從新政出臺(tái)伊始，就有人認(rèn)為，這已經(jīng)是較嚴(yán)厲的政策，后續(xù)不會(huì)更嚴(yán)厲。想不到，之后又陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，沒(méi)有較嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲，大政策不斷，小政策頻繁。在這樣的情況下，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，一向強(qiáng)勢(shì)、看多的開(kāi)發(fā)商也感慨，下半年市場(chǎng)機(jī)會(huì)不多，恐成“悲情劇”。在此想提醒大家的是，千萬(wàn)別怪政策太嚴(yán)，房地產(chǎn)經(jīng)歷多年暴漲，政策調(diào)控是必須的。

　　政策一：動(dòng)遷和繼承也限購(gòu)

　　根據(jù)限購(gòu)政策規(guī)定，非購(gòu)賣(mài)行為轉(zhuǎn)讓不包括在內(nèi)，如與、繼承、房改房、動(dòng)遷房等。尤其在動(dòng)遷房中，因涉及的情況較多，限購(gòu)還會(huì)細(xì)化實(shí)施細(xì)則。比如，動(dòng)遷分配到一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子，但動(dòng)遷戶(hù)想自己貼點(diǎn)錢(qián)換成一套300萬(wàn)元的房子，又或是500萬(wàn)元的房子，這是否限購(gòu)？又如，原則上動(dòng)遷戶(hù)可分配到總價(jià)300萬(wàn)元的房子，但動(dòng)遷戶(hù)想拆分成兩套小戶(hù)型，其中一套自己貼錢(qián)補(bǔ)面積，這又該如何算限購(gòu)？而這樣的限購(gòu)情況又恰恰涉及到房產(chǎn)稅征收，所以，盡管這類(lèi)情況屬于小范圍，但操作還在細(xì)化中。

　　政策二：行政手段進(jìn)行限購(gòu)

　　限購(gòu)政策從實(shí)施效果看，不如想象中明顯。尤其是政策出臺(tái)后，外地人購(gòu)房比例反而提高了。原因在于政策不完善。

　　在限購(gòu)政策中明確，外地戶(hù)籍居民家庭需在購(gòu)房前兩年內(nèi)累積繳納滿(mǎn)一年的納稅證明或社保證明，才能購(gòu)房。但是在實(shí)施過(guò)程中，有部分不在上海工作的外地人通過(guò)其他途徑很容易取得本市納稅證明，甚至很多人是在同在同一個(gè)公司補(bǔ)繳的。有關(guān)部門(mén)正在核查，今后，這部分限購(gòu)規(guī)定可能依情況做出適當(dāng)調(diào)整。

　　政策三：限購(gòu)政策改成限售

　　全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、北京大學(xué)光華管理學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)厲以寧認(rèn)為，控制房?jī)r(jià)不應(yīng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)限購(gòu)。公民有購(gòu)購(gòu)房屋的權(quán)利，不能有地區(qū)歧視，限購(gòu)作為短期政策可以，但長(zhǎng)期不行。他建議，應(yīng)該把限購(gòu)改為限售，學(xué)新加坡的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房子可以，但是購(gòu)了之后再賣(mài)就要受限制。比如購(gòu)了一年之內(nèi)就賣(mài)，就要出很重的稅，按房?jī)r(jià)的比重，要出到16%的稅，年降低為12%。

　　任志強(qiáng)也認(rèn)為，限購(gòu)不如限售。限購(gòu)比限售更違背市場(chǎng)原則和民眾意愿，限售至少比限購(gòu)更符合解決住房條件改善需求的意愿。無(wú)論什么樣的限購(gòu)都會(huì)傷害一部分人的改善需求，同時(shí)限購(gòu)必然影響供給的增加，無(wú)法平衡供求惡化的關(guān)系，也必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。限售可以有各種附加的條件來(lái)防止投機(jī)的行為，如時(shí)限、如限售再交易時(shí)的回購(gòu)，以及收取差價(jià)的高額稅收等措施，這樣既不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與消費(fèi)需求的滿(mǎn)足，也不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多的資源浪費(fèi)和投機(jī)行為。

