購房者遭遇滑鐵盧

　　如果要說到近期的房地產(chǎn)市場，深圳樓市無論如何都是要關(guān)注一下的，而那里的購房者遭遇的樓市“地震”更是讓人感覺心驚。據(jù)報(bào)道，由于今年以來深圳房價(jià)過山車似地下跌，很多人的家庭財(cái)富由“富產(chǎn)”變成了“負(fù)產(chǎn)”，他們正面臨一個(gè)痛苦的兩難抉擇，要么虧本賣掉自己手頭的房子，要么選擇自己的房貸斷供。其中有一個(gè)例子頗為典型，30多歲的程女士是深圳一家外企的職員，年薪達(dá)到了10多萬元，丈夫同樣也是一家企業(yè)的高端負(fù)責(zé)人，這樣一個(gè)家庭在深圳原本可算是標(biāo)準(zhǔn)的幸福之家，但現(xiàn)在卻遇到了窮途末日的困境。原來她現(xiàn)在手頭上有4套房子，自己住的一套在蔚藍(lán)海岸，是200藍(lán)海(藍(lán)海博客,藍(lán)海新聞,藍(lán)海說吧)3年購的，而另外3套都是2007年投資的，分別在深圳蛇口的半島城邦（查看地圖）、深圳龍華的金地梅隴鎮(zhèn)和廣東東莞金域（查看地圖），當(dāng)時(shí)購的單價(jià)價(jià)分別是3.5萬元/平方米、1.56萬元/平方米和1.2萬元/平方米，3套房子付出了200萬元頭付，這已經(jīng)是他們夫婦這幾年來打拼的全部資產(chǎn)。但現(xiàn)在全變了，半島城邦已經(jīng)降到不到20000元/平方米、金地梅隴鎮(zhèn)三期開盤價(jià)為11000元/平方米、金域已經(jīng)跌到9000元/平方米。而且由于銀行不斷加息，她每月的還貸額已經(jīng)突破了22000元，這無疑使她的家庭財(cái)務(wù)承受了巨大的壓力。把房子賣出必然會(huì)面臨虧損，但不賣這日子又實(shí)在難以支撐下去，看來出路只有一條，那就是認(rèn)賠出局。

　　其實(shí)不僅是房產(chǎn)投資，自住購房同樣也可能遭遇滑鐵盧。記者的朋友何云購房一直有一步到位的想法，去年他傾其資產(chǎn)在上海花200多萬元購購了一套房子，當(dāng)時(shí)還頗有一種興奮的成就感。不過近一陣來何云卻有些愁眉苦臉的，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中的情況與想像中的并不一樣。他貸的房貸雖然是三十年較長期的，但每月仍有7000多元的支出，而且經(jīng)過去年多次加息后每月的還貸額增加了不少。原來他的想法是他們公司差不多每兩個(gè)月就要發(fā)一次雙薪的，所以應(yīng)該不怎么要緊。但想不到的是今年以來，行業(yè)不景氣使公司效益下滑，發(fā)雙薪的次數(shù)明顯地減少了，這使他著實(shí)有點(diǎn)心慌。另外接下來他還必須面對(duì)一大堆開支，裝修、結(jié)婚的費(fèi)用，而結(jié)了婚之后還可能有孩子，真是一想不要緊，越想越后怕。他左思右想也找不到解決的辦法，他說：“看來只有‘割肉’把房子賣了，但現(xiàn)在交易稅費(fèi)那么高，其中的損失太大了。”

　　現(xiàn)金流斷裂是導(dǎo)火線

　　剛剛上面所提到的兩個(gè)例子在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場也是頗為典型，他們都是因?yàn)橘彿慷棺约旱募彝ヘ?cái)富遭遇了巨大的困境。那么，究竟是什么原因會(huì)使他們步入如此窘境呢？我們發(fā)現(xiàn)，其中的一個(gè)關(guān)鍵要素就是現(xiàn)金流。房產(chǎn)與其他投資不同，由于大部分人購房都是依靠貸款的，每月的還貸是他們必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。所以其持有房產(chǎn)期間的現(xiàn)金流能否保持有效運(yùn)轉(zhuǎn)是相當(dāng)重要的，如果由于種種原因發(fā)生資金鏈斷裂，就必然會(huì)給自身的財(cái)富帶來巨大的創(chuàng)傷。程女士和何云撐不下去的根本原因，就在于他們的資金鏈發(fā)生了斷裂。

　　為什么現(xiàn)金流對(duì)購房會(huì)如此重要呢？這是因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)可以說有一個(gè)特性，那就是在持有房屋的過程中也會(huì)發(fā)生各種成本費(fèi)用的支出，這與投資其他產(chǎn)品可以說有著較大的不同。換句話說，對(duì)購房者來說養(yǎng)房的成本也不容忽視。記者認(rèn)為其中可分為資本性支出和物業(yè)性支出兩大類。從資本性支出的角度來看，其主要的構(gòu)成就是在持有期間為貸款而付出的本金和利息，而物業(yè)性支出的種類就比較多了，其中主要有物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)的折舊等等。

