頭先要明確什么是不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)較通俗的解釋就是土地、房屋、樹木等不能移動(dòng)的物。理論解釋不動(dòng)產(chǎn)是指土地及建筑物等土地附著物。而不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定購賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而進(jìn)行的登記。因此，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型，目的是為了保護(hù)購房人的利益，維護(hù)房屋交易安全，防止售房人再行出售或抵押已售出房屋。

　　從世界各國對不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定來看，預(yù)告登記主要有三個(gè)作用：是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并較終使債權(quán)人取得物權(quán)；是順位保證；第三是破產(chǎn)保護(hù)。從我國《物權(quán)法》的規(guī)定看，我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記只具備保全債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。

　　不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記不同于一般的不動(dòng)產(chǎn)登記。主要區(qū)別在于：預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，其作用一方面是限制了債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，另一方面使債權(quán)人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。因此，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度既可以保證登記申請人的優(yōu)先購購權(quán)，又可以有效抑制房屋購賣中的“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。

　　《物權(quán)法》第20條款就預(yù)告登記失效做了規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。債權(quán)消滅是指當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止，如購房人在購購現(xiàn)房且辦理了預(yù)告登記后又與出賣人協(xié)商終止合同。再如，因賣房人交付的房屋不符合合同約定的條件構(gòu)成嚴(yán)重違約，購房人解除購房合同。既然購房合同已經(jīng)解除，預(yù)告登記自然失去效力。能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記是指正在建造的房屋（如預(yù)購商品房、在建工程）已經(jīng)辦理了所有權(quán)初始登記，此時(shí)預(yù)告登記權(quán)利人能夠?qū)㈩A(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式的不動(dòng)產(chǎn)登記。如果權(quán)利人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)不申請不動(dòng)產(chǎn)登記，其預(yù)告登記便失去效力。需要指出的是，任何情況下登記申請人均有權(quán)單方向登記機(jī)構(gòu)申請注銷預(yù)告登記。

　　天津大學(xué)法學(xué)系副教授、博士 劉曉純

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