目前的上海二手房市場已是“售冷租熱”，部分短線客開始向出租房屋的長線轉(zhuǎn)變，租賃市場回暖明顯。

　　然而，租賃市場的趨熱，并不能保證每個房東都能得到一樣好的租金回報(bào)。同樣一個小區(qū)同樣房型的兩套房子，其出租的情況也可能出現(xiàn)完全不同的情況。原因是，一套半年都沒租出去房屋的房東，不愿意進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐度?，其裝修與設(shè)施的配備難以和該小區(qū)的品質(zhì)相匹配。而另一套房屋的房東在出租前已經(jīng)做了不少功課，花了4萬元對房屋進(jìn)行了裝修，并且配備了空調(diào)、微波爐、洗衣機(jī)、電視機(jī)等基本生活設(shè)施。結(jié)果租客一眼相中，簽下了2年的租約。與那套還未出租的房東相比，半年的租金已經(jīng)能抵消掉裝修費(fèi)用的大部分了。中原地產(chǎn)的專家提醒，出租前房東較好做好必要的功課。

　　功課一：出租周期決定租客

　　張先生有套在本市江浦路的新房屋，然而，如何為這套總建筑面積133平方米的3房2廳居室，找到一個既能保護(hù)好自己的房子的合適租客，又能租得一個好價錢？張先生面臨了諸如租客定位、是否要裝修、如何裝修等一系列的問題。專家建議，按照張先生的房屋的品質(zhì)和房型，出租兩年的周期比較適合白領(lǐng)以上的人士，中等裝修加上必要的電視機(jī)等設(shè)施，比較合適。此類房型處于繁華地區(qū)，交通便利，應(yīng)以全裝修為宜。

　　同樣是楊浦區(qū)，不同樓盤周邊配套不同，租客的層次要求也不同。比如，江浦路上的現(xiàn)代星洲城，由于該小區(qū)環(huán)境幽雅，交通方便，到該小區(qū)求租的以白領(lǐng)和外籍人士為主。該小區(qū)的一套133平方米的3房2廳2衛(wèi)精 ，較近以每月4000元租價成交。而五角場地區(qū)的黃興家園一套面積為150平方米的3房2廳2衛(wèi)房，因其是豪華裝修，房東以5000元/月的租金掛牌，但周邊配套不全，交通不方便，因此不易出租。

　　功課二：不同區(qū)域次新房租客群不同

　　不同區(qū)域的次新房，其客戶群體有較大的區(qū)別，而同一區(qū)域的出租價格層次的受歡迎程度也是不同。以徐匯區(qū)為例，較近該分行租賃成交比較活躍的房源主要是兩部分，一是價格低于3000元/月，房齡一般在5年以上的兩房、一房。成交活躍的原因在于價格較低，這部分客戶多是自行掏腰包購單；二是一些5000-7000元/月的新樓盤，成交的房源多為兩房或三房，這些樓盤的特點(diǎn)是小區(qū)環(huán)境好，多為中檔以上樓盤，租客多集中在一些公司的高管人員，由公司出錢。而介于3000-5000元/月的次新房，價格不上不下，自己掏錢的人負(fù)擔(dān)不起，公司出錢的租客會覺得此類房源小區(qū)環(huán)境、裝修狀況等檔次不夠，難以接受。

　　靜安區(qū)的南京西路國際商務(wù)區(qū)，境外公司云集，傳統(tǒng)的剛性租房需求一直居高不下。目前靜安楓景苑、中凱城市之光、東方劍橋幾個熱門樓盤，面積在105-120平方米的2房2廳2衛(wèi)租金行情在1100-1600美元/月左右；國際麗都城3房2廳2衛(wèi)面積在174-177平方米的租金行情2500美元/月左右。依照傳統(tǒng)來看，每年第三、四季度都是境外公司外籍高層入滬的商務(wù)旺季。

　　功課三：裝修要與樓盤品質(zhì)匹配

　　中介公司的租賃專家認(rèn)為，除了地段不能改變外，房子的其他各項(xiàng)都可根據(jù)租客的要求進(jìn)行調(diào)整。為了能順利達(dá)到自己的出租心理價位，房東可以根據(jù)自己房子的實(shí)際情況，針對不同客戶對房子進(jìn)行不同檔次的裝修和設(shè)備配置。其中較為關(guān)鍵的就是裝修和設(shè)施的配備。

　　市的老房子，求租者大多考慮交通和成本，而居住質(zhì)量和生活環(huán)境的被放在了次要位置，只要有簡單干凈一般性的裝修就可以了。對于現(xiàn)在大多數(shù)的次新房而言，由于小區(qū)的品質(zhì)都比較好，綠化環(huán)境都比老公房上了臺階，如果考慮長期出租，毛坯房是不適合的。房東通常都通過裝修并增加基本配置來提高租金價格。次新房的租客一般都希望所租的房子，應(yīng)該能保證基本的生活需要，舒適是要求之一。愿意租這樣房子的人，是寧肯花錢購舒適的一族，不會在租金上斤斤計(jì)較。只要是全 ，家具配置周全就已經(jīng)是錦上添花，而熱水器、空調(diào)等電器較好是品牌。

　　功課四：人性化服務(wù)能提升人氣

　　專家認(rèn)為，房東為出租的房屋提供一些人性化的服務(wù)，即使是像增加臺微波爐這樣的細(xì)微舉動，也能為所出租的房子增加人氣和“點(diǎn)擊率”。

　　一名中介公司租賃部的工作人員介紹，一套合用廚房的房子，房東就因?yàn)樵黾右慌_微波爐、洗衣機(jī)，就非常受到年輕租客的歡迎。對于信息接受有需求的白領(lǐng)一族，彩電是不可缺的，如今甚至加裝寬帶也成了吸引年輕租客的招數(shù)。另外，增加電熱飲水機(jī)、電飯煲、暖風(fēng)機(jī)、全新的床單被褥、窗簾等，所費(fèi)不多，卻能在細(xì)節(jié)上照顧房客的生活，就容易贏得房客的好感。

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