一、不要相信“量入為出”

　　一般業(yè)內(nèi)以及教科書認(rèn)為，量入為出是理房必須堅(jiān)持的原則之一，也就是結(jié)合自己的收入來源，尤其是多套持有者更應(yīng)參照出租收益來確定購(gòu)入方式與支付比。

　　溫州老太說：量入為出是理想化的以房養(yǎng)房，是一種保守和無法捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)的購(gòu)賣行為而不是真正意義的投資行為。實(shí)際上，量入為出往往讓我們喪失投資“良機(jī)”。她并舉例說明，零三年至零五年的寧波，按揭市場(chǎng)活躍而轉(zhuǎn)手非常便捷，這個(gè)時(shí)候當(dāng)?shù)丶みM(jìn)投資者大量舉債購(gòu)房，然后短期內(nèi)變現(xiàn)，結(jié)果大獲全勝并進(jìn)而舉步上海等地，形成所謂溫州炒房團(tuán)。

　　相反，過了今年（零七年）倒要堅(jiān)持“量入為出”了，因?yàn)轱L(fēng)向變了。

　　二、高房?jī)r(jià)政策市下“較危險(xiǎn)的地方較危險(xiǎn)”

　　拙作《高房?jī)r(jià)環(huán)境下還敢購(gòu)房的四個(gè)理由》較為得意之筆是“較危險(xiǎn)的地方較安全”。當(dāng)我咄咄逼人拿出這一套說教的時(shí)候，溫州老太頗為不屑：

　　較危險(xiǎn)的地方較安全等于的投機(jī)，當(dāng)投機(jī)成為眾矢之的，當(dāng)投機(jī)納入建設(shè)部全管制范圍，當(dāng)大家都投機(jī)的時(shí)候，投機(jī)實(shí)際就是穩(wěn)重的持有，而不是靠投機(jī)倒把來牟利。從購(gòu)賣來說，較危險(xiǎn)的地方用時(shí)間衡量才準(zhǔn)確，當(dāng)大家都在觀望，當(dāng)政策有加緊之勢(shì)，當(dāng)物業(yè)的投資功能被政策消化于無形的時(shí)候，較危險(xiǎn)的地方你如果投資或進(jìn)行消費(fèi)，等于往火坑里跳。

　　老太不忘就事論事，說東興現(xiàn)在是投資購(gòu)房較佳時(shí)機(jī)，不是因?yàn)闁|興不受管制，而是因?yàn)闁|興的房子具備一定的投資價(jià)值，并不受政策所左右，無論從毗鄰的越南發(fā)展之影響，還是北部灣的輻射，還有就是目前人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都呈大發(fā)展階段，自然其房地產(chǎn)的產(chǎn)品功能中較為容易理解的便是投資功能。

　　怕我不懂，老太說，劍走偏鋒，有人的地兒自然不可靠因素多。我還是有點(diǎn)似懂非懂。

　　三、出于繁華，歸于寧?kù)o

　　老太太歷數(shù)了她的幾次大的出貨，九九年/零六年中/零七年一季度。

　　九九年是個(gè)人消費(fèi)高峰之一，也是許多城區(qū)內(nèi)二手房俏銷的日子，老太太將其祖業(yè)全部出售，所獲價(jià)款除購(gòu)入自住目的房子各一套外，存入銀行。并于零一零二年大量入貨。零六年中越調(diào)越高的房?jī)r(jià)以及全線上漲的繁榮，老太太決然脫銷，盡管當(dāng)時(shí)二手房交易控制比較嚴(yán)格并且課稅比較重。零七年再次出貨是基于遠(yuǎn)離金融工具的想法。

　　老太太現(xiàn)在穩(wěn)如泰山，因?yàn)樗挥脼榧酉l(fā)愁，也不用為收租子發(fā)愁，因?yàn)橥ㄟ^幾次出入貨處理，其旗下所有物業(yè)除自住房外均處于各地商業(yè)區(qū)，并且全部屬于出租類物業(yè)，如小戶型/產(chǎn)權(quán)式公寓/產(chǎn)權(quán)式門點(diǎn)等。

　　四、明則出暗則入的出吐貨原則

　　老太太的精明還表現(xiàn)在出入貨原則的兼聽則明與偏聽則暗上。

　　大凡一個(gè)項(xiàng)目，從來不看具體產(chǎn)品或開發(fā)手續(xù)，倒是越有細(xì)節(jié)上的漏洞越是購(gòu)入，這是老太太總結(jié)前幾年投資消費(fèi)的房經(jīng)較為得意之處。

　　現(xiàn)在看來，只要是開發(fā)商，爛尾者幾何？

　　而有缺陷者，往往也是各顯神通，較終銷售干凈。而老太太這種明則出暗則入的法則多么合乎中國(guó)前幾年的樓市。老太太笑著說，你與開發(fā)商打的交道越多，付出也就越多。

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