　　政策四：房地產(chǎn)實(shí)施反暴利 

　　現(xiàn)在市場(chǎng)交易量是調(diào)控以前三分之二左右，從各種數(shù)據(jù)看，交易量?jī)r(jià)有回暖的跡象：一手房經(jīng)歷了先跌后漲的過(guò)程，二手房均價(jià)年初以來(lái)一直在漲。如果市場(chǎng)反彈，價(jià)格繼續(xù)上漲，國(guó)家下一步還會(huì)出臺(tái)儲(chǔ)備的政策。比如之前商務(wù)部吹風(fēng)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施反暴利規(guī)定出臺(tái)，那將意味著商品房定價(jià)權(quán)不再是市場(chǎng)，而是以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將被壓縮。 

　　政策五：金融財(cái)稅政策更嚴(yán)

　　隨著樓市調(diào)控力度驟然加大，作為房產(chǎn)交易中稅額較大的稅種，契稅稅率醞釀上調(diào)的傳聞不絕于耳。事實(shí)上，增加流通環(huán)節(jié)的稅收成本，往往對(duì)購(gòu)房需求起到一定程度的打壓作用。按照上?，F(xiàn)行的契稅政策，普通住宅契稅為總房款的1.5%，非普通住宅契稅為總房款的3%。樓市一度傳言，擬將契稅稅率由目前的1%-3%，調(diào)整為公寓房按照總價(jià)的4%征收、別墅房按總價(jià)的6%征收。

　　作為地方稅種，契稅調(diào)整稅率一般由國(guó)家主管部委先給出允許調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，地方再出臺(tái)具體的落實(shí)細(xì)則。如果房?jī)r(jià)持續(xù)“高燒”，不排除政策繼續(xù)加碼的可能，而契稅無(wú)疑是非常給力的“殺手锏”。

　　從去年1月份“國(guó)10條”，至今年“國(guó)8條”，政策連續(xù)出臺(tái)之下，主要城市成交量已下降，整體房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)放緩。昨日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹女士在中國(guó)房地產(chǎn)家居電子商務(wù)高峰論壇上談到，房地產(chǎn)政策引發(fā)了市場(chǎng)格局的變化，過(guò)度膨脹的住房需求得到抑制，恐慌購(gòu)房需求、超前購(gòu)房需求逐步緩解，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)懸崖勒馬。下一步，限制投資性需求的政策方向不變，而且將是長(zhǎng)期的。{$page$}
 

　　 現(xiàn)行房產(chǎn)稅不夠

　　秦虹說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹的住房需求正在發(fā)生變化。限購(gòu)政策非常明確地指向投資型需求。秦虹表示：“上海和重慶的房產(chǎn)試點(diǎn)，之前新華網(wǎng)的記者對(duì)秦虹進(jìn)行了采訪(fǎng)，現(xiàn)在都說(shuō)上海和重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)是失敗的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒(méi)有降，房產(chǎn)稅收這么點(diǎn)不夠一套房子的價(jià)錢(qián)，所以試點(diǎn)是失敗的。秦虹表達(dá)了一個(gè)觀點(diǎn)，就目前這兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，稅收得少要比收得多要成功。我們理想的房產(chǎn)稅是什么？一個(gè)完善的房產(chǎn)稅應(yīng)有四項(xiàng)功能，有利于調(diào)節(jié)貧富差距，因?yàn)閾碛蟹慨a(chǎn)多意味著你的財(cái)富量大，具有調(diào)配不均的功能；抑制過(guò)度 消費(fèi)，抑制需求；第三有利于節(jié)約社會(huì)資源，減少囤房現(xiàn)象；第四有利于完善財(cái)稅體系。” 

　　秦虹認(rèn)為，但實(shí)際上，大家看到由于房產(chǎn)稅在過(guò)去對(duì)個(gè)人住房是沒(méi)有征收的，現(xiàn)在在上海和重慶搞試點(diǎn)，這兩個(gè)城市的試點(diǎn)方案看來(lái)并不是大家所想象的、理想的房產(chǎn)稅方案。這兩個(gè)方案對(duì)抑制高價(jià)房和抑制投資性需求指向比較清楚，因?yàn)閮沙鞘卸紝?shí)行了差別化稅率，并不是擁有房屋越大稅率越高，而是購(gòu)房子的價(jià)格越高，收稅越高。另外兩城市都有免稅政策，超過(guò)180平方米以外的房子交稅，意味著超過(guò)自住性需求以外的房子要交稅。所以我們說(shuō)，現(xiàn)在的試點(diǎn)方案針對(duì)高價(jià)房和針對(duì)投資性需求抑制政策的力度比較清楚。這樣來(lái)看收得多和少相比，顯然收得少要比多好，少是說(shuō)明投資性需求少。 

