市民關(guān)注1

　　新利率什么時(shí)候能夠享受到？

　　今年次降息的時(shí)候，市民陳女士其實(shí)并不關(guān)注，因?yàn)榻迪⒎炔淮?，?duì)自己影響甚微。然而，隨著之后降息消息頻出，陳女士坐不住了：每個(gè)月近5000元的貸款，老說(shuō)降，可是卻始終沒(méi)有在賬單上體現(xiàn)出來(lái)。尤其本次降息幅度很大，按照新利率計(jì)算，陳女士每個(gè)月可以省下為數(shù)不小的一筆月供開(kāi)銷(xiāo)。

　　那么，新利率什么時(shí)候才能享受到呢？

　　信義房屋市場(chǎng)分析師則指出，關(guān)于存量房貸客戶的優(yōu)惠政策，許多銀行至今尚未出臺(tái)明確的實(shí)施細(xì)則，其中的主要原因在于上段時(shí)間存貸款利率存在倒掛的現(xiàn)象。相信此次降息后，各大銀行將會(huì)在這方面多加考慮，并陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，對(duì)原來(lái)享受下浮15%優(yōu)惠利率的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行更優(yōu)惠的利率政策。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸客戶的利息收入是他們一筆長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，風(fēng)險(xiǎn)又小。一旦一家銀行的利率高于其他同行，客戶自然會(huì)將貸款轉(zhuǎn)移至其他銀行，銀行沒(méi)理由不給存量客戶實(shí)惠而白白流失優(yōu)質(zhì)客戶。

　　對(duì)于正在還貸的市民來(lái)說(shuō)，雖然關(guān)于存量房貸的細(xì)則還有待出臺(tái)，但也不是沒(méi)有前例借鑒。中原地產(chǎn)的相關(guān)人士就表示，按照往年貸款利息升降的情況來(lái)看，新利率的執(zhí)行根據(jù)不同的情況會(huì)有所不同。

　　對(duì)于還貸已滿一年的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，基本上都可以在來(lái)年享受到新的利率，即較快的話，2009年1月份開(kāi)始，就有購(gòu)房者能夠享受到較新的貸款利率了。對(duì)于還貸還未滿一年的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則根據(jù)銀行的不同有所區(qū)別，有些銀行是年馬上就可以享受新利率了，而有些銀行則必須在還貸滿一年之后才能享受到新利率。

　　市民關(guān)注2

　　固定利率的購(gòu)房者怎么辦？

　　2007年，房貸利率從年頭開(kāi)始就勢(shì)如破竹的一升再升。為了規(guī)避房貸利率不斷增加，劉先生在年中購(gòu)房時(shí)候選擇了固定利率貸款。雖然2007年內(nèi)之后的加息讓劉先生嘗了一點(diǎn)甜頭。但是今年的屢次降息卻讓劉先生后悔不已。本來(lái)固定利率就比一般的基準(zhǔn)利率稍高，而今年的降息更加拉開(kāi)了當(dāng)下基準(zhǔn)利率和劉先生當(dāng)初選擇的固定利率的差距。

　　選擇了固定利率被“套牢”，這不僅僅是劉先生一個(gè)人的困惑。那么，這部分購(gòu)房者是否存在“解套”的可能呢？

　　凱弈投資的相關(guān)人士認(rèn)為，對(duì)于部分在2007年升息過(guò)程中選擇固定利率產(chǎn)品的客戶來(lái)說(shuō)，該產(chǎn)品已使用了一年多，目前利率下降趨勢(shì)已經(jīng)形成，再繼續(xù)沿用固定利率顯得有些不太合算。據(jù)悉，部分銀行可以通過(guò)客戶自主申請(qǐng)將固定利率調(diào)整為浮動(dòng)利率，但一般較高下浮額度為15%。

　　中原地產(chǎn)的相關(guān)人士則建議購(gòu)房者，目前對(duì)于貸款利率“固轉(zhuǎn)浮”，各個(gè)銀行的做法都不相同，因此購(gòu)房者可以去相關(guān)的貸款銀行詢問(wèn)。 市民關(guān)注3

