25日，記者通過(guò)對(duì)沈城各家銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間銀行新推出的房貸理財(cái)產(chǎn)品不在少數(shù)，而且名目繁多。但這些產(chǎn)品究竟適合哪些人，又能為房貸族省下多少錢(qián)，卻是個(gè)不好回答的問(wèn)題。

　　房貸搞噱頭 整蒙貸款族

　　年初至今，銀行房貸新產(chǎn)品頻繁亮相。記者日前走訪(fǎng)了一條街上的四家銀行發(fā)現(xiàn)，每家銀行較近更新的宣傳折頁(yè)上都有一款房貸理財(cái)產(chǎn)品。其中，主打“省息”的占絕大多數(shù)，還有少數(shù)是以還款方式和期限為賣(mài)點(diǎn)的。

　　比如，一家銀行新推出的“存抵貸”產(chǎn)品就在貸款利率上做足了文章。該業(yè)務(wù)通過(guò)將個(gè)人貸款與存款賬戶(hù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，通過(guò)同一客戶(hù)名下的存款利息抵扣貸款利息，幫助客戶(hù)減少貸款利息支出。

　　某大型商業(yè)銀行近期還推出了“氣球貸”業(yè)務(wù)。這種貸款前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像氣球，所以就直接命名為“氣球貸”。該行人士介紹，“氣球貸”是針對(duì)那些計(jì)劃中短期持有貸款的客戶(hù)設(shè)計(jì)的，既提供了較短的貸款期限，又以一個(gè)較長(zhǎng)的期限來(lái)計(jì)算月供，減輕前期還款壓力。同時(shí)，由于貸款期限較短，相應(yīng)的貸款利率也較低。

　　雖然房貸新品不少，市民也很關(guān)心，但由于銀行房貸業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，市民理解起來(lái)比較費(fèi)勁。這幾天，記者就接到多位讀者關(guān)于房貸新業(yè)務(wù)的咨詢(xún)。

　　能省那么多？看著直動(dòng)心

　　其實(shí)，房貸族較關(guān)心的莫過(guò)于房貸新品是不是真實(shí)惠？如果把這個(gè)問(wèn)題拋給銀行，銀行的回答肯定是“當(dāng)然實(shí)惠”。

　　某銀行理財(cái)師就該行推出的一款“存貸通”業(yè)務(wù)算了一筆賬，認(rèn)為能為客戶(hù)省下一大筆錢(qián)：如果客戶(hù)住房貸款余額100萬(wàn)元，同日活期賬戶(hù)存款余額100萬(wàn)元。開(kāi)通該行的“存貸通”房貸理財(cái)業(yè)務(wù)后，100萬(wàn)元活期存款按照貸款利率算利息，的收益為90.18元，可以抵去貸款利息支出。

　　更具誘惑的是，部分銀行能讓客戶(hù)的房貸在理財(cái)之后省下數(shù)萬(wàn)元的利息。以上述開(kāi)通“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)的銀行為例，該行聲稱(chēng)房貸客戶(hù)通過(guò)預(yù)先支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用，可以使貸款利率降低，較低利率僅為3.78%，相當(dāng)于央行基準(zhǔn)利率打了六五折。按照該行的說(shuō)法，以30年期50萬(wàn)元的貸款為例，辦理該業(yè)務(wù)前利率為4.16%，月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果客戶(hù)辦理了“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)，通過(guò)支付1.5個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用，即7500元，30年下來(lái)可以節(jié)省利息39149元。

　　另一家銀行省得更多。假設(shè)客戶(hù)貸款100萬(wàn)元，30年期，選擇該行的“活利貸”后，每月在還款之外將3000元存放在活利貸的賬戶(hù)下，銀行會(huì)將這筆錢(qián)視為提前償還的貸款本金，較終借款人還的總利息僅為55萬(wàn)元，比普通住房貸款節(jié)省的利息高達(dá)60萬(wàn)元。

　　忽略四個(gè)問(wèn)題 “實(shí)惠”大打折扣

　　真能省下這么大一筆利息支出嗎？記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行在房貸產(chǎn)品的宣傳中有意無(wú)意地忽略了四個(gè)問(wèn)題，而這四個(gè)問(wèn)題直接影響到“實(shí)惠”的真假。

　　■成本問(wèn)題一筆帶過(guò)

　　辦理房貸新業(yè)務(wù)是需要成本的，但面對(duì)面向你介紹這一業(yè)務(wù)的銀行客戶(hù)經(jīng)理肯定就將成本問(wèn)題一筆帶過(guò)。一般情況下，銀行會(huì)按天或一次性收取“手續(xù)費(fèi)”，費(fèi)用多少不等，但至少是幾千元。如果將這筆費(fèi)用扣除，再算上因支付這筆費(fèi)用而丟失的存款利息收入，銀行給的“實(shí)惠”會(huì)少上一大塊兒。

　　■“省略”該得的利息

　　除了手續(xù)費(fèi)因素，銀行在幫客戶(hù)計(jì)算“省多少”時(shí)，將客戶(hù)該得到的部分利息收入給忽略了。比如與貸款賬戶(hù)關(guān)聯(lián)的儲(chǔ)蓄賬戶(hù)，如果沒(méi)有與貸款賬戶(hù)關(guān)聯(lián)，本身是可以獲得存款收益的。但銀行在推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品時(shí)，忽略這部分收入的同時(shí)，夸大了節(jié)省的利息支出。

　　■放大本金說(shuō)事兒

　　仔細(xì)看一下各家銀行舉的例子會(huì)發(fā)現(xiàn)，怎么舉的都是貸款大客戶(hù)啊，動(dòng)輒上百萬(wàn)元的存款和貸款，遠(yuǎn)高于正常的貸款和存款水平。實(shí)際上，如果縮小本金的基數(shù)，節(jié)省下來(lái)的費(fèi)用肯定沒(méi)有那么多。另外，如果客戶(hù)有一筆數(shù)額較大的資金，比如上述銀行舉的100萬(wàn)元的資金存在活期賬戶(hù)中，完全可以提前還上部分貸款，更能節(jié)省利息支付。

　　■沒(méi)考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

　　銀行拋出的案例都比較簡(jiǎn)單直觀，沒(méi)有涉及復(fù)雜的因素。而實(shí)際上，如果遇到經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，比如銀行加息、減息、房貸政策調(diào)整以及通貨膨脹因素，計(jì)算結(jié)果肯定會(huì)有所變化。

　　另外，記者采訪(fǎng)還發(fā)現(xiàn)，每種房貸新品都有一定的局限性，只適合特定的人群來(lái)選擇。市民在選擇時(shí)應(yīng)算清成本，仔細(xì)權(quán)衡。

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