客戶概況

　　李先生，在某國企工作，月收入3500元，妻子在家待業(yè)，孩子正上大學。三口之家的月開銷在2500元左右，有定期存款15萬元，活期存款5萬元。此外，李先生有兩套房，一套在東麗區(qū)，租金每月1000元，現(xiàn)市值約為30萬元；另一套在市區(qū)，自住。

　　理財目標

　　李先生想在河西區(qū)購購一套120平方米左右的房子，但并不打算賣掉手中的兩套房子。他算了一下，如果能用公積金貸款40萬元的話，他的購房計劃通過怎樣的理財手段才能實現(xiàn)？

　　案例分析

　　李先生家庭資產(chǎn)負債表（元）

　　資產(chǎn) 負債

　　現(xiàn)金及活期存款 50000 0

　　定期存款 150000

　　自住房產(chǎn) 500000

　　投資房產(chǎn) 300000

　　資產(chǎn)合計 1000000

　　凈資產(chǎn) 1000000

　　家庭月度收支表（元）

　　收入 支出

　　工資收入 3500 生活費 2500

　　房租收入 1000

　　總收入4500

　　凈儲蓄2000

　　從以上兩表可發(fā)現(xiàn)

　　1.李先生家庭資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占比重較大，為總資產(chǎn)的80%（自住房產(chǎn)投資房產(chǎn)之和/總資產(chǎn)）；2.無負債，收入穩(wěn)定，可適度利用財務杠桿使資產(chǎn)得以成長；3.家庭收入較低，支出一般，儲蓄率44.44%（凈儲蓄/總收入），理財規(guī)劃彈性適中；4.現(xiàn)有活期存款5萬元高出年支出3萬元，流動性過高，只需留1萬元作為緊急備用金即可；5.資產(chǎn)配置單一，除固定資產(chǎn)投資外，無其他生息資產(chǎn)配置。

　　目標缺口

　　目前，河西區(qū)的房產(chǎn)均價為7000元/平方米，如現(xiàn)在購購120平方米的房屋，將需要總價款84萬元。除去公積金貸款40萬元，須支付頭付款44萬元，李先生現(xiàn)有存款20萬元，不打算賣掉現(xiàn)有住房的話，尚有缺口24萬元有待彌補。

　　假設條件

　　假設工資成長、消費支出成長、房價成長率變化、房租變化可忽略不計；假設風險投資中高風險股票及股票基金年收益率為10% ，波段操作股票平均收益率為15%，中等風險投資收益率為7%，低風險投資中五年期國債收益率為4%，三年期國債收益率為3.5%。

　　理財方案一

　　1.建議李太太盡快找一份工作。以月收入1200元計算，每月可為家庭增加約1000元凈儲蓄，一年后可為家庭補充生息資產(chǎn)10000元。

　　2.延長購房計劃實行時間，暫定為5年后。建議采用積極的資產(chǎn)配置方式，在可用資產(chǎn)中高、中、低風險資產(chǎn)配置比例為6：2：2，則生息資產(chǎn)平均收益率=40%×10%+20%×15%+20%×7%+20%×4%=9.2%。

　　3.在可用的生息資產(chǎn)20萬元中高風險投資比例為60%，為12萬元，其中：股票型基金2萬，績優(yōu)股6萬，波段操作股票6萬元；中等風險投資比例為20%，為4萬元，其中保本型、債券型基金各2萬 ；低風險投資比例為20%，4萬投資于5年期儲蓄型國債。每月固定2000元股票型基金定投。

　　資產(chǎn)項目 金額預計年收益率 五年后終期本金及收益

　　活期存款 10000 1%10510

　　生息資產(chǎn) 200000 9.2% 310558

　　合計 210000 　-321068

　　附加基金定投 2000 7% 143186

　　總計 -- 464253

　　注：計算方式均采用復利

　　五年后，除支付頭付款44萬外，尚有剩余資產(chǎn)2.4萬余元。

　　理財方案二

　　1.還是建議李太太盡快找到一份工作，每月收入1200元。

　　2.建議李先生降低購房標準，改為100平方米左右，房款70萬元，除去公積金貸款40萬元，頭付款需30萬元，目標缺口降為10萬元。

　　3.建議暫定購房計劃實行時間為3年后，并采用穩(wěn)健的資產(chǎn)配置方式，在可用資產(chǎn)中高、中、低風險資產(chǎn)配置比例為3：4：3，則生息資產(chǎn)平均收益率=30%×10%+40%×7%+30%×3.5%=6.85%。

　　4.在可用的生息資產(chǎn)20萬元中高風險投資比例為30%，為6萬元，其中：偏股票基金2萬，指數(shù)型基金2萬，股票投資2萬；中等風險投資比例為40%，為8萬元，其中保本型基金4萬，債券型基金4萬；低風險投資比例為30%，6萬全部投資于3年期儲蓄型國債。每月固定2000元股票型基金定投。

　　資產(chǎn)項目 金額 預計年收益率 三年后終期本金及收益

　　活期存款 10000 1% 10303

　　生息資產(chǎn) 200000 6.85% 243980

　　合計 210000 　 -254283

　　附加基金定投 2000 7% 79860

　　總計 - -334143

　　注：計算方式均采用復利

　　三年后，除支付頭付款30萬外，尚有剩余資產(chǎn)3.3萬余元。

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