　　公積金和商業(yè)貸款如何分配？

　　何先生看準(zhǔn)了目前降價(jià)的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)備入市購(gòu)購(gòu)婚房，目標(biāo)房源是一套79平方米的小戶型房源，這也是他要購(gòu)購(gòu)的頭套住房。在選擇貸款產(chǎn)品的時(shí)候，何先生忽然發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象：在經(jīng)過(guò)了4次降息，以及出臺(tái)了針對(duì)部分購(gòu)房者商業(yè)貸款利率可以下浮30%的政策后，公積金貸款利率已經(jīng)優(yōu)勢(shì)不再。目前，劉先生正面臨選擇公積金貸款還是選擇商業(yè)貸款的選擇。

　　本次降息中，公積金貸款利率和商業(yè)性貸款利率的調(diào)整幅度出現(xiàn)了差異。公積金貸款利率僅下調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，5年以上期利率為4.05%；商業(yè)性貸款利率下調(diào)108個(gè)基點(diǎn)，5年以上期利率為6.12%。如果算上頭次購(gòu)房享受七折的優(yōu)惠，該利率僅為4.284%，兩者之間只有0.234%的利率差。與2007年底時(shí)高達(dá)2.61%的利率差相比，目前公積金貸款的利率優(yōu)勢(shì)已微不足道，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，對(duì)于廣大沒(méi)有上海戶籍或沒(méi)有上海居住證的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今后購(gòu)房申請(qǐng)商業(yè)性貸款，壓力不會(huì)很大了，這也將在一定程度上激發(fā)那些無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款的潛在購(gòu)房者入市購(gòu)房。

　　而對(duì)于舍不得用公積金貸款，想趁著兩者差距不大的時(shí)候選用商業(yè)貸款的購(gòu)房者，中原地產(chǎn)的相關(guān)人士則建議，如果資金較為充裕，可以同時(shí)選用兩種貸款方式。在充分利用公積金的情況下，再使用部分商業(yè)貸款，把房子一步到位購(gòu)得大些，這樣可以規(guī)避以后換房帶來(lái)的麻煩和產(chǎn)生的費(fèi)用。 市民關(guān)注4

　　樓市是否就此回暖？

　　隨著樓市各種消息頻出，肖先生一直在“購(gòu)”與“不購(gòu)”間徘徊。肖先生在上海打拼數(shù)年，日前打算在上海購(gòu)房長(zhǎng)期定居，但是礙于目前樓市的市場(chǎng)現(xiàn)狀并不穩(wěn)定，因此觀望了近一年也沒(méi)有購(gòu)購(gòu)。期間，肖先生也看過(guò)幾套房子，卻因?yàn)橐恢毕虏涣藳Q心，至今仍然租房居住。目前，肖先生較想知道就是樓市是否會(huì)回暖，這將直接影響到他的購(gòu)房進(jìn)程。

　　貸款利率下調(diào)對(duì)于樓市的利好作用不言而喻。分析人士認(rèn)為，此次大幅降息，旨在刺激內(nèi)需，保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定增長(zhǎng)，樓市因此也受惠不小，購(gòu)房者的貸款利息支出減少不少，有利于加快樓市回暖。從實(shí)際情況來(lái)看，大幅降息后的短短幾天時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上“急賣(mài)急購(gòu)”的業(yè)主和客戶逐漸增多，他們大都是前期已有出售和購(gòu)購(gòu)意向，在此次重大利好刺激下果斷出手。

　　近期有一項(xiàng)針對(duì)近期購(gòu)賣(mài)雙方心態(tài)的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，一系列“救市”政策頒布后，樓市觀望氣氛已開(kāi)始得到緩解。基于交易稅費(fèi)和貸款利率的優(yōu)惠幅度較大，購(gòu)賣(mài)雙方的購(gòu)房熱情均有所提升，不斷下調(diào)的公積金貸款利率也讓很大部分持幣觀望者加入看房隊(duì)伍。分析人士預(yù)計(jì)，12月，隨著央行大幅降息的利好逐步釋放，以及農(nóng)歷新年前傳統(tǒng)購(gòu)房小高潮的到來(lái)，二手房成交量有望繼續(xù)提升，現(xiàn)在應(yīng)該是剛性需求者入市購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)。

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