[典型案例]

　　認(rèn)購協(xié)議咋不管用了？

　　今年2月，市民趙先生在城南一家樓盤看中了一套120多平方米的房子。當(dāng)時(shí)該套房子的折后價(jià)是8680元/平方米，總價(jià)110萬元左右。由于當(dāng)時(shí)該樓盤還未開盤，只能是認(rèn)購形式，趙先生就和開發(fā)商簽訂了一份房屋認(rèn)購協(xié)議，并一次性支付了開發(fā)商20萬元。其中，2萬元為認(rèn)購的定金，待到簽署正式商品房合同時(shí)連同其他18萬元一起計(jì)為購房頭付款。

　　4月初，該批房源開盤，趙先生接到開發(fā)商通知前去簽署商品房購賣合同。這時(shí)，趙先生發(fā)現(xiàn)之前認(rèn)定的該套房子的均價(jià)已經(jīng)變成了9060元/平方米，總價(jià)一下子多了5萬塊錢。原來，開發(fā)商在開盤時(shí)將整批房源的價(jià)格調(diào)高了一些，要求和之前簽訂認(rèn)購協(xié)議的客戶按照開盤價(jià)簽訂購房合同。

　　"簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)談好了價(jià)格的，怎么能說漲就漲呢？"開發(fā)商的做法讓趙先生不能接受。趙先生當(dāng)即要求退房，但在索回定金的時(shí)候遭到拒絕，開發(fā)商聲稱"18萬元頭付款可以退，但2萬元定金依據(jù)趙先生違約的事實(shí)，不予退還"。

　　[律師解析]

　　以協(xié)議書

　　條款為依據(jù)

　　江蘇圣典律師事務(wù)所朱鑫律師認(rèn)為，在沒有簽正式商品合同情況下，就是看認(rèn)購協(xié)議書上的條款是怎么約定的。

　　一般來說，如果是沒有繳納除定金之外的房款，若交納的是定金，購房者與賣房者均應(yīng)該按合同約定嚴(yán)格履行，購房者違反合同，所交定金不予退還；若開發(fā)商違約，則應(yīng)該雙倍返還定金。如交納的是誠意金或預(yù)付款，若雙方未較終簽訂購房合同，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還。

　　像趙先生這樣繳納了18萬元頭付款的情況，則要看具體協(xié)議書的條款。如果上面約定的條款已具備了商品房購賣合同中的主要條款，比如房屋面積、房屋總價(jià)、房屋交付時(shí)間等，考慮到客戶已經(jīng)支付了頭付款，則可以視為生效的購賣合同。開發(fā)商如果出現(xiàn)違約，就應(yīng)當(dāng)按照購賣合同違約處理。這里面又包括兩層意思：一必須按協(xié)議價(jià)購賣，開發(fā)商無權(quán)要求漲價(jià)，也無權(quán)要求不賣。二是，如果開發(fā)商硬是不賣給趙先生，必然會(huì)再賣給其他人，這就構(gòu)成"一房?jī)少u"的情況，開發(fā)商不僅要雙倍返回定金，還要雙倍返回客戶已付的房款。

　　朱律師提醒，反過來講，如果是之前簽訂了認(rèn)購協(xié)議，后期因?yàn)榉績(jī)r(jià)降了業(yè)主要求按新價(jià)格執(zhí)行的，同樣視以上情況處理。

　　(編輯:佛山新聞)

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