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交房黃皮書(shū):如何順利收房?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 821 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的博弈一直是進(jìn)行式,只是博弈的方式在不斷變換。有人大膽預(yù)測(cè),2006年將是開(kāi)發(fā)商的“交房危機(jī)年”。判斷的依據(jù)是,從去年下半年在交房中已經(jīng)顯露出的群體糾紛苗頭。

事實(shí)上,交房是一個(gè)較重要、較復(fù)雜、較頭疼的環(huán)節(jié)。現(xiàn)在購(gòu)期房都是紙上談兵,想象著房子是什么樣子,必須等開(kāi)發(fā)商通知交房了,才能看見(jiàn)自己購(gòu)的房是什么樣子。而對(duì)如何驗(yàn)房,大多數(shù)業(yè)主很茫然,不知道該驗(yàn)?zāi)男┑胤健⒛膫€(gè)環(huán)節(jié),因?yàn)?0%的業(yè)主對(duì)驗(yàn)房一竅不通。而房產(chǎn)又不同于普通商品,缺乏一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定體系。因此,開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就很容易在這個(gè)問(wèn)題上產(chǎn)生分歧。

那么,在這一波交房潮中,作為業(yè)主,如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?作為開(kāi)發(fā)商,如何應(yīng)對(duì)業(yè)主的各種訴求?是否存在業(yè)主“過(guò)度維權(quán)”現(xiàn)象?進(jìn)而,我們應(yīng)該如何理性看待“交房危機(jī)”?

業(yè)主收房,除了困惑還是困惑

算是房產(chǎn) 投資者的盧女士,用“稀里糊涂、歪打正著”來(lái)形容自己的收房過(guò)程。房子是2004年購(gòu)入的,是顧戴路一知名規(guī)模小區(qū)二期房,頂樓一房一廳附閣樓。2006年初,該房即將交房。盧女士考慮,當(dāng)初就是投資目的,加上現(xiàn)在市場(chǎng)行情不見(jiàn)起色,干脆找個(gè)中介來(lái)看看,能租就租,能售就售。到了1月下旬某,盧女士拿著開(kāi)發(fā)商的交房通知書(shū),一并約了中介帶著看房客到了該小區(qū)。按照正常流程,看看自己房子的大致?tīng)顩r后,接著到交房確認(rèn)實(shí)測(cè)面積、補(bǔ)差額并辦理手續(xù)等,就準(zhǔn)備簽訂交房確認(rèn)書(shū)、領(lǐng)取“進(jìn)戶通知書(shū)”了。此時(shí),盧女士隨口一問(wèn):“鑰匙呢?”開(kāi)發(fā)商回答,少配一把給裝修隊(duì)的鑰匙,請(qǐng)一星期后來(lái)拿。炒了幾年房產(chǎn)的盧女士頓感不妙,卻又說(shuō)不上理由,“既然鑰匙沒(méi)拿到,交房確認(rèn)書(shū)下次再簽?!弊叱鲂^(qū),中介業(yè)務(wù)員私下拉住盧女士說(shuō):“聽(tīng)說(shuō)這個(gè)小區(qū)質(zhì)量有問(wèn)題,很多房子都滲水?!北R女士立即殺個(gè)回馬槍,回到自己的房子一看,她前腳剛走,開(kāi)發(fā)商就拉了施工隊(duì)架起梯子在房間里刷墻。較后,盧女士和開(kāi)發(fā)商大吵一頓收?qǐng)觥?p>

除了盧女士遇到的這種狀況外,該小區(qū)其他業(yè)主早就在某房產(chǎn)論壇上提出了別的問(wèn)題,有對(duì)開(kāi)發(fā)商交房流程不滿的:“交房流程,我已經(jīng)咨詢過(guò)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士,一般是先驗(yàn)房后簽確認(rèn)書(shū),這樣既顯得規(guī)范,又比較尊重業(yè)主。當(dāng)然,房子畢竟不同于一般商品,從房屋的建筑質(zhì)量保質(zhì)期不低于2年的規(guī)定看,先簽確認(rèn)書(shū)后驗(yàn)房也可以。如果驗(yàn)房出現(xiàn)問(wèn)題或驗(yàn)房以后出現(xiàn)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商都難逃干系,業(yè)主依舊可以投訴和維權(quán)。因此,從尊重業(yè)主的角度出發(fā),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該給出多種交付流程,不能圖省事把麻煩踢給物業(yè)?!?p>

