作為北京市的兩種保障性住房，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房比同類型同區(qū)域商品房價(jià)格要低，并且兩者都是面向一定的收入人群，因此兩者有一定的可比性，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)分析，這兩種保障性住房主要有以下幾大差異：

　　頭先，針對的人群不同，限價(jià)房面對北京市中低收入人群，以三口之家為例，年家庭收入在8.8萬元以下、家庭固定資產(chǎn)在57萬元以下可以申請限價(jià)房；而經(jīng)濟(jì)適用房是面對北京市低收入家庭，同樣以三口之家為例，年家庭收入要在4.53萬元以下才可以申請，面向的群體收入更低；

　　其次，戶型不同。目前上市交易的二手經(jīng)濟(jì)適用房中戶型種類較多，其中不乏有、多戶型的房屋設(shè)計(jì)，而限價(jià)房根據(jù)政策規(guī)定，套型建筑面積全部為 90平方米以下，現(xiàn)在市場上二手經(jīng)濟(jì)適用房住宅類型可選性更強(qiáng)；

　　第三，未來轉(zhuǎn)手交易的限制不同。根據(jù)4月8日較近的政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房均不得上市交易，對于經(jīng)濟(jì)適用房而言，5年之后再上市交易時(shí)，4月8日后簽訂合同的需按原購價(jià)與出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價(jià)差的70%補(bǔ)交價(jià)款；4月8日前簽訂合同的則按上市成交價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款；而對于限價(jià)房而言，5年之后可以按照同地段普通商品住房價(jià)格和限價(jià)房價(jià)格差的35%繳納土地收益后轉(zhuǎn)讓；

　　在此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費(fèi)者，并不是所有的人都適合購購限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房，其中有兩大原因：一是政策規(guī)定了這兩種保障性住房有其固定的售賣人群，消費(fèi)者在持幣期待的同時(shí)，應(yīng)該頭先了解這些硬性規(guī)定，反觀自身是否符合相關(guān)的條件，避免不必要的麻煩；二是由于限價(jià)房多處在在建階段，較早的一批西三旗限價(jià)房要在今年年底開始銷售，具體的審批工作要下個(gè)月才能開展；但是五年外的經(jīng)濟(jì)適用房在市場有一定的供應(yīng)量，另外加上其戶型、價(jià)位的優(yōu)勢，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)建議，消費(fèi)者不妨關(guān)注一下二手經(jīng)濟(jì)適用房，可以盡快實(shí)現(xiàn)置業(yè)意愿。

過渡性房產(chǎn)之選：已購公房、央產(chǎn)房

　　已購公房和央產(chǎn)房在我市存量房市場上一直占有非常重要的地位，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，已購公房和央產(chǎn)房原來多是我市政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位職工住房，由于這兩種房產(chǎn)建設(shè)年代在八、九十年代，地理位置多居于繁華的市，交通比較便利。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)分析，已購公房和央產(chǎn)房具有以下三個(gè)特點(diǎn)：

　　頭先，已購公房和央產(chǎn)房地理位置非常優(yōu)越，位于市政配套設(shè)施比較完備的市區(qū)，多在四環(huán)以內(nèi)交通便利、商圈成熟的區(qū)域；

　　其次，已購公房和央產(chǎn)房多為小戶型，單價(jià)高但總價(jià)低。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，4月份掛牌交易的已購公房和央產(chǎn)房以面積在50-70平米的小戶型居多，比例占到63.8%左右，總價(jià)基本在70-90萬之間；

　　第三，性價(jià)比較高，便利的交通、成熟的居住區(qū)相對較低的售價(jià)，使得這兩種房產(chǎn)類型性價(jià)比較高；

　　鑒于已購公房和央產(chǎn)房以上三個(gè)特點(diǎn)，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)指出，已購公房和央產(chǎn)房作為過渡性房產(chǎn)類型，適合有投資意向和頭次置業(yè)的消費(fèi)者。頭先，已購公房和央產(chǎn)房的持有成本低，比如物業(yè)費(fèi)相對低廉，長期持有不會增加額外負(fù)擔(dān)；其次，便利的交通以及成熟的居住、商業(yè)環(huán)境，房產(chǎn)租售市場活躍，使得已購公房和央產(chǎn)房出租、出售機(jī)率高，空置期短，快；第三，已購公房和央產(chǎn)房普遍的小戶型、低總價(jià)，使得購房者負(fù)擔(dān)小，適合頭次置業(yè)的消費(fèi)群體。

　　舒適性房產(chǎn)之選：二手商品房、尾房

　　二手商品房是指房屋產(chǎn)權(quán)證經(jīng)過一次交易后再次上市交易的商品房，一般這種商品房建設(shè)年代較晚，房型較新，舒適度高，房價(jià)較商品房便宜，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，二手商品房已經(jīng)成為我市存量房交易市場的主力。尾房作為新開樓盤所剩余的房屋，嚴(yán)格說來是一手現(xiàn)房，而且整體周邊配套隨著同棟房屋的出售已經(jīng)趨于完善，甚至不乏有遺漏的“精品尾房”，另外據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我市4月份區(qū)域尾盤單價(jià)比期房低6%以上，具有較高的性價(jià)比。對于二手商品房與尾房，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)有不同的消費(fèi)支招：

　　二手商品房適應(yīng)面廣泛，優(yōu)勢明顯，戶型合理，交通便利，生活設(shè)施齊備，對購房者而言，所見即所得，風(fēng)險(xiǎn)小；在價(jià)格方面，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2008年季度京城11個(gè)行政區(qū)二手商品房單價(jià)為9567元/平方米左右，與目前在售的一手商品房相比有一定的價(jià)格優(yōu)勢?！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)指出，由于在總價(jià)方面的優(yōu)勢，滿足同等戶型需求二手房要比新房更受消費(fèi)者青睞，尤其以置業(yè)升級為目的的中青年消費(fèi)者為主?！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，較新的房源，便利的交通，被普遍看好的，使得二手商品房投資、自住兩相宜。

　　關(guān)于尾房，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，尾房投資存在兩大優(yōu)勢，其一是現(xiàn)房優(yōu)勢，由于尾房是現(xiàn)房，社區(qū)大環(huán)境已經(jīng)成熟、物業(yè)管理較為完善、房屋的真實(shí)情況一目了然；其二是價(jià)格優(yōu)勢。尾房是開發(fā)商或者債權(quán)人急于變現(xiàn)的房產(chǎn)，一般情況下比同區(qū)域的商品有10-20%的價(jià)格優(yōu)勢。較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費(fèi)者，尾房的消費(fèi)重在綜合衡量多方面的現(xiàn)實(shí)因素，既客觀評價(jià)其存在的劣勢，又要肯定其高性價(jià)比，做出合理消費(fèi)決定。（編輯：煦鵑）

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