè)管理合同,業(yè)主就拿不到鑰匙,就不能入住。
合同是雙方的意思表示,物業(yè)管理合同也不例外。從法律上來看,如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致,物業(yè)管理合同不能簽訂,責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方,因?yàn)殚_發(fā)商沒有按照法律規(guī)定,在商品房銷售時讓業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。而且,從理論上講,業(yè)主與開發(fā)商之間是房屋購賣關(guān)系,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是委托管理關(guān)系,業(yè)主交付了房款,開發(fā)商就有義務(wù)將房屋交付給業(yè)主。無論是開發(fā)商或物業(yè)管理公司,都不能以簽訂違反合同一方意志的協(xié)議作為業(yè)主辦理入住的前提。
■應(yīng)對辦理入住時程序本末倒置問題
至于辦理入住時程序本末倒置的問題,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房,后辦理手續(xù),并應(yīng)將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患。
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