所謂兩限房，是指限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品住房，即按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。北京目前在建的兩限房分布在海淀區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)五個(gè)區(qū)域，其中海淀區(qū)包括西三旗地塊規(guī)劃建筑面積488243.07平方米和清河小營(yíng)地塊規(guī)劃建筑面積142354.136平方米；石景山金頂街地塊規(guī)劃建筑面積427200平方米；豐臺(tái)區(qū)的小屯馨城地塊規(guī)劃建筑面積194427.94平方米、花鄉(xiāng)造甲村地塊規(guī)劃建筑面積220134.48平方米、紅獅涂料廠地塊規(guī)劃建筑面積184400平方米，朝陽(yáng)區(qū)的常營(yíng)地塊建筑規(guī)劃面積1011312平方米和通州半壁店地塊規(guī)劃建筑面積684000平方米。

　　據(jù)《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）》中的規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)明確表明：兩限房套型建筑面積90%控制在90平方米以下，平均套型標(biāo)準(zhǔn)為80平方米。按此標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)表明，北京市目前在建的兩限房地塊中，所能提供的大概房屋套數(shù)如下表所示：

　　從表中我們可以看出，目前有在建兩限房的五個(gè)區(qū)域中，朝陽(yáng)區(qū)能夠提供的住房套數(shù)是較多的，達(dá)到12641套；石景山可以提供的住房套數(shù)較少，只有5340套。而從需求來看，目前北京市場(chǎng)的朝陽(yáng)區(qū)，海淀區(qū)，石景山區(qū)都是高需求區(qū)域?？蛇@僅有的數(shù)萬套住房可以解決多少人的住房問題呢？

　　一、兩限房分布區(qū)域限制購(gòu)購(gòu)人群

　　目前在建的兩限房分布在城八區(qū)的外城區(qū)以及近郊區(qū)（通州），從上表中也可以看出，四城的崇文、宣武、東城、西城都沒有兩限房的項(xiàng)目，近郊各城區(qū)也未有分布，這一不均勻分布使得有購(gòu)購(gòu)其他區(qū)域房產(chǎn)需求的消費(fèi)者，仍需要通過房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易。如其中需求量逐漸增長(zhǎng)的亦莊，昌平等區(qū)域也沒有兩限房項(xiàng)目分布，這必然會(huì)促使該地區(qū)的二手商品房市場(chǎng)的交易火熱。

　　二、兩限房所在的個(gè)別區(qū)域供不應(yīng)求，促進(jìn)二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱

　　石景山兩限房地塊可以提供的房屋僅有5340套，而該區(qū)域的房屋越來越受到海淀區(qū)域靠西地段的人群的歡迎，因?yàn)樗鼪]有萬柳、世紀(jì)城區(qū)域的房屋價(jià)格那么高，而離海淀又比較近，因此，該區(qū)域的兩限房房屋勢(shì)必供不應(yīng)求，這樣，二手商品房也必將在年后持續(xù)受到購(gòu)購(gòu)人群的關(guān)注。

　　三、兩限房的擬供應(yīng)人群中不包括中等收入以上群體、非北京戶籍和外籍人士

　　目前雖未正式出爐兩限房購(gòu)購(gòu)人群的不限制條件，但北京市常務(wù)會(huì)議已原則通過了的《北京市兩限房管理辦法》中要求具有北京市戶籍的單身人士年收入在3.8萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過38萬元，并且無房；家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過76萬元，人均居住面積小于15平米。就從這個(gè)條件來看，對(duì)于外地戶籍人口居住占主要人群數(shù)量的朝陽(yáng)，海淀區(qū)等區(qū)域來說，光戶籍一項(xiàng)就限制了眾多的房屋購(gòu)購(gòu)人群。而一手房的供應(yīng)量無明顯增加，因此在強(qiáng)大的需求面前，必然會(huì)促使二手商品房市場(chǎng)持續(xù)火熱。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月份，處于年底又受觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重影響的交易清冷月份，朝陽(yáng)區(qū)的二手商品房?jī)r(jià)格仍舊有1.73%的漲幅，也說明在外地戶籍人口居多的區(qū)域，二手商品房市場(chǎng)的發(fā)展仍舊火熱。

　　四、兩限房規(guī)劃的中小套型和面積限制了購(gòu)購(gòu)人群

　　在《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）》中的規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)明確表明：兩限房套型建筑面積90%控制在90平方米以下，即遵循兩限房“中小套型普通商品住房”的基本性質(zhì)，然而這勢(shì)必不能滿足一部分期待大中戶型人群的消費(fèi)要求，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)或家庭人口較多的購(gòu)房者還需通過購(gòu)購(gòu)普通商品房來實(shí)現(xiàn)其置業(yè)需求。

　　綜上，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士表示，兩限房可以滿足一部分購(gòu)房人群的置業(yè)需求，但由于它自身的兩限及購(gòu)購(gòu)人群的限制，也限制住了一部分購(gòu)購(gòu)力，再加上一手房土地供給的限制，二手商品房市場(chǎng)必將在2008火熱的奧運(yùn)年持續(xù)高溫勢(shì)頭。

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