“有一個(gè)可憐的購(gòu)樓人，他的名字叫小黑。他購(gòu)房3年，收樓無(wú)期。好不容易到搬家，還沒(méi)入住就漏水。裝修質(zhì)量低劣，投訴無(wú)門，開(kāi)發(fā)商收了錢懶得理。物業(yè)管理差勁得很，但收費(fèi)從來(lái)都很準(zhǔn)時(shí)?！边@是網(wǎng)絡(luò)知名樓市維權(quán)歌曲《小黑》的歌詞。

　　歌曲主人公小黑的遭遇，在本報(bào)與某網(wǎng)聯(lián)合搜集的維權(quán)案例中得到了印證。

　　上周末，黃金樓市通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)出“315樓市維權(quán)召集帖”，短短三天，共收集到68宗業(yè)主投訴案例。該數(shù)據(jù)顯示，與小區(qū)物管服務(wù)有關(guān)的投訴案例數(shù)量較多，達(dá)到了30宗，占據(jù)總量的44%.投訴內(nèi)容主要集中在物業(yè)管理松散引發(fā)小區(qū)安全問(wèn)題、物業(yè)管理費(fèi)收取過(guò)高、阻撓業(yè)委會(huì)設(shè)立三個(gè)方面。其中數(shù)個(gè)樓盤業(yè)主均遭遇了因保安疏于防范而導(dǎo)致財(cái)物被盜，且向管理處要求賠償未果的情況。對(duì)此，廣東國(guó)智律師事務(wù)所律師張學(xué)華表示，由于被盜屬于非特殊侵權(quán)，需要業(yè)主舉證，因此索賠難度較大。

　　除了物管服務(wù)之外，有關(guān)購(gòu)房合同糾紛和小區(qū)規(guī)劃問(wèn)題的投訴數(shù)量也不少，分別有13宗和12宗案例。影響較大的是網(wǎng)友“蓮花劃船去”投訴的番禺某樓盤購(gòu)房合同范本存在“霸王條款”問(wèn)題，該合同范本既無(wú)質(zhì)量異議條款，也無(wú)開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，引來(lái)數(shù)名業(yè)主及網(wǎng)友在后面跟帖回應(yīng)。

　　緊隨其后的是房屋裝修方面的投訴，共有10宗，約占總量的15%.需要指出的是，相關(guān)投訴涉及了整個(gè)商品住宅供應(yīng)鏈條中的各類住宅，甚至包括政府監(jiān)督的限價(jià)房和高端獨(dú)立別墅單元，其中不乏大型知名品牌開(kāi)發(fā)商旗下的商品房項(xiàng)目。

　　除此之外，建筑違章和延遲交樓的投訴也有2宗和1宗案例。其中延遲交樓事件涉及的樓盤是位于海珠區(qū)赤崗板塊的索麗苑，本報(bào)黃金樓市去年年底曾有過(guò)相關(guān)報(bào)道。

　　■裝修

　　案例1

　　天價(jià)裝修讓你購(gòu)得起、改不起

　　□發(fā)帖者：甜甜果果

　　市民投訴：“這個(gè)糖果不怎么甜啊，裝修的報(bào)價(jià)表貴得離譜，裝修公司加裝插座收費(fèi)800元、網(wǎng)線口600元，這么貴??！”

　　記者調(diào)查：價(jià)格高出3倍

　　上周六下午，記者在金沙洲某樓盤社區(qū)幼兒園三樓臨時(shí)開(kāi)辟的裝修單位辦公室里，看到了網(wǎng)友“甜甜果果”所指的裝修報(bào)價(jià)表，由于內(nèi)容全部與裝修變更有關(guān)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)該叫做“裝修變更報(bào)價(jià)表”。

　　這份報(bào)價(jià)表中一共列出了22個(gè)項(xiàng)目的裝修價(jià)格，其中“增加插座”和“增加網(wǎng)線”的確如“甜甜果果”所稱，達(dá)到了800元/位和600元/位，其他項(xiàng)目當(dāng)中價(jià)格相對(duì)較高的還有“陽(yáng)臺(tái)加裝水龍頭”和“防水重做”，每次施工均要800元。而記者從正佳廣場(chǎng)6樓某裝修公司提供的資料上看到，上述項(xiàng)目的施工費(fèi)用均僅為200元左右，價(jià)格相差3倍之多。

　　購(gòu)家意見(jiàn)：調(diào)了價(jià)仍然很貴

　　在樓盤現(xiàn)場(chǎng)，記者遇到了正準(zhǔn)備與裝修公司洽談裝修變更協(xié)議的業(yè)主祁先生，他告訴記者，自己提出修改網(wǎng)線的鋪放位置，結(jié)果裝修方居然開(kāi)出600元的“天價(jià)”，經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)之后雖然下調(diào)至400元，仍然高得讓人難以接受。

