在拍賣場可以淘到便宜房。眼下，當(dāng)購房者還在習(xí)慣于各個(gè)售樓處來回奔波，各個(gè)中介公司門店穿梭不停時(shí)，有一種新的購房方式逐漸進(jìn)入購房者視線，那就是在拍賣場“淘房”。就一般情況而言，進(jìn)入拍賣場的房子，其起拍價(jià)往往比中介掛牌價(jià)要低兩成左右，而實(shí)際成交價(jià)相對市場價(jià)來說也要低一些。由此看來，這不失為一種較為實(shí)惠的購房方式。

　　但是專家表示，在拍賣場淘房，與購購新房或者通過二手房中介購房這兩種途徑有著很大的區(qū)別。尤其是在參加競拍之前，準(zhǔn)備工作來不得絲毫馬虎，否則將面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何在拍賣場淘房呢？

　　拍賣場可淘到實(shí)惠房

　　拍賣場真的有便宜房子可淘。5月中旬，上海某拍賣公司拍賣出去的三套住宅均比市值要低，幅度在10%～20%之間。如其中一套位于上海長寧區(qū)興義路48號11B3、建筑面積為168.31平方米（帶租約）的房產(chǎn)，以216萬元的起拍價(jià)成交，成交單價(jià)為12833元/平方米。

　　這樣的成交價(jià)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直就是“跳樓價(jià)”。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分部虹橋分店經(jīng)理舒適表示，興義路48號的小區(qū)名叫新世紀(jì)廣場 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖），該小區(qū)是上海早期的外銷房，建于上個(gè)世紀(jì)90年代，開盤價(jià)約2000美元，目前出自該小區(qū)的房源市值約20000元/平方米。對于不到13000元/平方米的成交價(jià)，他表示“不是一般的實(shí)惠”。

　　緣何會出現(xiàn)這樣的情形呢？有專業(yè)人士分析認(rèn)為，這主要是由于兩種不同的心態(tài)造成的。上海國際商品拍賣有限公司拍賣服務(wù)部副經(jīng)理徐女士表示，司法委托拍賣的房產(chǎn)主要是考慮在較短的時(shí)間內(nèi)結(jié)案，因此往往采取低價(jià)位的策略來爭取時(shí)間。而對于通過中介機(jī)構(gòu)購房的情形來說，目前大多數(shù)賣家心態(tài)穩(wěn)定，因此議價(jià)的空間很小。

　　據(jù)徐女士介紹，目前進(jìn)入拍賣場的房子主要有兩種來源：種是司法委托房源，主要包括法院、金融機(jī)構(gòu)委托拍賣行拍賣的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)大多是由于開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)所有者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛或者因?yàn)殂y行清欠，不得不作為抵押物委托拍賣。這要占到總委托量的8成。種是社會委托房源，如開發(fā)商為開盤探路，或者是進(jìn)入銷售尾聲想要實(shí)現(xiàn)快速銷售的尾盤，也有個(gè)人通過拍賣公司拍賣的房產(chǎn)。相比較而言，司法委托房源價(jià)格要實(shí)惠一些。

　　練好五招淘房功夫

　　通過拍賣的方式購房，有別于其他方式，因?yàn)榕馁u公司拍賣的房產(chǎn)大多數(shù)來自執(zhí)法部門，不可能像開發(fā)商那樣提供售后服務(wù)，或者房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供諸多服務(wù)。因此購房前的準(zhǔn)備工作一定要細(xì)致到位，做到有備而戰(zhàn)，才能有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　通過拍賣的方式購房，主要有看房、確定價(jià)位、調(diào)查產(chǎn)權(quán)、資金準(zhǔn)備以及收尾等五個(gè)程序。每道程序都必須小心謹(jǐn)慎，否則會給自己帶來不必要的麻煩，甚至造成損失。那么購房者應(yīng)該如何做才不會出現(xiàn)紕漏呢？下面本刊結(jié)合具體案例來分析。來自浙江義烏的王兵（應(yīng)采訪者要求為化名）在律師的幫助下，近日順利拍下了一套住宅，我們來看看他是如何操作的。

　　招：看房過程要細(xì)心

　　王兵從報(bào)紙上了解到浦東新區(qū)的浦電路上有一套住宅要拍賣，于是他與拍賣公司取得了聯(lián)系，并仔細(xì)詢問了看房時(shí)間，決定先考察一下房產(chǎn)的具體情況再做決定?？捶繒r(shí)，王兵似乎有問不完的問題，不但問拍賣公司的工作人員，還問房內(nèi)居住的人、周邊的居民，甚至包括物業(yè)公司的工作人員。

　　【點(diǎn)評】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在參加拍賣之前對房產(chǎn)進(jìn)行考察是完全有必要的，而且一定要去現(xiàn)場進(jìn)行細(xì)致入微的考察。考察的主要內(nèi)容有：了解拍賣房產(chǎn)的質(zhì)量狀況，如是否存在損壞情況，以及衛(wèi)生間、屋頂?shù)仁欠翊嬖跐B漏情況等；還需要了解是否有人居住，居住者與產(chǎn)權(quán)登記人之間的關(guān)系，居住者何時(shí)搬離出去等；了解是否存在費(fèi)用拖欠情況，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這些情況競拍者可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣公司確認(rèn)。當(dāng)然，如果發(fā)現(xiàn)房內(nèi)還有一些家具家電等動產(chǎn)，還需要了解清楚這些動產(chǎn)與物業(yè)拍賣之間的關(guān)系?？傊?，多了解一些信息，便少一分風(fēng)險(xiǎn)。