有對(duì)房屋質(zhì)量提出異議的:“我是二期的業(yè)主,較近看到自己購(gòu)的房子出現(xiàn)了大量裂紋,布滿了客廳和臥室的墻面。僅僅用白石灰進(jìn)行了修補(bǔ),這樣有作用嗎?這是處理問(wèn)題的方法嗎?這么個(gè)大公司應(yīng)該很正規(guī)地處理我們的問(wèn)題,貸款這么多,在房?jī)r(jià)下調(diào)的波動(dòng)中購(gòu)了你們的房子也算是支持、信任你們,你們應(yīng)該認(rèn)真面對(duì)這個(gè)問(wèn)題?!?p>

用網(wǎng)友“我在上海的家”的一句話來(lái)總結(jié)購(gòu)房者的交房感受:總算是交房了,稀里糊涂就辦了交房手續(xù),可是心里依然沒(méi)底,只盼望也別吃大虧。

驗(yàn)房寶典一:民間高手成驗(yàn)房師隨著目前房產(chǎn)質(zhì)量糾紛越來(lái)越多,上海、南京、杭州、北京、南寧等地的民間驗(yàn)房師隊(duì)伍正呈現(xiàn)日益龐大之勢(shì),很受市場(chǎng)歡迎。

一位驗(yàn)房師這樣描述自己的工作程序:先是由客戶向開(kāi)發(fā)商索要房產(chǎn)局測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》,根據(jù)實(shí)際情況看是否合理,是否有必要申請(qǐng)復(fù)議;檢查實(shí)際交付房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備是否與合同相符;再檢查墻體、地面的空鼓、裂縫、蓄水、滲水、三表到戶情況、水通、電通、層高、房屋幾何尺寸等多達(dá)17項(xiàng)。

據(jù)了解,作為一種職業(yè),驗(yàn)房師在國(guó)外已經(jīng)很普遍。業(yè)主在房屋出租或是交易時(shí),請(qǐng)專門(mén)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)檢查房屋已成一種慣例。而在國(guó)內(nèi),與旺盛的市場(chǎng)需求形成對(duì)比的是,民間驗(yàn)房師大多是私下操作,因?yàn)樗麄儾](méi)有專門(mén)的資質(zhì)證書(shū)。

如果你也準(zhǔn)備驗(yàn)收新房,可以試試驗(yàn)房師介紹的以下簡(jiǎn)單招數(shù):看“三書(shū)一證一表”是否齊全,這是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn),也是開(kāi)發(fā)商交樓的必要條件?!叭龝?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》。“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。

“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。購(gòu)房者簽了有關(guān)文件,就視為對(duì)住房質(zhì)量的認(rèn)可。因此,特別提醒您收房前千萬(wàn)記住要求開(kāi)發(fā)商出示“三書(shū)一證一表”,只有證件齊全了,才能簽入住單。

驗(yàn)房寶典二:交房新規(guī)定“上保險(xiǎn)”

今年1月1日,《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》開(kāi)始施行,自1996年1月1日實(shí)施的《上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法》退出歷史舞臺(tái)。不懂得驗(yàn)房的購(gòu)房者,完全可以依靠這個(gè)新版規(guī)定,安全收房。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師指出,新版規(guī)定與舊版辦法相比,新建住宅交付使用的監(jiān)管部門(mén)發(fā)生了變更,從舊版的“上海市住宅發(fā)展局負(fù)責(zé)本市新建住宅配套建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)及交付使用的監(jiān)督管理”,變?yōu)樾掳娴摹吧虾J蟹课萃恋刭Y源管理局是本市新建住宅交付使用的主管部門(mén),對(duì)全市新建住宅交付使用許可實(shí)施監(jiān)督管理?!?p>

在新版規(guī)定中,新建住宅申請(qǐng)交付使用的配套設(shè)施比舊版增加了四個(gè)條件:“住宅小區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的,完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。住宅小區(qū)附近沒(méi)有燃?xì)夤芫W(wǎng)的,完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè),并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道;住宅小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶;按照本市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置;完成住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)?!?p>

許海波認(rèn)為,新版規(guī)定的出臺(tái),對(duì)開(kāi)發(fā)商交房提出了更高要求,更利于購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)不僅要符合與購(gòu)房者的約定標(biāo)準(zhǔn),還必須符合新版規(guī)定的法定標(biāo)準(zhǔn)。但他表示,由于信息的不對(duì)稱性,不少購(gòu)房者現(xiàn)在對(duì)新版規(guī)定并不了解,因此,建議購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),可邀請(qǐng)專業(yè)人員予以審查。

