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專家詳解:住房公積金貸款超高15萬(wàn) 如何能貸到
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 886 次
貸款收緊不影響公積金提取
昨天,不少市民在接受采訪時(shí)表示對(duì)政策還有疑惑,記者請(qǐng)公積金管理相關(guān)人士進(jìn)行了解答。
問(wèn):以前提取過(guò)公積金的可以貸款嗎?
答:這次公積金政策調(diào)整只針對(duì)貸款,提取過(guò)公積金的仍可貸款。
問(wèn):以前的貸款已還清了,也不能再貸嗎?
答:只要貸過(guò)一次公積金,系統(tǒng)就會(huì)進(jìn)行記錄,暫停再次貸款,已還清上次貸款的也不能再貸。
問(wèn):公積金貸款緊縮,會(huì)不會(huì)影響到我提取公積金?
答:提取照常進(jìn)行,沒(méi)有變動(dòng)。
哪些人能貸到較高限額15萬(wàn)
南京市住房公積金的可貸公式為:(貸款職工月繳存住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例)×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12×實(shí)際可貸年限。原先的“個(gè)人還貸能力系數(shù)”為0.3,現(xiàn)在調(diào)整為0.2。符合什么條件的市民能貸到15萬(wàn)元的較高額度?
目前,南京市規(guī)定的較長(zhǎng)貸款期限不超過(guò)30年,且貸款人年齡加貸款期限不得超過(guò)貸款人法定退休年齡。對(duì)于剛工作的年輕人,假設(shè)還有30年退休,單位繳存比例為10%,則每月繳202元能貸到15萬(wàn)上限。對(duì)于工作一段時(shí)間的職工,假設(shè)還有20年退休,則每月需繳312.5元。至于工作時(shí)間較長(zhǎng)的職工,假設(shè)再過(guò)5年退休,則每月的繳存額需達(dá)到1250元。
在繳存比例上,以申請(qǐng)20年期限的15萬(wàn)元公積金較高貸款額度為例,如果單位按照8%、12%的繳存比例繳存公積金,貸款人的月公積金繳存額則分別不能低于250元、375元。
公積金貸款負(fù)責(zé)人表示,“個(gè)人還貸能力系數(shù)”調(diào)整后,對(duì)年輕人的影響甚微,因?yàn)檫@類人群的可貸年限較長(zhǎng)。影響較大的可能是即將退休的貸款者,如果單位和個(gè)人的繳存額度偏低,則不易貸到15萬(wàn)元。
夫妻一省一市,可用省公積金二次貸款
政策調(diào)整中要求,夫妻雙方有一方曾辦理過(guò)住房公積金貸款的,再購(gòu)房也暫不辦理住房公積金貸款。2007年9月1日起系統(tǒng)將對(duì)此進(jìn)行判斷,2007年9月1日前各行已在住房公積金管理信息系統(tǒng)中進(jìn)行貸款初審和復(fù)審的貸款,仍按照原貸款操作規(guī)定執(zhí)行。
公積金貸款負(fù)責(zé)人表示,不論是在結(jié)婚前還是結(jié)婚后辦理公積金貸款的,只要夫妻雙方中有一人辦理過(guò)公積金貸款,公積金系統(tǒng)上就有記錄,并暫停次貸款。
那么,若夫妻雙方一人為省級(jí)機(jī)關(guān)公積金,一人為市公積金,該怎么貸款呢?對(duì)此,省級(jí)機(jī)關(guān)公積金管理處負(fù)責(zé)人介紹,省級(jí)機(jī)關(guān)公積金貸款政策尚未變動(dòng),對(duì)再次貸款未作限制。因此,夫妻雙方公積金為一省一市的,可將省公積金繳存者作為主貸人(表現(xiàn)為房產(chǎn)契約上的落款在先),從而改道貸省級(jí)機(jī)關(guān)公積金。這對(duì)需要改善住房條件的夫妻而言,不失為臨時(shí)的應(yīng)變之策。
“先取后貸”“先貸后取”巧貸款
先取后貸
購(gòu)套房時(shí)提取公積金,購(gòu)套房時(shí)再貸公積金,可將公積金貸款機(jī)會(huì)留到次用。
