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專家解讀房產(chǎn)焦點(diǎn)問題 沒有產(chǎn)權(quán)證房屋也能賣

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 542 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
購房人是不是消費(fèi)者?業(yè)委會(huì)沒經(jīng)備案是否合法有效?出賣沒取得產(chǎn)權(quán)證的房屋是否有效?這些與老百姓生活息息相關(guān)卻又為大多數(shù)人不明晰的問題,一直以來也是業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。近日,天津市仲裁委和市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員就相關(guān)熱點(diǎn)問題進(jìn)行座談時(shí),對(duì)這些問題進(jìn)行了探討。本市南開大學(xué)法學(xué)院民法學(xué)教授陳耀東對(duì)這些問題發(fā)表了看法。

  問題1 購房人是不是消費(fèi)者

  在實(shí)踐中,購房人是不是消費(fèi)者的問題一直存在爭議。說是,好像沒有哪部法律明確這一點(diǎn);說不是,眾多購房人不干。事實(shí)上,確有很多購房人以購房過程中遭遇欺詐為由,要求雙倍返還。

  【解答】購房自住就是消費(fèi)者

  陳耀東認(rèn)為,爭議涉及消費(fèi)者的認(rèn)定問題,按照一般的理解,消費(fèi)者是以生活目的進(jìn)行購購或接受服務(wù)行為的人, 于自然人。對(duì)購房行為,較高法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛適用法律若干問題的司法解釋》僅規(guī)定了5種情形的欺詐行為,購房人可以在請(qǐng)求返還購房款、利息、賠償損失的同時(shí),可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。問題是,有人把法條理解得過于機(jī)械化,人為地解釋為,《消費(fèi)者權(quán)益保障法》適用的商品為動(dòng)態(tài)商品,商品房作為靜態(tài)商品不適用消保法。其實(shí)不然,如果購房人是自然人,又是自己居住,就是消費(fèi)者。司法實(shí)踐中,也應(yīng)該對(duì)購房時(shí)遭遇欺詐行為的購房人給予雙倍賠償?shù)闹С帧?p>

  問題2 業(yè)委會(huì)沒備案是否合法

  有律師提出,業(yè)委會(huì)沒有經(jīng)過備案是否合法的問題。此前,本市曾出現(xiàn)過這樣的案例,一個(gè)小區(qū)已有了業(yè)委會(huì),但居委會(huì)又搞了一次業(yè)委會(huì)選舉,被原來的業(yè)委會(huì)告上法庭,請(qǐng)求認(rèn)定其無效。原告的理由是,后來的“業(yè)委會(huì)”沒有經(jīng)過區(qū)物業(yè)辦備案,因此無效。

  【解答】要看選舉程序是否合法

  陳耀東說:“很多業(yè)委會(huì)都沒有經(jīng)過物業(yè)辦備案,但不是說,沒備案就不合法?!薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是行政法規(guī),可以看作強(qiáng)制性規(guī)定,但不屬效力規(guī)范。不能以備案與否來決定業(yè)委會(huì)成立的合法性。在司法實(shí)踐中,常遇到請(qǐng)求認(rèn)定業(yè)委會(huì)資格的案件發(fā)生。在這里應(yīng)考察業(yè)委會(huì)成立的程序是否合法,是否按照《物權(quán)法》的規(guī)定經(jīng)過了一定比例業(yè)主的同意,是否公開、透明、公正,是否經(jīng)過了7天公示等等。如果這些程序都符合規(guī)定,就應(yīng)認(rèn)定業(yè)委會(huì)的成立合法有效。民事行為效力不能由行政機(jī)關(guān)來認(rèn)定。

  就前面談到的例子,陳耀東說:“即便較終業(yè)委會(huì)無效,也應(yīng)該是因?yàn)檫x舉程序的不合法而無效,而不是因?yàn)闆]備案而無效?!?p>

  問題3 房子沒產(chǎn)權(quán)證是否能賣

  有這樣一個(gè)案例:一個(gè)兒子背著父親通過中介機(jī)構(gòu)把房子賣了。父親想把房子要回來,理由是涉案房還沒有取得產(chǎn)權(quán)證不能出售。這個(gè)理由是否行得通?現(xiàn)實(shí)生活中,很多中介都在賣沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房,在售房廣告中寫著“商品房合同”的字樣,一般購房人都知道是已經(jīng)辦理了入住手續(xù),卻沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的房子。沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售成了很多人關(guān)心的問題。

  【解答】沒有產(chǎn)權(quán)證照樣能購賣

  陳耀東稱,近兩年,關(guān)于沒辦產(chǎn)權(quán)證就賣房是否有效的案子,各地均有出現(xiàn),而各地法院對(duì)此類案件的認(rèn)識(shí)也不盡一致。

  對(duì)此,我們國家在法律認(rèn)識(shí)上確實(shí)有一個(gè)發(fā)展的過程。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中沒有明確區(qū)分債權(quán)和物權(quán)的概念,有人認(rèn)為,根據(jù)這部法律,沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子就是不能賣的,產(chǎn)生的購賣合同就是無效的。1999年,《合同法》實(shí)施后,明確了合同是否有效應(yīng)由合同法來規(guī)定的概念,人們關(guān)于此類問題的認(rèn)識(shí)就有了更新?!段餀?quán)法》實(shí)施后,進(jìn)一步明確了債權(quán)和物權(quán)的概念,規(guī)定物權(quán)生效與否不能否定合同的效力。也就是說,此類購賣中存在兩個(gè)法律行為,一個(gè)是合同交易的債權(quán)行為,一個(gè)是取得房屋的物權(quán)行為,沒有產(chǎn)權(quán)證,購賣是沒有問題的,合同是有效的,也可以轉(zhuǎn)讓。沒有產(chǎn)權(quán)證就意味著購房人拿不到房屋所有權(quán),但不能以此否定購賣合同的效力。

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