在2006版預(yù)售合同中,也有兩條新規(guī)定讓購(gòu)房者可以順利驗(yàn)房。條新規(guī)定是,明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房屋裝修的責(zé)任人,另外,在購(gòu)房時(shí),購(gòu)房者還可以與開(kāi)發(fā)商對(duì)一旦發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷如何補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題進(jìn)行自我約定。另一個(gè)新規(guī)定是,“住宅設(shè)計(jì)使用說(shuō)明書(shū)”被增加到合同中。這個(gè)說(shuō)明書(shū)中細(xì)化了全裝修住宅裝修材料及設(shè)備的142項(xiàng)內(nèi)容。比如地板、水管、電線等用的是什么品牌什么型號(hào),都會(huì)一一說(shuō)明。待到交房時(shí),購(gòu)房者可以拿著這份合同一一對(duì)照。

驗(yàn)房寶典三:開(kāi)發(fā)商主動(dòng)請(qǐng)纓

“交房危機(jī)”中很大一部分矛盾產(chǎn)生于全 的交付使用。徐匯區(qū)房地資源局副局長(zhǎng)盧蘊(yùn)玉曾表示,以前交的都是毛坯房,而對(duì) ,老百姓認(rèn)為進(jìn)去就可以住的,所以對(duì)質(zhì)量要求越來(lái)越高。從投訴來(lái)信中發(fā)現(xiàn),老百姓和開(kāi)發(fā)商的矛盾在呈上升趨勢(shì)。

怎么解決?市房地資源局有關(guān)人士表示,是制定政策,全 現(xiàn)在缺少一定的政策扶持和技術(shù)規(guī)范保障,比如說(shuō)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),如果做全 有什么要求,應(yīng)該在住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中寫(xiě)進(jìn)去;,這一輪的商品銷售合同把全 包括進(jìn)去了,全裝修的價(jià)格可以寫(xiě)進(jìn)去也可以不寫(xiě),接下來(lái)還要有一個(gè)竣工備案管理辦法需要出臺(tái)。具體到操作時(shí),一個(gè)就是開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)規(guī)劃樓盤(pán)時(shí),施工、竣工都要按照全 來(lái)做,否則,有些設(shè)計(jì)是毛坯房土建竣工的,后來(lái)又改了方案做全 ,在備案方面就有問(wèn)題,影響了開(kāi)發(fā)商的竣工日期和交房日期。另一個(gè)是,在具體推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中,專業(yè)化的施工隊(duì)伍很重要,聘請(qǐng)一支專業(yè)的裝修隊(duì)伍來(lái)做;較后在銷售的時(shí)候,讓老百姓花了錢(qián)明明白白地消費(fèi),要清楚交代材料、小區(qū)環(huán)境、樓盤(pán)信息等,這個(gè)對(duì)開(kāi)發(fā)商提升自己企業(yè)的信譽(yù)也有很大幫助。

面對(duì)“交房危機(jī)”,不少開(kāi)發(fā)商主動(dòng)請(qǐng)纓強(qiáng)化售后服務(wù),幫助業(yè)主把好“驗(yàn)房關(guān)”。錦和房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)罱≌f(shuō),在目前代理的徐匯區(qū)一個(gè)樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商有以下承諾:,明確責(zé)任人為開(kāi)發(fā)商。以前因?yàn)楹霞s關(guān)系和一些眾所周知的原因,有的開(kāi)發(fā)商可能讓施工企業(yè)和建筑裝修企業(yè)來(lái)承擔(dān)這部分責(zé)任;,提供很詳細(xì)的材料清單,包括輔材裝修清單;第三,提供從交房時(shí)間開(kāi)始的聯(lián)絡(luò)清單和質(zhì)保說(shuō)明,這樣對(duì)客戶以后的設(shè)備保護(hù)和維修非常有益;第四,提供所有的光盤(pán)和圖紙,在客戶入住的時(shí)候,可以打開(kāi)查看所有的線路圖,以便今后改裝和裝修;第五,室內(nèi)空氣檢測(cè)套上“雙保險(xiǎn)”。除了竣工時(shí)相關(guān)部門(mén)前來(lái)檢測(cè),開(kāi)發(fā)商要求在施工過(guò)程中,所有會(huì)引起甲醛超標(biāo)的一些空氣質(zhì)量污染的建材進(jìn)場(chǎng)提供檢測(cè)報(bào)告,進(jìn)場(chǎng)后開(kāi)發(fā)商保留抽樣檢查的權(quán)利。(文/唐穎豪 張之花)

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