　　有些購房者有持有多套房產(chǎn)，希望能夠“以租養(yǎng)貸”，或者等房價(jià)漲上去后拋出獲利，但是市場的變幻風(fēng)云莫測，一旦出現(xiàn)像今年深圳樓市那樣的低迷期，房子拋不出去捂在手中就會(huì)面臨巨大的養(yǎng)房成本。而在另一方面，由于購房者自身收入的變化也會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，像何云的資金鏈原來已經(jīng)繃得很緊，一旦發(fā)生變化收入減少支出增加，原來尚能保持暢通現(xiàn)金流無疑就失去了源頭活水，家庭財(cái)務(wù)由此就會(huì)陷入危機(jī)。

　　現(xiàn)在的形勢無疑是嚴(yán)峻的，2007年中國人民銀行分別于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上調(diào)存貸款利率，其中五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率由調(diào)整前的6.84%上調(diào)至7.83%；而在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)市場止步不前，在有些區(qū)域甚至出現(xiàn)了明顯的下跌；另外經(jīng)濟(jì)周期的變化可能導(dǎo)致收入減少，而高通脹又使支出增加。這一座座“大山”不斷地使購房者的現(xiàn)金流受到重壓，近期所謂資金鏈斷裂的事件也就不足為怪了。

　　量力而行才能避震

　　那么，怎樣才能使自己的現(xiàn)金流保持暢通，而不至于發(fā)生資金鏈斷裂的危機(jī)呢？其中的關(guān)鍵就是要量力而行，提前一步計(jì)劃好未來可能產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，并充分考慮自己收入的可能變化，再進(jìn)一步結(jié)合市場的情況來做出決定。

　　風(fēng)險(xiǎn)的莫過于多套房的投資，這可是大起大落的游戲。有些投資者一環(huán)緊扣一環(huán)把資金算得滿滿當(dāng)當(dāng)，一套房又一套房地購購，準(zhǔn)備日后一套房又一套房賣出獲利，但是只要市場出現(xiàn)震蕩，這些投資者就會(huì)遭致滅頂之災(zāi)。所以在當(dāng)前的市場情況下，我們應(yīng)該拋棄那種差價(jià)投資獲利的老觀念，而樹立以租賃回報(bào)為主的長線投資理念，充分考察房價(jià)和租金之后再做出判斷。

　　一般來說，購房按揭的月還款額不能超過月收入的50%，也就是說借款者的月收入必須是月供的兩倍。但從量力而行的角度來說這只是一個(gè)較低限，較為合理的收入使用分配應(yīng)該是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投資或保險(xiǎn)，30%用于每月的房貸還款，剩下的20%用于儲(chǔ)蓄。這樣的比例劃分可以在維持原有生活水平的前提下購房貸款，達(dá)到合理理財(cái)目的。因?yàn)榘磭H通行看法，月收入的1/3是房貸按揭的“警戒線”。

　　其次，計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話、正常生活開支、娛樂教育費(fèi)用、父母醫(yī)療費(fèi)用等，如年輕的兩口子預(yù)備購房后“添丁加口”，一定不忘預(yù)留一筆大費(fèi)用。我們要根據(jù)購房后家庭收支情況的預(yù)算，再確定自己能支付的月供，這樣就可以避免有些“先驅(qū)”們出現(xiàn)的購房后生活負(fù)擔(dān)加重的情況。另外，購房前要清算一下自己家的現(xiàn)有“現(xiàn)金流”，包括：存折、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票、可以上市出售的二手房等，這樣才可以避免自己因?yàn)橘彿慷徊恍⌒南萑刖骄?，造成生活質(zhì)量的下降。

　　另外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的交易稅費(fèi)比較高，這個(gè)成本已經(jīng)在購房時(shí)占有了不小的比例，達(dá)到了10％左右，購房者一定要把它們也計(jì)算在內(nèi)，其同樣也會(huì)對(duì)你的家庭財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不小的影響。

　　梯度購房以變應(yīng)變

　　而在另一方面，對(duì)于購房者來說，要真正做到量力而行，在當(dāng)前市場情況下梯級(jí)購房原則同樣也是不能忽略的。所謂梯級(jí)購房，就是在一個(gè)房地產(chǎn)市場中，購房者先租后購、先購舊后購新、先購小后購大、先購普通后購高端、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購房理念。雖然二套房貸款政策出臺(tái)后對(duì)梯度購房產(chǎn)生了一定影響，但從預(yù)防家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度來說，這仍然是一條可以借鑒的原則。

　　此外在當(dāng)前的市場情況下還有幾點(diǎn)要注意的，一是交易的時(shí)間成本，尤其是對(duì)于那些換房者來說，如何度過賣房和購房的過渡期，一定要做好提前的規(guī)劃；二是貸款年限不宜太長或太短，還款年限選擇15年至20年較為適中，若貸款年限過短，還款壓力相應(yīng)較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會(huì)加大；三是善用公積金，若有住房公積金的購房者，在購房時(shí)能用多少公積金就盡量用，就算工作不久，公積金較少，能用則較好用，起碼也可少付利息。

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