　　當(dāng)記者問(wèn)起是否能夠更換裝修單位時(shí)，祁先生稱，如果不選擇樓盤指定公司進(jìn)行裝修變更，需要向開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)，通過(guò)之后才能進(jìn)行，花費(fèi)周期較長(zhǎng)。而目前室內(nèi)裝修施工已經(jīng)開(kāi)始，引進(jìn)新的裝修方進(jìn)行修改，時(shí)間上趕不及。

　　開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)：裝修公司自行定價(jià)

　　樓盤銷售稱，2月15日起，樓盤已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行整體室內(nèi)裝修，不過(guò)這部分工程并不由開(kāi)發(fā)商旗下的工程部進(jìn)行，而是移交給了專門的裝修公司辦理，裝修方案變更涉及的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也由裝修公司自行擬定。

　　記者隨即聯(lián)系上了負(fù)責(zé)9-11棟裝修的新長(zhǎng)城裝修公司，談及業(yè)主投訴的高價(jià)裝修問(wèn)題，該公司辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人有點(diǎn)“委屈”，他坦承：“制定較高的價(jià)格有要業(yè)主知難而退的意思，因?yàn)檠b修方案早已經(jīng)定好，現(xiàn)在突然變更需要另請(qǐng)人安裝，如果每戶業(yè)主都有相關(guān)需求的話，工程相當(dāng)繁雜瑣碎。加上工人不但難找，而且一開(kāi)口就要120塊，漫天要價(jià)。”

　　這位負(fù)責(zé)人還說(shuō)，具體的裝修變更價(jià)格實(shí)際上并沒(méi)有定死，而是“有得傾”，比如增加網(wǎng)線和插座移位，就從原來(lái)的600元/位，分別調(diào)整到了400元和300元。

　　律師說(shuō)法：可向相關(guān)部門投訴

　　張學(xué)華指出，裝修報(bào)價(jià)并不屬于政府指導(dǎo)的定價(jià)范圍，其價(jià)格高低較終由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。如果業(yè)主認(rèn)為裝修公司開(kāi)出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，可以向物價(jià)部門或者消費(fèi)者委員會(huì)投訴。

　　■建筑違規(guī)

　　案例2

　　坐擁別墅加建

　　□發(fā)帖者：眼珠骨碌骨碌轉(zhuǎn)

　　市民投訴：我是番禺某樓盤的一個(gè)業(yè)主，還沒(méi)有收樓，但是對(duì)這樣（別墅加建空間）的現(xiàn)象表示很疑惑，那是不是每個(gè)人都可以隨便搭建違章建筑，不是要引起一個(gè)很劇烈的圈地運(yùn)動(dòng)？如果我也可以圈的話，表面好像占了便宜，但每個(gè)業(yè)主都來(lái)圈，相信我們的會(huì)所，我們的花園，我們的停車場(chǎng)，很快就沒(méi)有了，這樣的情況是損害大家的利益的，我們應(yīng)該怎么去維護(hù)自己的利益，這樣再發(fā)展下去，是違章業(yè)主的錯(cuò)，還是物管，還是開(kāi)發(fā)商，還是政府呢？

　　記者調(diào)查：相鄰兩幢全加建

　　由于投訴者所指住宅的主人不在家中，記者只能站在距其50米左右的路邊觀察。通過(guò)與其他同類戶型對(duì)比可以看到，屋主在這幢面積超過(guò)300平方米的住宅頂部加建了一個(gè)灰色尖頂，并在坐擁花園當(dāng)中騰出約30平方米面積建起游泳池和一個(gè)近10平方米的帶頂涼亭。除此之外，坐擁小碼頭旁的公共水面上還搭建出約3平方米的過(guò)道和犬舍。

　　記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，與這幢別墅東面相鄰的單位也出現(xiàn)了超建現(xiàn)象，其屋主進(jìn)行的是地下室空間的挖掘，由于施工尚未完成，黃色泥土和白色水泥地基清晰可見(jiàn)。

　　業(yè)主意見(jiàn)：幾次抗議均無(wú)效

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)主告訴記者，這兩幢相鄰單位加建的情況由來(lái)已久，兩戶業(yè)主去年還曾互相要求對(duì)方拆除加建部分，并為此發(fā)生過(guò)爭(zhēng)執(zhí)，較后不了了之。

　　而小區(qū)網(wǎng)絡(luò)論壇上也有不少對(duì)這一加建行為的評(píng)論，某業(yè)主曾用“nyy789n”的網(wǎng)名灌水稱：“我就住在狗舍的對(duì)面，真郁悶！正對(duì)面的水域被占了不說(shuō)，還天天要聞狗糞便的味道，聽(tīng)狗半夜叫！提了幾次意見(jiàn)，一點(diǎn)用都沒(méi)有！”另一位則匿名發(fā)帖說(shuō)：“早在XX單位裝修期間就有很多人對(duì)他進(jìn)行了投訴，當(dāng)時(shí)好像還停工了幾個(gè)月，但不知道他用了什么方法后來(lái)又復(fù)工了?！?p>

