較近，剛在武昌雄楚大街某樓盤購房的牟女士在查看該樓盤的土地使用權證時，驚奇地發(fā)現，本來應有70年產權的房子，土地使用權僅剩下55年?！胺课莸氖褂媚晗蘅s短了，房價是不是該打折？”牟女士對此十分疑惑。而陳女士對此問題也表示：“如果只是減少了三四年我們還能理解，如果少了十幾年、甚至二十幾年，那以后土地使用權期滿了怎么辦？如果還要交錢才能繼續(xù)使用，這個費用又應由誰來出呢？”

　　大多購房者不注意“土地年齡”

　　對于住宅土地使用年限問題，在1990年5月國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》章第十二條中有明確規(guī)定，居住用地土地使用權出讓較高年限為七十年。

　　據一業(yè)內人士介紹，當開發(fā)商拿到土地后，需要對地塊進行規(guī)劃、設計、報批、建設等過程，一般在一到兩年內可以完成銷售前的開發(fā)工作。

　　而土地年限“縮水”10年到20年這樣的情況，一般可能是開發(fā)商在資金或其他不可抵抗的情況下，造成開發(fā)停滯，所以，直到開發(fā)商解決系列問題后才開發(fā)的樓盤，都有可能出現土地使用年限“縮水”的情況。

　　據記者了解，在《物權法》出臺后的幾個月內，武漢新推樓盤有20多個。其中只有“天下國際公館”打出“70年產權的總統(tǒng)套房”的宣傳口號，將房屋土地使用年限作為主要的賣點來進行推銷；而據其他樓盤的銷售人員反映，大多數購房者在購購房產時，并不會注意到房產的土地使用權的年限。

　　若有償續(xù)期　業(yè)主將利益損失

　　針對土地使用權期滿之后該如何續(xù)期的問題，記者在翻閱相關資料時發(fā)現，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》中第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！钡珜τ凇白詣永m(xù)期”這個概念并沒有清楚地解釋住宅建設用地使用權屆滿后是“有償續(xù)期”還是“無償續(xù)期”。

　　土地續(xù)期對房價影響甚微

　　陳總監(jiān)向記者介紹，目前他所策劃的兩個位于陽邏新城的佳陽國際和佳陽湖濱花園的樓盤雖產權為70年，但在當地，也有某些項目是由商業(yè)用地改造而來，并且使用年限只有38年，但每個月銷售套數卻可達到80套，是同區(qū)域樓盤半年的銷售總量。

對此，李律師認為，如果“有償續(xù)期”政策出臺，可能會在一定程度上使得土地使用年限較短的樓盤降價，但影響不會很明顯。吳律師也表示，由于這個“有償續(xù)期”的費用遠遠低于次土地出讓費用，而且是在業(yè)主可以承受的范圍內，所以應該不會對房價產生多大的影響。

　　一房地產行業(yè) 人士則認為，在房價高漲的賣方市場以及政策面并不是十分明了的情況下，購房者取得與開發(fā)商對等的話語權十分有限。

　　■聲音

　　業(yè)主可要求降價

　　⊙可能有償續(xù)期

　　成和誠律師事務所李暢律師表示：《物權法》并沒明確指出“自動續(xù)期”是“有償”還是“無償期”。在我國，土地屬國家所有，盡管法律規(guī)定“私有財產受法律保護”，但并非說財產可無償占有。在土地使用權期滿后應交納一定費用才能繼續(xù)使用。

　　持相同觀點的還有頭義律師事務所的吳勝武律師。他指出：《土地法》明確規(guī)定：土地屬于國家所有。那么很有可能在土地使用權期滿之后，應該還是會采取“有償續(xù)期”的方式，但這個償付的額度應該不會很大。

　　⊙業(yè)主無需交納費用續(xù)期

　　在洪山區(qū)人民法院從事法律工作的陳女士卻持相反觀點：“《物權法》剛出臺，還需配套法律來補充說明，現在判斷‘自動續(xù)期’是否有償還缺少實質性根據?！钡珡姆缮蠈τ凇皺嗬钡慕忉?，她認為，一旦業(yè)主購購房屋，他就擁有房屋土地的使用權。即使在土地使用權期滿后，只要不同公共利益相沖突，業(yè)主就無需再交納費用來證明他們使用權的存在。

　　⊙開發(fā)商支付費用不現實

　　武漢志聯房地產顧問公司策劃總監(jiān)陳方全認為，業(yè)主在同開發(fā)商簽訂購房合同時就表示業(yè)主愿意承擔此后房屋產生的權利和義務，在土地使用期限內業(yè)主享有使用的權利，那么在期滿后就應承擔“有償續(xù)期”的義務。

　　吳勝武律師認為，“購購房屋后，是消費者在使用居住，那么在期滿后，如想繼續(xù)使用就應為此付費。如果由開發(fā)商來支付續(xù)期費用，既不可能也不現實。購房者要認真了解房屋土地使用年限，增強自己的合同法律保護意識?！?p>

　　⊙購房者可要求降房價

　　李暢律師認為，如果是因開發(fā)周期而導致土地使用年限縮短，那么就應由購房者來承擔續(xù)期的費用；如果是由于其他原因導致土地年限縮短，購房者可要求適當降低房價。若開發(fā)商在出售前未明確告知或有意隱瞞，使業(yè)主的土地使用年限比合同約定的短，開發(fā)商應承擔相應的違約責任。

　　■鏈接

　　如何查詢房屋土地使用年限

　　購房者如果需要了解自己所購購房屋的土地年限，可以登錄武漢市房地產市場信息網查詢。

　　步：登錄武漢市房地產市場信息網：index.asp。

　　步：登錄到頭頁之后，點擊　“項目情況”，登錄到此頁面之后，如果想查詢某一個項目的土地使用年限可以輸入該項目的名稱/地址/開發(fā)商名稱進行搜索查詢；

　　例如，如果您想查詢“夢湖水岸”這個項目的土地使用年限，那么您可以在上圖中“項目名稱”后填上“夢湖水岸”然后點擊“提交查詢”，便可看到相關樓盤的信息表格，在這個表上您可以很清楚地看到該項目的土地使用年限是：2004年9月14日至2074年9月14日。

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