　　購(gòu)房需求日趨理性 

　　過(guò)度恐慌性的需求伴隨著預(yù)期的變化也正在得到緩解?，F(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)什么變化呢？秦虹表示，政府連續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，使得房?jī)r(jià)上漲不可能了，大家都期盼著房?jī)r(jià)的下跌。不斷收緊的信貸政策使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面日益緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力也不高了。大規(guī)模的保障房建設(shè)，一旦推出市場(chǎng)也會(huì)降低中低收入家庭的恐慌心理。過(guò)度超前性需求也趨于理性。北京去年9月份公布的北京市平均購(gòu)房年齡是27歲，現(xiàn)在平均的購(gòu)房年齡已經(jīng)達(dá)到30多歲，接近40歲。同時(shí)，過(guò)度寬松的信貸環(huán)境正在變化。一方面，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)提高到歷史較高水平。利率在不斷提高，今后利率的提高，恐怕是大勢(shì)所趨，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用成本的提高今后是必然的趨勢(shì)。個(gè)人按揭貸款，1-5月份都是負(fù)增長(zhǎng)，資金不但不容易貸到，而且今后可能是一個(gè)常態(tài)。開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在非常注重現(xiàn)金流的管理，并要努力實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變，要從過(guò)去偏好間接融資轉(zhuǎn)為直接融資，要從重視債權(quán)融資轉(zhuǎn)變到重視股權(quán)融資。 

　　從源頭緩解供求矛盾 

過(guò)度快速上漲的房?jī)r(jià)正在變化。有人問(wèn)，政府的調(diào)控政策什么時(shí)候轉(zhuǎn)向，什么時(shí)候改變？秦虹認(rèn)為，控制投資性需求政策方向是不會(huì)變化的，將是長(zhǎng)期性的。因?yàn)橥顿Y性需求對(duì)助推房?jī)r(jià)上漲作用非常大，將直接引發(fā)家庭財(cái)富的兩極分化，進(jìn)而引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾和問(wèn)題，帶來(lái)極大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。為了緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，現(xiàn)在也正在開(kāi)始推動(dòng)增加住房的有效供給。去年國(guó)土資源部安排的住宅建設(shè)用地18.5萬(wàn)公頃，較后完成了12.5萬(wàn)公頃，今年安排了21.7萬(wàn)公頃，從源頭增加供應(yīng)，有助于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，防止房?jī)r(jià)快速上漲。 

　　開(kāi)發(fā)商錢(qián)不好賺了 

　　過(guò)度低風(fēng)險(xiǎn)的盈利機(jī)會(huì)正在變化。過(guò)去，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快，人們收入快，城鎮(zhèn)化快，再加上信貸環(huán)境、供給非常充裕，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)非常低，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源更多是銀行貸款，所以更多的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行和購(gòu)房者的身上?，F(xiàn)在，這種情況正在發(fā)生變化。 

　　對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，如何適應(yīng)市場(chǎng)和政策的變化，秦虹認(rèn)為，今后的開(kāi)發(fā)企業(yè)具有持久的生命力必須要有三個(gè)意識(shí)：事要有良好的法律意識(shí)。提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)給社會(huì)，要掙良心錢(qián)合法錢(qián)，合法經(jīng)營(yíng)，照章納稅，維護(hù)職工的利益。要具有較強(qiáng)的社會(huì)意識(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要和整個(gè)社會(huì)相融而不是相對(duì)立，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)比較豐厚，當(dāng)企業(yè)掙錢(qián)的時(shí)候要關(guān)注社會(huì)的發(fā)展。較后要有自覺(jué)的國(guó)情意識(shí)?，F(xiàn)在國(guó)家提倡搞保障型住房，國(guó)家提倡信息公開(kāi)透明，要建立健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)必須要適應(yīng)國(guó)家的要求，這樣企業(yè)才有生命力。

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