住宅標(biāo)準(zhǔn)靠具體認(rèn)定

　　一些購(gòu)房人不明白什么叫“公寓”，什么叫“住宅”，它們和“住宅”標(biāo)準(zhǔn)有什么不同。這個(gè)看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題回答起來(lái)并不容易。

　　“公寓”其實(shí)就是不止一家一戶住在一起的住宅建筑。過(guò)去北京商品房分為外銷、內(nèi)銷，外銷商品房的預(yù)售許可證出現(xiàn)了“公寓”的寫法，也就出現(xiàn)了人們常說(shuō)的“外銷公寓”。隨后有些房地產(chǎn)商把內(nèi)銷商品房也說(shuō)成“公寓”，到底“公寓”和“住宅”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，恐怕誰(shuí)也說(shuō)不清楚。目前，能用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)套的，一個(gè)是房屋設(shè)計(jì)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，可參照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；另一個(gè)是建設(shè)部的《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，這個(gè)辦法規(guī)定新商品住宅建成后可以申請(qǐng)性能認(rèn)定，標(biāo)準(zhǔn)分為AAA、AA、A三個(gè)級(jí)別，但目前竣工后進(jìn)行這種認(rèn)定的樓盤并不多。如果房地產(chǎn)商標(biāo)榜自己的樓盤能達(dá)到什么級(jí)別，購(gòu)房人較好要求房地產(chǎn)商在合同上承諾房屋竣工后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)按《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》進(jìn)行認(rèn)定。

　　近期，有越來(lái)越多的房地產(chǎn)商以“智能化住宅”宣傳自己的項(xiàng)目，購(gòu)購(gòu)這種項(xiàng)目的購(gòu)房人可要求房地產(chǎn)商按2003年10月1日開始實(shí)施的《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行驗(yàn)收。

　　“初裝修”只限戶內(nèi)“精裝修”約定要具體

　　目前房屋交付主要分兩種形式：一種是“初裝修”交付，一種是“精裝修”交付。

　　“初裝修”交付的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。購(gòu)房人要注意的是購(gòu)購(gòu)這種“初裝修”交付的房子，“初裝修”只限在戶門以內(nèi)，而全部外檐、公用工程和公用設(shè)備是不允許“初裝修”交付的，它們必須按設(shè)計(jì)文件要求全部完成。

　　購(gòu)購(gòu)“初裝修”交付房屋的購(gòu)房人，可借鑒北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站1997年頒發(fā)的《北京市住宅工程實(shí)行初裝修質(zhì)量核定規(guī)定（試行）的通知》的內(nèi)容，該通知雖因現(xiàn)在已不進(jìn)行房屋初裝修驗(yàn)收而失效，但其驗(yàn)收的內(nèi)容并不過(guò)時(shí)，購(gòu)房人如能爭(zhēng)取到房地產(chǎn)商同意將該通知中第五、六條內(nèi)容作為房屋交付時(shí)達(dá)到的裝修標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)合同附件三，會(huì)減少房屋交接時(shí)不必要的爭(zhēng)議。

　　“精裝修”交付的房子是指購(gòu)房人拿了鑰匙進(jìn)去就可住的房子，但什么才叫“精”？很難有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)“精”字往往成為房地產(chǎn)商偷工減料再賺購(gòu)房人一筆錢的工具，由此也經(jīng)常變成購(gòu)房人和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛的導(dǎo)火索。購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)“精裝修”房，可參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對(duì)“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。

　　現(xiàn)在流行“菜單式”裝修，這不失為一個(gè)保持裝修個(gè)性的方法。如果將裝修合同和購(gòu)房合同分開，可少繳契稅和公共維修基金。但購(gòu)房人應(yīng)注意，分開簽合同不等于不能同時(shí)簽這兩個(gè)合同。購(gòu)房人一定要盡量避免在簽購(gòu)房合同時(shí)不對(duì)裝修“菜單”進(jìn)行約定，而到簽完購(gòu)房合同一段時(shí)間后再另行約定裝修“菜單”，這樣做和交“定金”一樣，往往造成購(gòu)房人的被動(dòng)。

　　如果是精裝修交付，購(gòu)房人較好能和房地產(chǎn)商在合同附件三中具體約定各種管道離墻的距離，如果水表、氣表、配電箱入戶或家中安有獨(dú)立的燃?xì)忮仩t，較好也能約定具體位置。

　　不論購(gòu)購(gòu)“毛坯房”還是購(gòu)購(gòu)“精 ”的購(gòu)房人，都要注意和房地產(chǎn)商在合同附件三具體約定裝修使用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、等級(jí)、質(zhì)地、顏色、產(chǎn)地、價(jià)位，避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高端”、“先進(jìn)”、“相當(dāng)于”、“不低于”等含糊詞語(yǔ)。這些約定不僅 于自己購(gòu)購(gòu)的房屋內(nèi)，也應(yīng)包括小區(qū)公用部分的裝飾、裝修，比如大堂、樓道、外墻、電梯等等。

　　違約責(zé)任要明確

　　購(gòu)房人和房地產(chǎn)商在合同附件三中約定房屋具體達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，更要注意在合同第十三條上具體約定如果達(dá)不到附件三上約定的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)商如何進(jìn)行賠償。示范文本給出的“1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)”只是其中一種選擇，購(gòu)房人有權(quán)要求房地產(chǎn)商在空白處增加其它約定。

　　購(gòu)購(gòu)“精裝修”交付房屋的購(gòu)房人，實(shí)際已另外支付了專門的裝修費(fèi)用，房地產(chǎn)商單單承諾保修顯然不能滿足購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)“精”的要求。因此，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同第八條中承諾：交房時(shí)，“精裝修”要達(dá)到合同第十三條和附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)。如果因“精裝修”達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房人拒絕收房的，房地產(chǎn)商要承擔(dān)同合同第八條約定的相同的逾期交房責(zé)任。當(dāng)然這種要求目前實(shí)現(xiàn)絕非易事，但購(gòu)房人應(yīng)盡量爭(zhēng)取，至少爭(zhēng)取約定出現(xiàn)這種情況時(shí)，能退回繳納的菜單式裝修的錢。

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