　　招：房價(jià)定位心中有底

　　王兵隨后來到附近的房產(chǎn)中介，打聽周邊的市場行情，以及了解同一個(gè)小區(qū)內(nèi)房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)，為了獲得更為詳實(shí)的材料，他走訪了三四家中介公司，了解到當(dāng)時(shí)出自該小區(qū)內(nèi)的二手房報(bào)價(jià)在15000元/平方米左右。

　　【點(diǎn)評】上海國際商品拍賣有限公司拍賣服務(wù)部副經(jīng)理徐女士認(rèn)為，在參加拍賣之前對自己中意的房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行定位是十分必要的。因?yàn)榕馁u的過程是多個(gè)競拍者共同競價(jià)的過程，其中不乏抬杠者，為了防止自己頭腦發(fā)熱做出傻事，所以必須事先了解市場行情，并確定自己的心理價(jià)位。如果因?yàn)椴涣私庑星槎鴤}促參加競拍是一件非常危險(xiǎn)的事情。

　　第三招：產(chǎn)權(quán)調(diào)查不馬虎

　　拍賣公司的工作人員告訴王兵，這套住宅的產(chǎn)權(quán)狀況不存在“瑕疵”。也就是說，不像少數(shù)拍賣房一樣，被多家法院查封。但他還是在律師的建議下前往房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)的確只是被一家法院查封，于是心里便放心了。

　　【點(diǎn)評】如果是通過房產(chǎn)中介購房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會前往交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。王展表示，拍賣公司不提供這樣的服務(wù)。購房者要確定將競拍的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，要確認(rèn)房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)條件。有的擁有完全產(chǎn)權(quán)，而有的則與各種糾紛相伴，如果房屋的產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，則關(guān)系到產(chǎn)權(quán)是否能夠順利過戶。王展建議，購房者在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查時(shí)要了解產(chǎn)權(quán)是否存在抵押情況，是否存在多家司法機(jī)關(guān)查封的情形。

　　第四招：資金準(zhǔn)備要充裕

　　王兵了解到，委托方要求在10天內(nèi)支付房款，因此他明白只有準(zhǔn)備充足的資金，才能參加競拍。于是他向自己的親友再借了一些錢，把購房款全部備足了。

　　【點(diǎn)評】有業(yè)內(nèi)人士表示，一般由執(zhí)法機(jī)關(guān)委托的拍賣房產(chǎn)，對支付房款的時(shí)間要求比較高，通常會要求在10天內(nèi)或者10個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清。而辦理房貸的時(shí)間為一個(gè)月，這在時(shí)間上顯然無法滿足要求。因此，購房者應(yīng)該做好比較充裕的資金準(zhǔn)備。如果購房者手中資金不足，也可提前與拍賣公司商量，看能否找到“通融”機(jī)會。如果能夠延期付款，那么購房者在競拍成功之后，可憑借相關(guān)證明到銀行申請房貸。不過對于拍賣房來說，其審核條件會相對嚴(yán)格一些，中國工商銀行(601398行情,股吧)上海市分行虹口支行個(gè)人信貸部一位工作人員解釋說，拍賣的房產(chǎn)也能申請房貸，但是對標(biāo)的有較為嚴(yán)格的要求，如房齡不能超過20年，同時(shí)較高貸款額度只有6成。

　　第五招：守住底線不放松

　　王兵參加了這次拍賣會，正如他所料，由于當(dāng)前市場行情仍然處于觀望氣氛中，因此參與競拍的人并不多，他給自己定下的底線是12500元/平方米，如果超過這個(gè)水平便放棄。當(dāng)拍賣師喊出底價(jià)時(shí)，馬上有人舉牌，王兵隨之加價(jià)，同時(shí)有其他競拍者也參與競拍。王兵的報(bào)價(jià)率先突破12000元/平方米，此舉擊退了所有競爭者，他較后競拍成功。

　　【點(diǎn)評】王兵以接近自己心理價(jià)位的價(jià)格競拍成功，他認(rèn)為自己還是比較成功的。不過他坦承，當(dāng)時(shí)激烈競價(jià)時(shí)，自己頭腦的確有些發(fā)熱，但正是因?yàn)樽约涸谇懊孀隽嗽敿?xì)周密的準(zhǔn)備工作，因此他沒有報(bào)出更高的價(jià)位，而只是在12000元/平方米的水平便能夠勝出。不過他坦承，如果有人繼續(xù)加價(jià)，他會在12500元/平方米的價(jià)位時(shí)選擇放棄。業(yè)內(nèi)人士表示，在競拍過程中，競拍者一定要保持清晰的頭腦，堅(jiān)守自己的價(jià)格底線，做到量力而行。如果頭腦發(fā)熱，以高價(jià)獲得爾后放棄，那么必將損失一筆數(shù)額不小的保證金。如王兵參加競拍的這套房產(chǎn)，其保證金為10萬元。（編輯：小米）

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