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一套房子賣兩家購主怎么辦?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 578 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
問:2007年10月,劉某與吳某簽訂房屋購賣合同一份,約定吳某將其位于北京西四的一幢復(fù)式結(jié)構(gòu)的樓房賣與劉某,劉某先付預(yù)付款90萬元,吳某將鑰匙交給劉某,余款140萬元待辦理房屋過戶手續(xù)后一次付清。雙方還約定,一方違約按房屋標(biāo)的款38%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同簽訂后,劉某交付了預(yù)付款,吳某交付了房屋鑰匙。但在房屋辦理過戶登記前,吳某又與焦某簽訂合同,將該房屋賣與焦某,并與焦某辦理了房屋過戶登記手續(xù)。問:劉某可否要求吳某收回房屋,繼續(xù)履行合同?

  答:本案的關(guān)鍵是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條件。房屋屬于不動產(chǎn),不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以公示、即登記為要件?!段餀?quán)法》規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)登記,自登記機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿時,始告完成。具體做法如下:在城鎮(zhèn)購賣房屋時,雙方當(dāng)事人均需向主管部門提交有關(guān)證件,如房屋所有權(quán)證、購房證明信、身份證等,并須在房屋所在地的房屋登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,辦理過戶手續(xù)后,房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn),未經(jīng)登記,即使交付,也不發(fā)生權(quán)利移轉(zhuǎn)效果。

  本案中,吳某雖然收取了劉某的房屋預(yù)付款并向劉某交付了房屋鑰匙,由于雙方?jīng)]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記,房屋產(chǎn)權(quán)仍不發(fā)生移轉(zhuǎn)效果。同時,雖然吳某與焦某的合同簽訂在后,由于雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記,該行為因符合法定的登記要件而產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果,焦某依法取得了房屋所有權(quán)。所以,劉某不能請求吳某收回房屋、繼續(xù)履行合同。但是,《物權(quán)法》規(guī)定,訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。因此,吳某與劉某簽訂的合同也符合法律的規(guī)定,是有效的。吳某又將房屋賣與焦某的行為違反了其與劉某的合同,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。故劉某可依據(jù)《合同法》的規(guī)定,請求吳某返還預(yù)付款,并支付違約金或賠償損失。如果雙方約定的違約金過高,吳某可以依法請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。

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