　　開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)：只能勸阻無(wú)法拆除

　　住戶服務(wù)一位物業(yè)助理介紹，如果小區(qū)業(yè)主需要改建住宅，需要先遞交裝修申請(qǐng)表，待小區(qū)工程部審批通過(guò)之后，才能進(jìn)行建設(shè)，絕不能進(jìn)行改變屋宇外觀、在露臺(tái)/窗臺(tái)安裝飄篷、雨篷等以及影響屋宇結(jié)構(gòu)的裝修項(xiàng)目。

　　該物業(yè)助理稱，從小區(qū)過(guò)往案例來(lái)看，在花園當(dāng)中修建泳池一般能得到批準(zhǔn)，而其他加建和擴(kuò)建則難以獲得通過(guò)。不過(guò)如果業(yè)主違規(guī)建設(shè)，小區(qū)物管只能對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸阻，拆建只有城管部門才有權(quán)進(jìn)行。

　　律師說(shuō)法：違反《民法通則》規(guī)定

　　張學(xué)華指出，從法律上講，相關(guān)別墅無(wú)視鄰居權(quán)利，擅自加建頂棚、涼亭、犬舍等，違反了《民法通則》第八十三條中規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”的規(guī)定。

　　面對(duì)此類事件，業(yè)主有兩條維權(quán)途徑，一是向城管投訴要求無(wú)條件拆除，二是以相鄰權(quán)受侵犯為由，起訴至法院，要求拆除違章建筑。

　　■物業(yè)管理

　　案例3

　　電梯故障

　　發(fā)帖者：樂(lè)居網(wǎng)友

　　市民投訴：電梯15從樓墜到3樓

　　翠雅苑（查看地圖）的電梯近日發(fā)生故障，楊阿姨回家乘坐時(shí)，電梯突然從15樓直墜到3樓，楊阿姨在電梯里困了20多時(shí)辰。

　　律師說(shuō)法：向質(zhì)監(jiān)部門投訴

　　對(duì)于電梯故障，業(yè)主可向物管或頒發(fā)《電梯準(zhǔn)用證》的質(zhì)監(jiān)部門投訴，要求處理維修事宜。如有關(guān)部門不予理睬，依據(jù)廣州市中級(jí)人民法院《商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法》之規(guī)定，業(yè)主可單獨(dú)起訴至法院要求維修，并賠償損失。

　　小區(qū)被盜

　　發(fā)帖者：樂(lè)居喜事紅門

　　市民投訴：小偷屢次入室盜竊得手

　　今年2月，小偷爬煤氣管道進(jìn)入，盜竊了小區(qū)南向住戶，有兩位業(yè)主被偷5000多元。第2天晚上，小偷從某戶生活陽(yáng)臺(tái)爬入室內(nèi)，撬壞了主臥門鎖，洗劫一場(chǎng)。事發(fā)之前，門崗管理松散，任何人都可以以各種借口進(jìn)入小區(qū)，對(duì)小區(qū)安全造成了潛在威脅。失竊業(yè)主曾以各種方式與物業(yè)協(xié)商安裝防盜門或防盜玻璃的事情，物業(yè)公司均予以回絕。

　　律師說(shuō)法：被盜舉證難度大

　　如物管失職，給業(yè)主造成損失，應(yīng)由物管賠償，但這不屬于特殊侵權(quán)，故應(yīng)業(yè)主舉證，在這方面要索賠比較難。業(yè)主如對(duì)物管不滿，只能通過(guò)更換物管的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　案例4

　　小區(qū)廣告收益歸屬

　　發(fā)帖者：jacky

　　市民投訴：公告欄、電梯都有廣告

　　小區(qū)交樓之后在大門口設(shè)立了一個(gè)公告欄，當(dāng)中除了張貼物管告示、交樓須知等小區(qū)通知之外，還有不少?gòu)V告海報(bào)。另外，三臺(tái)電梯較近都加裝了小電視屏幕，當(dāng)中播放有大量的商業(yè)廣告。想問(wèn)一下，這些廣告帶來(lái)的收益開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該向大家公示，該由管理處獲取還是歸業(yè)主分?jǐn)偅?p>

　　律師說(shuō)法：依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)公共部位已列入公攤的屬全體業(yè)主所有，附屬其上的廣告收益歸全體業(yè)主所有。依據(jù)廣州中院的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟且涉及賠償?shù)模瑯I(yè)委會(huì)或全體業(yè)主可起訴至法院。

　　案例5

　　車在停車場(chǎng)被撞壞

　　發(fā)帖者：樂(lè)居網(wǎng)友

　　市民投訴：管理公司拒賠

　　我的車停在負(fù)一層停車場(chǎng)

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