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月收入4500元 理財師支招不賣房如何購新房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 548 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
理財師中國銀行天津分行 魏瑩

  客戶概況

  李先生,在某國企工作,月收入3500元,妻子在家待業(yè),孩子正上大學。三口之家的月開銷在2500元左右,有定期存款15萬元,活期存款5萬元。此外,李先生有兩套房,一套在東麗區(qū),租金每月1000元,現(xiàn)市值約為30萬元;另一套在市區(qū),自住。

  理財目標

  李先生想在河西區(qū)購購一套120平方米左右的房子,但并不打算賣掉手中的兩套房子。他算了一下,如果能用公積金貸款40萬元的話,他的購房計劃通過怎樣的理財手段才能實現(xiàn)?

  案例分析

  李先生家庭資產(chǎn)負債表(元)

  資產(chǎn) 負債

  現(xiàn)金及活期存款 50000 0

  定期存款 150000

  自住房產(chǎn) 500000

  投資房產(chǎn) 300000

  資產(chǎn)合計 1000000

  凈資產(chǎn) 1000000

  家庭月度收支表(元)

  收入 支出

  工資收入 3500 生活費 2500

  房租收入 1000

  總收入4500

  凈儲蓄2000

  從以上兩表可發(fā)現(xiàn)

  1.李先生家庭資產(chǎn)中,固定資產(chǎn)所占比重較大,為總資產(chǎn)的80%(自住房產(chǎn)投資房產(chǎn)之和/總資產(chǎn));2.無負債,收入穩(wěn)定,可適度利用財務杠桿使資產(chǎn)得以成長;3.家庭收入較低,支出一般,儲蓄率44.44%(凈儲蓄/總收入),理財規(guī)劃彈性適中;4.現(xiàn)有活期存款5萬元高出年支出3萬元,流動性過高,只需留1萬元作為緊急備用金即可;5.資產(chǎn)配置單一,除固定資產(chǎn)投資外,無其他生息資產(chǎn)配置。

  目標缺口

  目前,河西區(qū)的房產(chǎn)均價為7000元/平方米,如現(xiàn)在購購120平方米的房屋,將需要總價款84萬元。除去公積金貸款40萬元,須支付頭付款44萬元,李先生現(xiàn)有存款20萬元,不打算賣掉現(xiàn)有住房的話,尚有缺口24萬元有待彌補。

  假設條件

  假設工資成長、消費支出成長、房價成長率變化、房租變化可忽略不計;假設風險投資中高風險股票及股票基金年收益率為10% ,波段操作股票平均收益率為15%,中等風險投資收益率為7%,低風險投資中五年期國債收益率為4%,三年期國債收益率為3.5%。

  理財方案一

  1.建議李太太盡快找一份工作。以月收入1200元計算,每月可為家庭增加約1000元凈儲蓄,一年后可為家庭補充生息資產(chǎn)10000元。

  2.延長購房計劃實行時間,暫定為5年后。建議采用積極的資產(chǎn)配置方式,在可用資產(chǎn)中高、中、低風險資產(chǎn)配置比例為6:2:2,則生息資產(chǎn)平均收益率=40%×10%+20%×15%+20%×7%+20%×4%=9.2%。

  3.在可用的生息資產(chǎn)20萬元中高風險投資比例為60%,為12萬元,其中:股票型基金2萬,績優(yōu)股6萬,波段操作股票6萬元;中等風險投資比例為20%,為4萬元,其中保本型、債券型基金各2萬 ;低風險投資比例為20%,4萬投資于5年期儲蓄型國債。每月固定2000元股票型基金定投。

  資產(chǎn)項目 金額預計年收益率 五年后終期本金及收益

  活期存款 10000 1%10510

  生息資產(chǎn) 200000 9.2% 310558

  合計 210000  -321068

  附加基金定投 2000 7% 143186

  總計 -- 464253

  注:計算方式均采用復利

  五年后,除支付頭付款44萬外,尚有剩余資產(chǎn)2.4萬余元。

  理財方案二

  1.還是建議李太太盡快找到一份工作,每月收入1200元。

  2.建議李先生降低購房標準,改為100平方米左右,房款70萬元,除去公積金貸款40萬元,頭付款需30萬元,目標缺口降為10萬元。

  3.建議暫定購房計劃實行時間為3年后,并采用穩(wěn)健的資產(chǎn)配置方式,在可用資產(chǎn)中高、中、低風險資產(chǎn)配置比例為3:4:3,則生息資產(chǎn)平均收益率=30%×10%+40%×7%+30%×3.5%=6.85%。

  4.在可用的生息資產(chǎn)20萬元中高風險投資比例為30%,為6萬元,其中:偏股票基金2萬,指數(shù)型基金2萬,股票投資2萬;中等風險投資比例為40%,為8萬元,其中保本型基金4萬,債券型基金4萬;低風險投資比例為30%,6萬全部投資于3年期儲蓄型國債。每月固定2000元股票型基金定投。

  資產(chǎn)項目 金額 預計年收益率 三年后終期本金及收益

  活期存款 10000 1% 10303

  生息資產(chǎn) 200000 6.85% 243980

  合計 210000   -254283

  附加基金定投 2000 7% 79860

  總計 - -334143

  注:計算方式均采用復利

  三年后,除支付頭付款30萬外,尚有剩余資產(chǎn)3.3萬余元。

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