問題1 購房人是不是消費(fèi)者

　　在實(shí)踐中，購房人是不是消費(fèi)者的問題一直存在爭議。說是，好像沒有哪部法律明確這一點(diǎn)；說不是，眾多購房人不干。事實(shí)上，確有很多購房人以購房過程中遭遇欺詐為由，要求雙倍返還。

　　【解答】購房自住就是消費(fèi)者

　　陳耀東認(rèn)為，爭議涉及消費(fèi)者的認(rèn)定問題，按照一般的理解，消費(fèi)者是以生活目的進(jìn)行購購或接受服務(wù)行為的人， 于自然人。對(duì)購房行為，較高法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛適用法律若干問題的司法解釋》僅規(guī)定了5種情形的欺詐行為，購房人可以在請(qǐng)求返還購房款、利息、賠償損失的同時(shí)，可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。問題是，有人把法條理解得過于機(jī)械化，人為地解釋為，《消費(fèi)者權(quán)益保障法》適用的商品為動(dòng)態(tài)商品，商品房作為靜態(tài)商品不適用消保法。其實(shí)不然，如果購房人是自然人，又是自己居住，就是消費(fèi)者。司法實(shí)踐中，也應(yīng)該對(duì)購房時(shí)遭遇欺詐行為的購房人給予雙倍賠償?shù)闹С帧?p>

　　問題2 業(yè)委會(huì)沒備案是否合法

　　有律師提出，業(yè)委會(huì)沒有經(jīng)過備案是否合法的問題。此前，本市曾出現(xiàn)過這樣的案例，一個(gè)小區(qū)已有了業(yè)委會(huì)，但居委會(huì)又搞了一次業(yè)委會(huì)選舉，被原來的業(yè)委會(huì)告上法庭，請(qǐng)求認(rèn)定其無效。原告的理由是，后來的“業(yè)委會(huì)”沒有經(jīng)過區(qū)物業(yè)辦備案，因此無效。

　　【解答】要看選舉程序是否合法

　　陳耀東說：“很多業(yè)委會(huì)都沒有經(jīng)過物業(yè)辦備案，但不是說，沒備案就不合法?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是行政法規(guī)，可以看作強(qiáng)制性規(guī)定，但不屬效力規(guī)范。不能以備案與否來決定業(yè)委會(huì)成立的合法性。在司法實(shí)踐中，常遇到請(qǐng)求認(rèn)定業(yè)委會(huì)資格的案件發(fā)生。在這里應(yīng)考察業(yè)委會(huì)成立的程序是否合法，是否按照《物權(quán)法》的規(guī)定經(jīng)過了一定比例業(yè)主的同意，是否公開、透明、公正，是否經(jīng)過了7天公示等等。如果這些程序都符合規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定業(yè)委會(huì)的成立合法有效。民事行為效力不能由行政機(jī)關(guān)來認(rèn)定。

　　就前面談到的例子，陳耀東說：“即便較終業(yè)委會(huì)無效，也應(yīng)該是因?yàn)檫x舉程序的不合法而無效，而不是因?yàn)闆]備案而無效?！?p>

　　問題3 房子沒產(chǎn)權(quán)證是否能賣

　　有這樣一個(gè)案例：一個(gè)兒子背著父親通過中介機(jī)構(gòu)把房子賣了。父親想把房子要回來，理由是涉案房還沒有取得產(chǎn)權(quán)證不能出售。這個(gè)理由是否行得通？現(xiàn)實(shí)生活中，很多中介都在賣沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房，在售房廣告中寫著“商品房合同”的字樣，一般購房人都知道是已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，卻沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的房子。沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售成了很多人關(guān)心的問題。

　　【解答】沒有產(chǎn)權(quán)證照樣能購賣

　　陳耀東稱，近兩年，關(guān)于沒辦產(chǎn)權(quán)證就賣房是否有效的案子，各地均有出現(xiàn)，而各地法院對(duì)此類案件的認(rèn)識(shí)也不盡一致。

　　對(duì)此，我們國家在法律認(rèn)識(shí)上確實(shí)有一個(gè)發(fā)展的過程。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中沒有明確區(qū)分債權(quán)和物權(quán)的概念，有人認(rèn)為，根據(jù)這部法律，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子就是不能賣的，產(chǎn)生的購賣合同就是無效的。1999年，《合同法》實(shí)施后，明確了合同是否有效應(yīng)由合同法來規(guī)定的概念，人們關(guān)于此類問題的認(rèn)識(shí)就有了更新?！段餀?quán)法》實(shí)施后，進(jìn)一步明確了債權(quán)和物權(quán)的概念，規(guī)定物權(quán)生效與否不能否定合同的效力。也就是說，此類購賣中存在兩個(gè)法律行為，一個(gè)是合同交易的債權(quán)行為，一個(gè)是取得房屋的物權(quán)行為，沒有產(chǎn)權(quán)證，購賣是沒有問題的，合同是有效的，也可以轉(zhuǎn)讓。沒有產(chǎn)權(quán)證就意味著購房人拿不到房屋所有權(quán)，但不能以此否定購賣合同的效力。

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