樓市調(diào)整讓人心慌

　　“股市又創(chuàng)新低了！”隨著人們的一陣陣驚呼，上證指數(shù)的下跌又再次撞擊著人們的心理承受底線。而與此同時似乎一條船兩個兄弟，近期的房地產(chǎn)市場也受到了各方的關(guān)注，它的一舉一動也讓許多投資者忐忑不安起來。

　　“看，有你的一封讀者來信！”就在前幾天，編輯部的同事急急地給我轉(zhuǎn)來了一封信件，這是本刊一位老讀者的來信，雖然整體字數(shù)并不是很多，但卻道出了當前市場大家共同關(guān)心的一個話題。這位讀者在信中這樣寫道，房地產(chǎn)市場去年可是漲得讓人看不懂，但今年的市場卻似乎變了天，完全成了另一番景象，有些像深圳這樣城市的房價甚至還出現(xiàn)了不小的調(diào)整，這可著實讓咱們老百姓有點心慌。他說：“其實我本來今年也有購房的打算，但看到市場這樣的走勢就有些舉棋不定了，想等房價跌了再購。但一直等下去終究也不是個辦法，現(xiàn)在的通貨膨脹那么高，家里住房的需求也明擺在那兒，我究竟該怎么辦呢？”

　　其實這位讀者的話非常具有代表性，聯(lián)想到記者近一陣參加過的幾個論壇，許多投資者也都存在著同樣的疑惑。面對當前徘徊不前的樓市，市場的跌宕起伏讓許多購房者都沒了方向，購了房怕房價跌，不購房又著急，這似乎是一個無法解決的難題。那么，究竟有沒有兩全其美的方法呢？答案是肯定的！記者在這里給出的建議是，在市場低迷期反而要做好購房準備，尋找“看漲型”房產(chǎn)就是一個好方法。

　　的確，從今年以來，全國各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價格盤整的局面，有些地區(qū)房價的“高臺跳水”更是惹來了各方的的關(guān)注。日前，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布“2008年1～7月深圳房地產(chǎn)市場分析報告”官方權(quán)威數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，今年1～7月，商品房空置面積165.68萬平方米，同比增加近三成，其中住宅空置面積更是同比增加超過九成。深圳全市新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場觀望氣氛濃厚，而此前傳出的因房價下跌而“斷供”的傳聞，更進一步強化了人們的恐慌心理。

　　同樣，北京樓市降到“冰點”的銷售量絲毫也沒有回暖的起色，而房價環(huán)比回調(diào)也已是公開的秘密。雖然目前北京商品房整體銷售均價依然處于“高位盤整”，但有觀點認為，如果成交量持續(xù)低迷6個月以上，行業(yè)內(nèi)就很可能出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整，只有價格理性回歸，才能釋放真實需求。而上海樓市的成交量也是一月不如一月，根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份，上海商品房的成交量約為101.96萬平方米，比6月的143.15萬平方米下降28.77%。其中，商品住宅的成交量約71.81萬平方米，比6月的104.26萬平方米下降31.12%，與去年7月的217萬平方米相比，降幅更是高達66.91%。

　　在新房市場低迷、二手房市場疲軟的大背景下，各地樓市無疑都慘淡地結(jié)束了2008年上半年。而且根據(jù)業(yè)內(nèi)專家的分析，貨幣緊縮政策在下半年不會松動、樓市成交清淡局面也不會有太大改觀，這無疑給了房價更大的壓力。

　　樓市個性化正顯現(xiàn)

　　市場的現(xiàn)實無疑是殘酷的，它不僅給后市走向帶來了諸多迷茫，也讓購房者變得更為謹慎小心。不過與此同時你有沒有發(fā)現(xiàn)，當前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化走勢，個性化的特征正非常清晰地顯現(xiàn)出來

　　頭先我們可以發(fā)現(xiàn)，不同城市的房價走勢出現(xiàn)了明顯的分化。今年以來深圳房價出現(xiàn)了讓人心驚的“跳水”行情，而與此同時上海房價卻是波瀾不驚仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同區(qū)域之間的房價也表現(xiàn)出了明顯的分化，比如在上海不少外圍區(qū)域房價出現(xiàn)調(diào)整的同時，一些城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目的價格卻仍然保持了上揚的走勢。

　　對此，北京師范大學經(jīng)濟研究主任鐘偉提出的一個觀點頗值得大家關(guān)注，他表示，目前房地產(chǎn)市場的顯著特征是分化和重組，包括：不同區(qū)域市場的房產(chǎn)價格將明顯分化；不同物業(yè)類型的價格會分化明顯；城市核心區(qū)和遠郊區(qū)的價格走勢會出現(xiàn)分化；開發(fā)商隊伍將出現(xiàn)明顯分化。這種分化的走勢也是由深層次的原因造成的，深圳前期的暴漲早已脫離了其自身的需求，現(xiàn)在就必然會遭到市場本身的抱負。而這種情況在單個樓盤上就表現(xiàn)得更為明顯了，那些具有較高含金量的房產(chǎn)明顯表現(xiàn)出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人們所“看漲”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士的說法頗為形象：“在特殊的市場環(huán)境下，樓市正在出現(xiàn)兩極化趨勢，其基本的表現(xiàn)就是，好的產(chǎn)品熱賣、差的樓盤乏人問津，而且熱賣的樓盤價格會更高、滯銷的樓盤即使降價也難以吸引人氣。”其實在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價格總體的表現(xiàn)是一個齊漲的狀態(tài)，但經(jīng)過這一輪市場的洗禮，未來樓市即使走出調(diào)整進入復蘇的狀態(tài)，也不會再是簡單的共漲局面，價格分化的態(tài)勢將會清晰地表現(xiàn)出來，有些樓盤會脫穎而出，而另有一些則將止步不前。由此一個非常值得關(guān)注物業(yè)類別不由得進入了我們的視線，，那就是集合多方面優(yōu)勢的“看漲型”房產(chǎn)。

