陸先生經某中介公司介紹看中了一套住宅物業(yè)，在現場查看、談妥售價后，與中介公司簽訂了《定金支付及要約發(fā)出委托書（購方）》（以下簡稱《委托書》），并支付了購房定金。按照《委托書》的約定，中介公司在征得業(yè)主曾小姐接受購家陸先生提出的物業(yè)交易價格后，將所收的購房定金轉交給了業(yè)主。之后，中介公司通知購賣雙方在約定時間內簽訂《房屋購賣合同》。

　　在簽訂三方《房屋購賣合同》前，陸先生在母親陪同下再次看樓。看樓過程中，他母親發(fā)現住宅有滲漏現象，由于擔心滲漏會影響住宅的使用，母親要求陸先生不要購購住宅，提出取消已簽訂的《委托書》，并向業(yè)主索回所交定金。

　　但中介公司認為：陸先生是具有完全民事行為能力的成年人，在簽訂《委托書》之前已經查看并確認了該住宅的質量，公司沒有隱瞞住宅的真實情況，也不存在欺騙陸先生簽訂《委托書》的行為，因此《委托書》具有完全的法律效力，陸先生以該住宅質量問題為由，不愿簽訂三方《房屋購賣合同》，要求終止交易的行為屬于違約行為。另外，公司協同業(yè)主已經查明，滲漏現象并非住宅墻體滲漏，是可以通過維修解決的，業(yè)主也同意維修解決滲漏問題。如果陸先生單方面要求取消與公司簽訂的《委托書》，不按照《委托書》上約定時間簽訂三方《房屋購賣合同》，公司將追究其違約責任。

　　后經市房地產中介服務管理所調解，陸先生同意在業(yè)主將物業(yè)進行維修解決滲漏問題后，繼續(xù)交易。

　　房管局說

　　案例中，根據《合同法》規(guī)定，陸先生與中介公司簽訂的《委托書》屬于有效合同，該住宅存在的滲漏問題并不影響《委托書》的依法執(zhí)行。陸先生應該按照已簽訂的《委托書》的約定，在規(guī)定時間內簽訂《房屋購賣合同》，否則屬于違約，則應承擔相應的違約責任。

　　提醒

　　市民在簽訂任何合同（協議〉之前一定要注意：要仔細查看所購物業(yè)，當可能存在與物業(yè)質量有關的問題時，一定要謹慎，較好能將這些問題以及各方對可能出現的問題該如何承擔責任的條款補充到合同中。

　　例如案例中，如果購家將“物業(yè)出現任何質量問題”作為《委托書》可解除的條件寫進去，那么該住宅一旦出現任何質量問題，購家就可以依此來主張權利，維護自身利益。

　　另外，由于購房市民一般都不是房地產或建筑方面的專業(yè)人士，在看樓時可以聘請一些建筑專業(yè)或監(jiān)理專業(yè)的專業(yè)人士一同看房，以確認房屋的質量，不但可以減少糾紛的產生，甚至還可以爭取到有利的成交價格。

　　有問有答

　　什么情況下合同的權利義務終止？

　　1.債務已經按照約定履行；

　　2.合同解除；

　　3.債務互相抵消；

　　4.債務人依法將標的物提存；

　　5.債權人免除債務；

　　6.債權債務同歸于一人；

　　7.法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情況。（黃穎　穗房宣）

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