例如,剛結(jié)婚的年輕夫婦在購(gòu)套房時(shí),往往戶型較小。該夫婦可以備齊房產(chǎn)證等資料,在一年內(nèi)提取公積金賬戶上的資金償還房款,而不是直接貸公積金。當(dāng)二人有了孩子,需要更多的資金換一套大點(diǎn)的房子時(shí),可再進(jìn)行公積金貸款,從而充分利用公積金賬戶上的資金,并將公積金貸款機(jī)會(huì)在較需要的時(shí)候使用。
先貸后取
先貸公積金,再提取公積金賬戶上資金抵做頭付,可節(jié)省貸款利息。已使用過(guò)公積金貸款的職工除了“暫時(shí)”不能再貸公積金以外,改貸商貸之后依然可以每年“提取”公積金用于還貸;在簽署購(gòu)房協(xié)議一年內(nèi),也可憑合同提取公積金充當(dāng)購(gòu)房款。
例如,市民張先生一家購(gòu)房需支付房款50萬(wàn)元,頭付30%。通常情況下,張先生支付完頭付15萬(wàn)元后,就要貸款35萬(wàn)元。假設(shè)張先生和妻子以家庭為單位貸公積金,并貸到較高額度30萬(wàn)元。若此時(shí)公積金賬戶上有余額5萬(wàn)元,張先生不妨把5萬(wàn)元提取出來(lái),支付給房產(chǎn)商,拿到5萬(wàn)元發(fā)票。于是,張先生購(gòu)房的頭付實(shí)際上變成了20萬(wàn),就無(wú)需再向銀行辦理5萬(wàn)元商業(yè)貸款,從而節(jié)省了這部分利息。
余額112億元,公積金咋還不夠貸
盡管各方對(duì)南京暫停公積金二次貸款給不出明確的說(shuō)法,但對(duì)于公積金給出的“錢不夠貸”的說(shuō)法,多數(shù)市民并不相信。根據(jù)此前公積金管理給出的數(shù)據(jù),南京住房公積金貸款余額仍還有112.93億元。
112億的余額為何還不夠貸?省建設(shè)廳公積金監(jiān)管的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋,看夠不夠貸,不能單純看一個(gè)數(shù)字,畢竟南京每年有那么多購(gòu)房者,要保證正常的公積金貸款流量,必須有節(jié)奏、有層次地推進(jìn)。再者,國(guó)務(wù)院條例規(guī)定,公積金管理負(fù)責(zé)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn),南京此次收緊公積金貸款,也可能是考慮到大量放貸所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
一位知情人士還透露,去年公積金出現(xiàn)11.91億元的赤字,今年上半年再次出現(xiàn)赤字,這都是在吃以前多年積淀下來(lái)的繳存額的老本,樓市太火爆,放貸過(guò)多,以致今年45億元的公積金房貸指標(biāo)告急。
以此新政調(diào)控房?jī)r(jià)可能打水漂
在公積金此次暫停二次貸款后,有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,此次暫停將直接抬高炒房者成本,進(jìn)而有效遏制市場(chǎng)再次躥熱。不過(guò),記者昨日在采訪中發(fā)現(xiàn),實(shí)際上大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都不愿購(gòu)房者使用公積金貸款。位于江寧的世紀(jì)東山售樓人員明確表示,不希望購(gòu)房人用公積金貸款,如果要用公積金,較好把公積金提取出來(lái)直接用于支付房款,而不是用公積金貸款。
由于大量開(kāi)發(fā)商拒絕使用公積金貸款,有業(yè)內(nèi)人士表示,政策想打擊炒房者的本意可能很難實(shí)現(xiàn)。
政府出臺(tái)民生新規(guī)能否也聽(tīng)證
昨日,南京公積金暫?!岸钨J款”的消息見(jiàn)報(bào)后反響激烈,有市民呼吁相關(guān)部門在出臺(tái)這種關(guān)乎民生的規(guī)定時(shí),先聽(tīng)聽(tīng)市民的意見(jiàn),較好能進(jìn)行聽(tīng)證。
“市民的心情是可以理解的,但要求其聽(tīng)證,從法律上講并沒(méi)有依據(jù)。”江蘇蘇源律師事務(wù)所律師袁濤介紹,聽(tīng)證大多適用于市政公用服務(wù)價(jià)格調(diào) (論壇 像冊(cè) (責(zé)任編輯:JN040)
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