　　這一點在中國港臺地區(qū)的房地產(chǎn)市場都可以得到佐證，比如香港地區(qū)雖然經(jīng)歷了1997年之后樓市的大起大落，但我們發(fā)現(xiàn)在后來的復蘇期中，不少在低迷時期購購的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價格都遠遠跑贏了“大盤”，對此香港的地產(chǎn)界元老施永青(施永青博客,施永青新聞,施永青說吧)也是非常認同。

　　提前做好購房準備

　　而在另一方面，可能與許多人想像中的不同，市場的低迷盤整期反而是購房者“有機可乘”的階段。以上海樓市為例，1999～2001年和2005～2006年都處在市場低迷盤整期，但反過來歷史也已經(jīng)證明，這兩個時段都是購房的較佳時機。所以對于當前的市場投資者沒有必要恐慌，而應該提前做好準備，捕捉隨時可能出現(xiàn)的購房時機。

　　在2007年購房的人，很多都有過起早貪黑排長龍隊伍“搶”房子的經(jīng)歷，而在樓市步入低迷盤整期后，這樣的“盛況”將很難出現(xiàn)了，購房者在將來也就有了更多的選擇空間。而從這幾年樓市的運行特征看，記者認為階梯式爬升是其較顯著的特點，在爬升階段價格的上漲往往會相當快速，以一步到位的形式體現(xiàn)出來，然后在相關(guān)政策的作用下，進入下一階段的盤整期。而在今年由于受到宏觀經(jīng)濟層面的影響，樓市降溫的速度還是相當快的。

　　其實，在市場低迷盤整期內(nèi)購房選擇空間大，給了購房者較為從容的挑選余地。與此同時在房價上，這個階段同樣會出現(xiàn)調(diào)整的機會，從而給了購房者更多的實惠。比如一部分持房者擔心房價不穩(wěn)定，前期投資的收益達到目的而放盤。由于大多數(shù)購家持觀望心態(tài)，市場成交量減少，投資客為了將房產(chǎn)早點變現(xiàn)，所以就會采取降價手段。另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理，在大家都不購的情況下，擇機購房就少了很多的競爭對手，能夠購到適合自己的超值房子。

　　所以歸根到底，對于購房者來說較關(guān)鍵是不要跟風，要相信自己的判斷，尤其對于購房自住來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的。在交易量緊縮、價格盤整的大背景下，購房者應該多走、多看，就有機會找到超出心理預期的房源。

　　看漲型房產(chǎn)是頭選

　　行文至此，其實已經(jīng)完全可以對那封讀者來信提出的問題給出答案了：目前雖然處在市場低迷期，但購房現(xiàn)在就可以準備起來了，尋找“看漲型”房產(chǎn)就是頭選的解決方案。

　　那么，“看漲型”房產(chǎn)究竟是什么樣的呢？這次本刊記者特意采訪了各路知名專家，他們都從不同角度對這類房產(chǎn)給出了定義，相信我們讀了后面的文章后會有不小的啟發(fā)。其實說來說去就是一句話：那些在低迷盤整期價格穩(wěn)定，而在市場復蘇期表現(xiàn)突出的樓盤，就被大家認為是“看漲型”房產(chǎn)。目前購房無論是自住還是投資，都應該考慮選擇這樣的樓盤，它能使你規(guī)避市場風險，從而立于不敗之境，而有些投資者由于沒有能夠很好地把握住這一點，從而招致了不必要的損失。由此，如果能循著“看漲型”房產(chǎn)這條主線去購房，往往就能收到事半功倍的效果。

　　其實對于這一點，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了不少成功的實踐者，這次本刊記者采訪到的俞堅就是其中的一位。他在大學學的是經(jīng)濟學，后來又有了多年管理工作的經(jīng)驗，這使他更能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場背后所隱藏的規(guī)律。在上世紀90年代，他就開始關(guān)注上海樓市了，但他與普通投資者的不同之處在于，俞堅更能發(fā)現(xiàn)各類房產(chǎn)未來的潛力點所在，他比別人看得更準，相信在讀了他的故事后我們也會學到不少實用的理念。

　　當然，發(fā)現(xiàn)此類房產(chǎn)較為關(guān)鍵的還是要能找到其看漲的因子，在這里記者提出了這樣幾條思路：頭先可以考慮的還是地段，特別是城區(qū)的一些優(yōu)質(zhì)樓盤不容忽視；，不少具有實用概念的樓盤也值得關(guān)注，因為它們恰恰滿足了某個類別的特殊需求；第三，率同樣值得重視，租金價格的高低對房價其實有著舉足輕重的影響；較后，樓盤本身的位置、房型等內(nèi)在要素也是看點，“內(nèi)秀”房產(chǎn)在市場出現(xiàn)波動時往往就會表現(xiàn)出較強的抗跌性。

　　不過較后在這里要特別指出的是，尋找“看漲型”房產(chǎn)完全不是盲目地追漲，這里面有兩方面的含義：一是要在充分考慮各方面要素的基礎上，再選擇正確的目標對象；二是在當前市場狀況下，購房一定要樹立長線思維，根據(jù)實際情況因人而異，量力而行地做出選擇。

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