您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > “房奴”要警惕被回購洗白 錢、房兩空損失慘重
“房奴”要警惕被回購洗白 錢、房兩空損失慘重
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 542 次
當“房奴”遭遇回購
案例一 業(yè)主遭遇回購損失慘重
李先生于2003年6月4日在城西購購了一套住宅。在與開發(fā)商簽訂購房合同的補充協(xié)議中約定:“商品房開發(fā)商在為購房者承擔了個人住房借款合同中約定的擔保責任后,開發(fā)商有權(quán)收回購房者所購房產(chǎn),用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等,剩余部分退還購房者”。李先生在辦理按揭貸款時,與開發(fā)商、貸款銀行簽定個人住房借款合同中約定:“借款人連續(xù)三個付款期或在合同期內(nèi)累計六個付款期未按時償還貸款本息,銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期,并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進行回購”。
后因李先生未按時履行還款義務(wù),連續(xù)違約三期以上,銀行按照借款合同的約定要求李某提前還款,并通知開發(fā)商承擔擔保責任。開發(fā)商遂向銀行支付李某所欠全部貸款本息,罰息及銀行因?qū)崿F(xiàn)債權(quán)而支出的費用。開發(fā)商承擔了保證責任后,通知李某要按照回購條款收回其房產(chǎn)。這時,李先生向開發(fā)商提出愿意償還上述費用,要求開發(fā)商為其辦理產(chǎn)權(quán)遭到開發(fā)商拒絕。
損失: 錢、房兩空
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定,上述案例一中回購協(xié)議已經(jīng)成立。協(xié)議中的主體雙方平等,內(nèi)容合法,標的物明確,只是對房屋回購價格的約定不明,那么按照《合同法》的規(guī)定,該協(xié)議屬于部分條款約定不明的合同,屬于有效合同,約定不明不影響它的法律效力,購房者和開發(fā)商完全可以依據(jù)合同法有關(guān)條款對這部分不明的部分進行確定,但不能因此否認合同的成立和效力。
在本案中,回購條款給李先生帶來的損失是相當巨大的。
頭先,李先生喪失了對房產(chǎn)的所有權(quán)及頭付款。在現(xiàn)實生活中,如果購房者未入住小區(qū)時,開發(fā)商會更好操作。一般會采取強制措施禁止購房者入住并將房產(chǎn)另行處置。
其次,李先生有可能損失房產(chǎn)價格的增值部分。在現(xiàn)實生活中,開發(fā)商一般在回購協(xié)議中并不約定回購房產(chǎn)的價格,在承擔擔保責任后,往往會按照原購賣合同約定的價格將房產(chǎn)收回,雖然雙方可以就價格進行協(xié)商,但實際上往往會比市場價值低,因此,由開發(fā)商回購房產(chǎn)會造成購房者房產(chǎn)增值利潤的損失。
另外,開發(fā)商處置房產(chǎn)的房款一般用于抵付購房者所欠銀行的貸款本息、罰息及執(zhí)行費用等,再加上開發(fā)商按照購房合同的約定收取違約金后,剩余返還給購房者的部分已不多。
案例二 開發(fā)商未執(zhí)行回購利益受損
何女士于2003年1月11日同樣購購了位于城西某樓盤的住宅一套后,并未與開發(fā)商約定回購條款。在辦理按揭貸款時,與開發(fā)商、貸款銀行簽定個人住房借款合同中約定:“借款人連續(xù)三個付款期或在合同期內(nèi)累計六個付款期未按時償還貸款本息,銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期,并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進行回購”。
簽訂借款合同后,開發(fā)商未及時為購房者辦理分戶產(chǎn)權(quán),導致遲遲不能辦理抵押登記,開發(fā)商也一直不能免除其應(yīng)承擔的擔保責任。后因何女士未能按時履行還款義務(wù),連續(xù)違約三期以上,銀行按照借款合同的約定要求其提前還款,并通知開發(fā)商承擔擔保責任。何女士及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)。銀行遂向法院申請強制執(zhí)行何女士及擔保人開發(fā)商。執(zhí)行過程中,因何女士個人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙,法院直接劃扣了開發(fā)商帳戶上的資金,用以支付李某所欠全部貸款本息,罰息及執(zhí)行費用等費用。開發(fā)商承擔了保證責任后,向法院起訴,要求何某償還上述費用。在取得有效判決后,開發(fā)商向法院申請強制執(zhí)行何女士,但在執(zhí)行過程中,何女士的其他6個債權(quán)人也同時申請參與分配,導致在法院處置了何某的房產(chǎn)后,開發(fā)商僅分配到很少的房款,之前承擔擔保責任的費用無法足額收回。
損失: 擔保費無法足額收回
在何女士糾紛中,由于開發(fā)商與購房者并未約定回購條款,同時未能通過積極配合銀行辦理該房屋的抵押登記來免除其擔保責任,因此開發(fā)商在承擔擔保責任后,只能按照民法的規(guī)定向法院起訴,要求購房者清償其承擔擔保責任的費用。購房者何女士只需向開發(fā)商履行還款義務(wù)即可,其房產(chǎn)的所有權(quán)仍歸屬于購房者。由于何女士有其它債權(quán)人,故開發(fā)商的擔保費無法足額收回。
>>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點新聞,了解更多樓盤資料,請點擊進入
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71866
- 2海南那么美哪里安家好? 65300
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64849
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57745
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57576
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56194
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居?。?/a> 50959
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50951
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50817
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50456
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